Medidas extraordinarias sobre alquiler; ¿qué pasa con ellas?
Entre las medidas extraordinarias del Gobierno para paliar los efectos de la Guerra de Irán se incluyen dos que afectan al alquiler: limitar al 2% la actualización anual de la renta y permitir que algunos inquilinos pidan una prórroga extraordinaria de hasta dos años. El decreto ya está en vigor y puede aplicarse, aunque todavía no ha sido convalidado por el Congreso. ¿Sabes cómo te afecta?
¿Vives en una casa de alquiler? Esto te afecta
Las medidas El Real Decreto-ley 8/2026 recoge dos medidas extraordinarias para el alquiler: un tope del 2% a la actualización anual de la renta y una prórroga extraordinaria de hasta dos años para ciertos contratos. Aunque aún no ha sido convalidado por el Congreso, está en vigor porque la Constitución permite votar los decretos-leyes dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.
¿Vives en una casa de alquiler? Esto te afecta
Tanto el límite a la actualización de la renta como al prórroga extraordinaria son medidas con un claro impacto en los inquilinos, pensadas para frenar subidas y dar más estabilidad al inquilino en un momento de tensión del mercado.
El decreto que recoge estas medidas se publicó en el BOE el 21 de marzo de 2026 y entró en vigor al día siguiente, el 22 de marzo. Pero en el Pleno del Congreso del jueves 26 de marzo solo se votó el Real Decreto-ley 7/2026, quedando pendiente la aprobación del RDL 8/2026.
Eso no significa que este decreto del alquiler no vaya adelante o quede suspendido, significa, simplemente, que aún no se ha convalidado, aunque está dentro del plazo legal para ello: los decretos-leyes deben someterse a debate y votación en el Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación.
Medidas vigentes, pero…
En la práctica, esto quiere decir que las medidas están vivas y se pueden invocar ya: es decir, si en estos días toca revisar una renta o si un contrato entra en el periodo en que podría pedirse la prórroga extraordinaria, puedes acogerte a lo previsto en el contrato… pero con incertidumbre de que el Congreso todavía tiene que decidir si la convalida o la deroga.
- En lo inmediato, la medida más fácil de entender es la del tope del 2%. Si a un contrato le toca actualización anual dentro del periodo de aplicación del decreto, la subida no puede superar ese porcentaje. Si el arrendador es gran tenedor, ese límite opera en todo caso como techo. OCU recuerda además que esto no cambia una regla básica del alquiler: la renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé expresamente y, además, la subida debe comunicarse correctamente. Es decir, el límite extraordinario no sustituye a las reglas generales del contrato; se suma a ellas.
- La otra medida, la prórroga extraordinaria de hasta dos años, es la que más puede influir en la estabilidad del inquilino y puede generar más dudas. El decreto establece que el inquilino puede solicitar esa prórroga en determinados contratos vigentes, manteniendo los mismos términos y condiciones. También aclara que esta prórroga es incompatible con la que ya existe para determinados supuestos en zonas tensionadas y que, si procede, tiene preferencia.
El retraso en la convalidación no paraliza la medida, pero sí añade dudas. Si el inquilino solicita ahora la prórroga mientras el decreto sigue vivo, podrá defender que ha ejercitado su derecho en plazo. Pero, si finalmente el Congreso derogara la norma, podrían abrirse controversias sobre los efectos concretos en cada caso. Por eso conviene actuar con prudencia y documentar muy bien cada paso.
¿Eres inquilino? Esto debes hacer
Revisa primero si tu contrato prevé actualización de renta y cuándo toca esa revisión.
- Si te comunican una subida ahora, comprueba que respeta el límite extraordinario del 2%.
- Si tu contrato está cerca de terminar y crees que puedes acogerte a la prórroga extraordinaria, no conviene esperar: solicita esa prórroga de forma fehaciente y deja constancia de la fecha y del contenido de tu petición. En un escenario todavía pendiente de votación parlamentaria, acreditar bien que has actuado a tiempo puede ser clave.
¿Eres propietario? Así debes actuar
Antes de comunicar una actualización de renta conviene comprobar tres cosas: si el contrato permite actualizarla, si la anualidad cae dentro del periodo cubierto por la medida extraordinaria y si tienes o no la condición de gran tenedor.
- Si el inquilino te pide la prórroga de dos años, no respondas sin revisar antes si el contrato encaja realmente en el supuesto legal y si concurre alguna excepción. La recomendación más prudente es documentar todas las comunicaciones y actuar con rigor, porque la seguridad jurídica sigue siendo uno de los grandes problemas del mercado del alquiler, también según OCU.
Más parches para resolver un grave problema
El decreto puede aliviar algunas situaciones concretas, pero no resuelve el problema de fondo. Para OCU está claro que, la salida pasa por más oferta, más vivienda pública en alquiler y más seguridad jurídica, no solo por medidas temporales. Porque sin soluciones estables, el acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los grandes problemas para consumidores, inquilinos y propietarios.
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