La no convalidación del Real Decreto-ley 8/2026 por el Pleno del Congreso de los Diputados supone el fin inmediato de dos medidas extraordinarias que habían aportado un alivio temporal a miles de inquilinos en un contexto de fuerte tensión del mercado del alquiler. Decaen tanto la prórroga extraordinaria de los contratos como el límite excepcional a la actualización de las rentas.

La norma contemplaba, por un lado, una prórroga adicional de hasta dos años, obligatoria a petición del inquilino, para los contratos de alquiler de vivienda que vencieran hasta el 31 de diciembre de 2027. Por otro, establecía un tope del 2% a la actualización anual de la renta, salvo acuerdo expreso entre las partes en el caso de pequeños arrendadores, con vigencia también hasta diciembre de 2027. Ambas medidas se aplicaban en todo el territorio, con independencia de que la vivienda estuviera ubicada en una zona declarada de mercado tensionado.

La caída del decreto implica que la actualización de las rentas vuelve a regirse por los índices legales ordinarios. Así, los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 se actualizarán conforme al IRAV, mientras que los anteriores lo harán según el IPC, siempre que el contrato prevea expresamente dicha actualización. En la revisión aplicable al mes de mayo, los valores de referencia son un IRAV del 2,47% y un IPC del 3,4%. Para que la subida sea efectiva en mayo, los arrendadores deben haber comunicado la actualización y la nueva renta dentro del mes de abril.

En cuanto a la prórroga extraordinaria, su impacto queda limitado a los contratos que hayan llegado a término entre el 22 de marzo y el 29 de abril de 2026. A partir de esa fecha, los arrendadores ya no estarán obligados a conceder dicha prórroga, aunque el inquilino la hubiera solicitado. OCU advierte, no obstante, de que existen interpretaciones jurídicas discrepantes sobre los efectos de las solicitudes cursadas durante la vigencia del decreto, lo que puede generar inseguridad jurídica y litigiosidad. Por ello, la organización reclama que se establezca con urgencia un criterio claro que disipe dudas y evite conflictos innecesarios y costes adicionales para las partes.

Más allá de este episodio, OCU insiste en que las medidas coyunturales no resuelven el problema estructural del alquiler en España, marcado por un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. En este sentido, valora positivamente algunos aspectos del Plan Estatal de Vivienda 2026‑2030, que apuesta por ampliar el parque público de vivienda, especialmente en zonas tensionadas, y destina al menos el 40% de su financiación anual al incremento de la oferta de vivienda social y asequible. El Plan prevé distintas vías: la promoción sobre suelo público, fórmulas de colaboración público‑privada o la movilización de vivienda vacía mediante incentivos a la rehabilitación.

Sin embargo, OCU considera que la ambición del Plan sigue siendo insuficiente y llega tarde. El real decreto no fija un objetivo estatal concreto y verificable de incremento del parque público acorde con la magnitud del problema, y la financiación prevista es inferior a la de planes anteriores. Además, las ayudas generalizadas a la demanda, si no están estrictamente focalizadas en hogares vulnerables y acompañadas de un aumento previo de la oferta, pueden trasladarse a precios y agravar la tensión del mercado.

Por último, OCU echa en falta una apuesta decidida por reforzar la seguridad jurídica del alquiler privado. Garantizar procedimientos ágiles en casos de impago grave es clave para que muchos pequeños propietarios mantengan o devuelvan viviendas al mercado, contribuyendo así a ampliar la oferta y estabilizar los precios.

Esta información ha sido elaborada por un equipo de abogados, economistas, estadísticos, ingenieros, profesionales de la salud y la alimentación, editores y diseñadores de OCU que, en colaboración con otras organizaciones europeas de consumidores y una red de laboratorios independientes, analizan desde 1975 los principales productos y servicios de consumo. Su trabajo se sustenta en los principios de ahorro, calidad, sostenibilidad y transparencia, pero sobre todo en la independencia que le proporcionan sus 180.000 socios activos.

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