¿Qué hacer con la vivienda del portero?

Hasta hace unos años era bastante frecuente que las comunidades de propietarios contaran con un espacio destinado a dar vivienda a quien fuera en cada momento el portero de la finca.

Ese espacio suele figurar como elemento común en el título constitutivo y en los estatutos, y pertenece a los vecinos al igual que el portal, la escalera, etc.

Con el tiempo, muchas viviendas de portería han quedado en desuso, a la vez que los porteros tradicionales han sido sustituidos por conserjes a tiempo parcial o por empresas de servicios de conserjería.

Por cierto, la supresión o creación de servicios de portería, conserjería, vigilancia, etc., como la de otros servicios comunes de interés general, puede salir adelante con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios, que a su vez sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación en los gastos comunes. 

Una vivienda ligada al cargo

Si en tu finca hay una vivienda de portería ocupada en este momento por un portero que la tiene asignada en razón de su cargo, ocurren todas estas cosas:

• Ese tipo de vivienda, aunque tenga unos dueños que alojan a una persona de forma pasajera, no se ocupa en virtud de un alquiler y está expresamente excluida de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• El portero la ocupa en virtud de una "cesión de uso", con unas normas particulares, pues el uso dura lo que dure el cargo.
• La comunidad de propietarios sí tiene las responsabilidades de un arrendador en lo que se refiere a la conservación material del piso; por ejemplo, no tendría que pintar las paredes si se van rozando, pero sí arreglar la caldera si se estropea.
• La vivienda es un salario en especie para el portero, que debe figurar en su nómina y valorarse a efectos fiscales. 
• Al estar vinculada al trabajo y ser parte de las retribuciones del trabajo, hay que respetar lo que diga al respecto el convenio colectivo de empleados de fincas urbanas, que fija unos mínimos que se pueden mejorar pero no empeorar.

Por ejemplo, el Convenio de la Comunidad de Madrid incluye estos párrafos (art. 28):

[...] “La vivienda de los porteros/as con y sin jornada completa ha de reunir las necesarias condiciones de higiene y decoro, quedando vinculada a sus funciones. Cesará en su disfrute y habrá de desalojarla en el plazo de sesenta días naturales contados a partir de aquél en que se extinga el contrato de trabajo, pudiéndose ampliar de mutua acuerdo entre empresa y trabajador/a. Tendrá el carácter de residencia habitual del portero/a, sin que pueda utilizarse para reuniones de la comunidad u otros fines distintos de aquel”.

[...] “Los porteros, en el mismo concepto de complemento en especie, disfrutarán de estas viviendas de los suministros gratuitos de luz y agua, hasta 40 kilovatios mensuales y 300 litros diarios, en el caso de estar centralizada le corresponderán 3 metros cúbicos mensuales de agua caliente respectivamente, siendo de su cuenta lo que exceda de estos límites”.

¿Qué hacer con la vivienda vacía del portero?

Los vecinos pueden aprovechar de alguna forma la vivienda del portero si ya no tienen un portero a la vieja usanza y está vacía.

Para empezar, podrían acordar seguir usándola como un elemento común que aproveche a todos, pero atribuyéndole un uso diferente, que habría que regular bien para que no sea motivo de conflicto. Por ejemplo, como un lugar en el que se puedan dejar carritos de bebé o bicicletas o como pequeño gimnasio para los vecinos.

Pero algo así no siempre será práctico o posible, mientras que sí podría mantenerse como vivienda, ya no del portero sino de un inquilino de la comunidad o de un nuevo vecino si la casa se vende. Veamos ambas opciones con más detalle.

1. Cómo alquilar la vivienda del portero

• Hay que convocar una junta vecinal en cuyo orden del día se incluya la discusión sobre la posibilidad de alquilar la casa del portero.
• Para que el acuerdo salga adelante, se requiere el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios, que a su vez sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación en los gastos comunes. En Cataluña es suficiente con una mayoría de propietarios (4/5 partes si el alquiler va a durar más de 15 años).
• Normalmente la comunidad tendrá que hacerse cargo de los trabajos para poner el piso en condiciones de ser alquilado y buscar el inquilino.
• La comunidad tendrá que preparar un contrato ordinario de arrendamiento de vivienda, en el cual conste como parte arrendadora y donde las condiciones se atengan a las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• La renta del alquiler se reparte entre los diferentes copropietarios en función de sus respectivos coeficientes de propiedad, y cada uno tendrá que declarar su parte como rendimiento del capital inmobiliario en la declaración de la renta.

Para redactar el contrato del alquiler, podéis usar el modelo que OCU propone, que recoge todos los cambios normativos de los últimos años y las previsiones que conviene hacer en consecuencia:

USA NUESTRO MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER

2. Cómo vender la vivienda del portero

• Hay que convocar una junta vecinal en cuyo orden del día se incluya la discusión sobre la posibilidad de vender la casa del portero.
• Para que el acuerdo salga adelante, se requiere el voto unánime, es decir, todos los vecinos deben ser favorables a la idea. 
• Si todos los vecinos están de acuerdo, tendrán que desafectar la vivienda de los elementos comunes, para que pase a ser un elemento privativo como lo son las demás viviendas del edificio.
• Eso supone modificar los estatutos de la comunidad, pues habrá un nuevo propietario, los gastos comunes se repartirán entre más personas y habrá que recalcular las cuotas de participación de todos, incluso aunque el comprador de la portería sea otro copropietario (simplemente pagará dos cuotas diferentes, una por cada vivienda que tenga en la casa).
• La junta tendrá que acordar por unanimidad la desafectación y la autorización de venta, y fijar las condiciones en las que se haga: tasación, precio mínimo, etc. En Cataluña la desafectación de un elemento común se puede aprobar con mayoría de 4/5 pero para la modificación de las cuotas se precisa acuerdo unánime.
• Cuando se haga la venta, se podrá elevar a pública la escritura del acuerdo de desafectación, con modificación de estatutos e inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva el pago del impuesto de actos jurídicos documentados por la comunidad.
• Si la desafectación no se inscribe al mismo tiempo que la venta, habría que poner la vivienda desafectada a nombre de todos los copropietarios y, tras la venta, a nombre del comprador.
• El dinero de la venta se reparte entre los distintos copropietarios en proporción a sus respectivos coeficientes de propiedad.