Cómo finalizar bien un contrato de alquiler

¿Cuándo termina el contrato de alquiler?

La duración del contrato de alquiler de una vivienda es la que las partes hayan pactado libremente. Cuando el plazo se agota, si una de las partes quieres terminar y preavisa a la otra, el contrato se termina; si no hay preaviso, el contrato se prorroga. Además, hay otras causas por las que el contrato puede finalizar antes de tiempo:

• Una de las partes ha incumplido alguna obligación grave.
• El arrendador (el casero) pide la vivienda porque la necesita; para ello, es necesario que esta circunstancia esté prevista en el contrato.
• El arrendatario (inquilino) ejercita su derecho de desistimiento. A partir del sexto mes de alquiler, el inquilino puede finalizar el contrato; a cambio, si así se hubiera acordado en el contrato, el arrendador podrá exigir una indemnización (limitada a un mes de renta por año incumplido).

El plazo se puede prorrogar

Lo más habitual es firmar un contrato de alquiler por 1 año, que se podrá prorrogar a voluntad del arrendatario hasta 5 años si el arrendador es una persona física y hasta 7 años si es jurídica.

Pasada esta primera prórroga legal, si no se da por finalizado el contrato con un preaviso suficiente (4 meses para el arrendador y 2 para el arrendatario), el contrato entrará en una nueva prórroga legal de hasta otros tres años. Aquí tienes un modelo para dar el preaviso.

Además, cuando el arrendatario es una persona vulnerable y el arrendador un gran tenedor, puede aplicarse otra prórroga anual de 1 año a petición del inquilino. Por otro lado, en caso de que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, el inquilino puede exigir otra prórroga extra de 3 años más. 

Fin del contrato: inquilino y arrendador se citan en la casa

Llegada la fecha de finalización del alquiler, algunos inquilinos se van sin más, dejando las llaves en un buzón, en la portería o en la agencia. Sin embargo, lo adecuado para evitar problemas posteriores es que las partes se encuentren en la casa alquilada, juntos revisen el estado en que queda la vivienda y firmen un documento de entrega de llaves.

Conviene que el documento sea lo más completo posible, haciendo constar la fecha, las partes que lo firman, una referencia al contrato y al inventario inicial, y el hecho de que en ese momento se hace entrega de las llaves al arrendador. Y sin olvidar incluir las mediciones de los contadores ese mismo día, tanto de electricidad como de gas y agua, y el estado en que queda la vivienda.

Al entregar la vivienda, se aconseja al inquilino:

• hacer un vídeo detallado del estado de la vivienda, incluidos los muebles si se alquila amueblada, con los grandes electrodomésticos y el televisor en funcionamiento para demostrar que se dejan en buenas condiciones;
• leer los contadores de los suministros, hacerles una foto y anotarlos en el documento.

DESCARGA EL MODELO DE ENTREGA DE LLAVES AL FINALIZAR EL ALQUILER

Fianza, desperfectos, desacuerdos: ¿qué hacer?

Al firmar el contrato inicial, el inquilino deposita una fianza equivalente a un mes de renta que se destina a cubrir los posibles desperfectos de la vivienda que le sean imputables.

Una práctica incorrecta, pero muy extendida, es que el inquilino deja de pagar el último mes y el arrendador se queda con la fianza. Lo adecuado es que el inquilino pague el último mes y en el documento de entrega de llaves se haga constar que la vivienda se entrega a entera satisfacción del arrendador o, si por el contrario existen desperfectos, se anoten con detalle para que luego no haya problemas.

¿Casa sucia o dañada?

El arrendador tiene hasta 30 días para la devolución de la fianza, pero si no hay problemas con el estado de la casa y no existen deudas, se aconseja la liquidación de la fianza en el menor plazo posible.

En ocasiones, algún arrendador niega este derecho porque aprecia cuantiosos daños en la vivienda. Y es que, en cuestión de desperfectos, la visión del inquilino y del casero no siempre coinciden, de ahí la importancia de revisar la casa juntos. En principio, las reparaciones necesarias por el desgaste natural de la vivienda, la limpieza ordinaria y la pintura posterior son a cargo del arrendador, salvo que el estado de suciedad fuera extraordinario y requiera la intervención de un profesional.

Si el casero considera que los desperfectos son graves:

• deberá comunicárselo al inquilino cuanto antes,
• demostrar el importe de la reparación mediante un presupuesto o una factura detallada para descontarlo de la fianza. Los tribunales han rechazado presupuestos genéricos, incompletos, inflados o sin referencia a la vivienda alquilada.

¿Qué hacer si el arrendador no devuelve la fianza?

Si pasado un mes el arrendador no devuelve el importe de la fianza, el arrendatario deberá reclamarla, para lo cual se aconseja utilizar un burofax; en esa comunicación puede darle unos días más de plazo y advertirle que pasado dicho plazo interpondrá una demanda judicial. Lamentablemente, algunos arrendadores retienen la fianza por sistema, lo cual obliga al inquilino a tener que iniciar acciones judiciales caras y lentas, que algunos prefieren no ejercitar.

Recordamos que, para cantidades inferiores a 2.000 euros, puede presentarse una demanda de juicio verbal de reclamación de cantidad, sin necesidad de abogado ni procurador. Te mostramos un modelo de escrito que te servirá de ayuda

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