Cae el decreto del alquiler: ¿cómo afecta a inquilinos y propietarios?
Como era previsible, el Congreso no ha convalidado el Real Decreto-ley 8/2026, tirando por tierra dos medidas extraordinarias que afectaban a los alquileres de vivienda: la prórroga obligatoria de dos años a petición del inquilino y el límite del 2% a la actualización anual de la renta. Y ahora... ¿qué?
Dos medidas que desaparecen
Las medidas extraordinarias sobre alquileres adoptadas en el Real Decreto-ley 8/2026 para paliar los efectos de la crisis por la guerra de Irán han supuesto un respiro para muchos inquilinos, pero no dejan de ser un alivio temporal que, desde el comienzo, tenía pocas probabilidades de prosperar. Efectivamente, al no haber sido ratificadas en el Congreso, quedan sin efecto las dos medidas:
- La prórroga extraordinaria del contrato, por la que los inquilinos podían solicitar una prórroga adicional de hasta dos años cuando su contrato de alquiler llegara a término antes del 31 de diciembre de 2027. El arrendador estaba obligado a aceptarla.
- El tope del 2% a la actualización anual de la renta del alquiler, salvo acuerdo entre las partes en el caso de pequeños arrendadores.
¿Qué pasa ahora con la actualización del alquiler?
Al decaer el decreto, las actualizaciones de renta vuelven a regirse por los índices legales ordinarios, siempre que el contrato prevea expresamente la posibilidad de actualizar la renta. Para la revisión del alquile :
- En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, se aplica el IRAV.
- En los contratos anteriores, se aplica el IPC.
Estos valores están por encima del 2%: en la revisión correspondiente a mayo el IRAV es el 2,47% y el IPC, el 3,4%. Además, para que la subida se aplique ya en la renta de mayo, el arrendador debe haber comunicado la actualización y la nueva renta dentro del mes de abril.
¿Qué ocurre con la prórroga extraordinaria?
La prórroga extraordinaria solo habrá tenido efecto para los contratos que llegaron a término entre el 22 de marzo y el 29 de abril de 2026.
En los contratos que finalicen después del 29 de abril, el arrendador ya no está obligado a conceder esa prórroga, aunque el inquilino la hubiera solicitado. No obstante, hay interpretaciones diferentes sobre las solicitudes realizadas mientras el decreto estuvo vigente. Es preciso establecer un criterio jurídico claro que evite dudas, conflictos y costes innecesarios para inquilinos y arrendadores.
Inquilinos menos protegidos
La caída de las medidas del decreto perjudica especialmente a los inquilinos, que pierden esa "protección" adicional que suponía la posibilidad de alargar el contrato dos años más y el límite excepcional del 2% en la actualización de la renta. Aun así, se mantiene cierta incertidumbre entre los que hubieran pedido la prórroga durante la vigencia del decreto y tengan un contrato que contrato vence después del 29 de abril.
Los arrendadores, por su parte, deberán aplicar los índices legales ordinarios de actualización de rentas (siempre que el contrato contemple esa actualización), y tienen que recordar informar con suficiente tiempo de la actualización de la renta.
Desde OCU pedimos soluciones definitivas
La vivienda está entre las principales preocupaciones de los españoles. En particular el alquiler requiere medidas urgentes. No obstante, para OCU estas que ahora decaen no eran la solución, pues no atacaban la raíz del problema, que es el desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta insuficiente de vivienda asequible. Solucionar esa carencia exige medidas estructurales y más ambiciosas:
- más vivienda social a precios asequibles,
- movilización de vivienda vacía,
- mayor seguridad jurídica en el alquiler privado.
Solo así podrá ampliarse la oferta y la presión sobre los precios quedará aliviada.
Desde OCU valoramos positivamente que el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 apueste por ampliar el parque público de vivienda, especialmente en zonas tensionadas, y que reserve al menos el 40% de su financiación anual al aumento de la oferta de vivienda social y asequible. También consideramos acertadas medidas como la promoción sobre suelo público, la colaboración público-privada, la adquisición de viviendas para alquiler asequible y los incentivos para movilizar vivienda vacía... pero nos preocupa la falta de objetivos concretos y verificables, así como las limitaciones del Plan respecto a la financiación, por ejemplo.
