Cómo ahorrar al pagar la plusvalía municipal

¿Has oído hablar del impuesto de plusvalía municipal? Se trata de un tributo que hay que pagar al ayuntamiento si vendes una casa o la recibes por herencia o donación. Su verdadero nombre es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y su objetivo principal es gravar el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos en el momento de su transmisión.  

Te contamos todo lo que necesitas saber sobre él porque hay dos métodos aceptados para calcularlo y tienes posibilidad de ahorrar:

• Qué es el IIVTNU, quién lo paga y en qué casos
• Cómo calcular el incremento del valor del terreno y elegir el método para ahorrar 
• Cómo se determina la cuota que hay que pagar por el IIVTNU
• Posibilidades de recurrir el impuesto

¿Qué es el IIVTNU?

La “plusvalía municipal” o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un impuesto que cobran los ayuntamientos sobre el aumento del valor de los solares urbanos cuando alguien transmite una propiedad, es decir, cuando la vendes o cuando la recibes por una herencia o una donación. 

Para calcular si ha existido ese incremento, debes restar el valor que tenía el terreno tiempo atrás cuando lo adquiriste del que se le asigne cuando lo transmitas. Si el resultado es positivo, habrá que pagar el impuesto, pero si ha habido pérdidas no hay que tributar.  Pero ¡cuidado¡ porque, aunque no haya incremento, sí hay que presentar la liquidación.

Además, solo se paga al transmitir un terreno urbano, que son los que tienen recibo de IBI urbano, no rústico.

Otros casos en los que no pagarías el IIVTNU son:

• Por aportaciones o adjudicaciones entre cónyuges en régimen de gananciales.
• Por transmisiones al cónyuge o a los hijos derivadas de sentencias de separación o divorcio.
• Por disolución de comunidades de bienes sin excesos de adjudicación: por ejemplo, cuando varios hermanos heredan un único inmueble y se le adjudica a uno de ellos que compensa a los demás en metálico.

Además, están exentas de este impuesto las transmisiones por ejecuciones hipotecarias o dación en pago para cancelar hipotecas de la vivienda habitual; los inmuebles de un conjunto histórico-artístico o declarados de interés cultural, siempre que los propietarios hayan hecho mejoras; y, solo en Navarra, las transmisiones entre cónyuges o entre ascendientes y descendientes.

¿Quién, cuándo y cómo se paga?

La persona que debe pagar depende del tipo de operación:

• En ventas, es el vendedor, excepto si no reside en España, en cuyo caso le sustituye el comprador. En las ventas entre residentes, se puede pactar que pague el comprador, pero el vendedor sigue siendo el responsable ante el ayuntamiento en caso de impagos o irregularidades.
• En las herencias, lo pagan los herederos, ya hereden la propiedad plena, el usufructo o la nuda propiedad. El impuesto se reparte entre el usufructuario y el nudo propietario en proporción al valor de los derechos que adquiere cada uno de ellos.
• En las permutas se pagan dos plusvalías, una por cada vendedor que transmite un inmueble.
• En las donaciones, paga quien recibe el inmueble, el donatario.

¿Cuál es el plazo para pagar el IIVTNU?

Para liquidar el impuesto, tienes un plazo de 30 días hábiles desde que hayas firmado la escritura de venta, permuta o donación, excepto si vives en Navarra, donde tienes 2 meses. 

Si es una herencia, dispones de 6 meses desde el fallecimiento (en Vizcaya, 1 año), que se pueden prorrogar hasta un año si lo solicitas.

Cómo se calcula el IIVTNU

Para determinar cuánto vas a pagar por este impuesto, hay que proceder en varios pasos:

1. Calcular cuál ha sido la ganancia al transmitir el inmueble.
2. Determinar la base imponible sobre la que se aplicará el impuesto en función de cuánto has ganado y en qué tiempo (los años que han pasado entre la adquisición y la transmisión). Hacienda admite dos formas distintas de hacerlo, que dan como resultado importes diferentes. Elegir el método más favorable al calcular la base te ofrece la posibilidad de ahorrar.
3. Calcular la cuota aplicando el tipo impositivo que corresponde en tu municipio, y que en algunos de ellos varía  en función de los años que hayan transcurrido.

Así se calcula cuánto has ganado

Para calcular si hubo incremento del valor del suelo, se calcula restando el valor de adquisición (el que figure en la escritura de compra original) del valor de transmisión, que será:

• En herencias o donaciones (transmisiones lucrativas), el mayor entre el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el comprobado por la Administración tributaria.
• Para ventas y permutas (transmisiones onerosas): el valor que sea mayor entre el que conste en la escritura de compraventa o el comprobado por la Administración tributaria, sin gastos ni tributos.

Si la diferencia es positiva, ha habido ganancia y, por tanto, hay que pagar el IIVTNU. Si el valor es negativo, no habría que pagar, pero tienes que presentar la liquidación del impuesto para demostrar que hubo pérdidas.

Los datos que aparecen en las escrituras muestran el valor total del inmueble. Para saber qué parte corresponde al terreno, hay que consultar el recibo del IBI (donde figura qué parte del valor se le atribuye al solar y cuál al resto del inmueble) o la web del catastro y aplicar la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

La base del impuesto

El IIVTNU no se aplica directamente sobre la ganancia, sino sobre lo que se conoce como "base imponible" y que se puede calcular por dos métodos distintos.

Método objetivo

Se toma el valor catastral del suelo en el momento de la venta (o herencia) y se le aplican unos coeficientes que fija cada ayuntamiento según el número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, aunque no pueden superar unos máximos que establece cada año el Gobierno. Para el cálculo del tiempo se computan solo los años completos transcurridos: así 9 años y 10 meses cuentan como 9 años y la base se determina así:

Valor catastral suelo x coeficiente según años = Base imponible

Esos coeficientes máximos se actualizan anualmente y para 2025 están establecidos los siguientes:

Método real

Se toman los valores que figuran en las escrituras de adquisición y de transmisión, se calcula la ganancia real obtenida restando del valor de transmisión el de adquisición y, sobre ella, se aplica el porcentaje que corresponde al suelo, usando para ello el valor catastral.

Incremento real obtenido x % del valor catastral del suelo = Base imponible

Cálculo de la cuota

Sobre la base imponible que acabas de calcular, se aplica el tipo impositivo para establecer la cuota, lo que vas a pagar. El porcentaje dependerá del municipio en el que se encuentre el inmueble, ya que lo fijan los ayuntamientos. Pueden establecer el mismo para todas las transmisiones o tipos distintos según en cuánto tiempo se ha generado la ganancia, pero nunca pueden exceder del 30% (en Navarra, el tipo mínimo no puede ser inferior al 8% ni el máximo superior al 25%). El tiempo máximo de propiedad que se considera es de 20 años.

Para conocer el tipo del impuesto hay que consultar la ordenanza municipal. En muchos grandes ayuntamientos, debes calcular tú mismo el impuesto y presentar la autoliquidación, aunque suelen ofrecer un servicio de ayuda (Barcelona, Madrid, Sevilla...).

En otros ayuntamientos solo tienes que comunicar los datos para que lo calculen y te manden la liquidación. Actualmente, la mayoría permiten el pago por internet con DNie, Cl@ve o certificado electrónico.

Cómo se puede ahorrar en la plusvalía

Como has visto, hay dos métodos distintos para determinar la base imponible, que te pueden resultar más o menos favorables según el caso. Con ganancias altas, el método objetivo ofrece ventajas. En cualquier caso, necesitarás hacer las cuentas para saber cuál te interesa más. Aquí tienes dos ejemplos de cálculo y cómo se determina el ahorro:

Para la venta de este piso en Zaragoza se obtiene una cuota más baja calculando la base imponible por el método real.

A este otro contribuyente en Valencia, le interesaría mucho determinar la base imponible por el método objetivo, con lo que se ahorraría más de 9.000 euros:

Por supuesto, la cuota no sería lo misma si el piso estuviera en otra ciudad. Para que te hagas una idea de las diferencias en el pago de la plusvalía municipal según la ciudad, estas serían las cuotas a pagar por un piso como el de Valencia que se vendió en 210.000 euros si hubiera estado en:

Cómo recurrir la liquidación del IIVTNU

Si no estás conforme cuando recibas la liquidación del impuesto, puedes recurrir, pero antes págalo para evitar sanciones. En la comunicación suelen indicar qué tipo de recurso se  puede interponer y en qué plazo: lo habitual es un recurso de reposición en el plazo de un mes. En ciudades grandes, puede ser posible presentar una Reclamación económico-administrativa.  

Si no te dan la razón, solo te queda acudir a la vía judicial (contencioso administrativa), pero ten en cuenta que implica gastos (peritos, abogados...) y solo te interesará si la cuantía a reclamar es elevada.

Para solicitar la rectificación de tu autoliquidación si te has equivocado, dispones de 4 años.

Hasta 2.040 euros de diferencia

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