Fianza en alquileres: todo lo que debes saber
Al igual que pagar una fianza es habitual al formalizar un contrato de alquiler de vivienda, al finalizar ese alquiler llega el momento de devolverla… o no. Tener claro qué gastos pueden descontarse de esa garantía, qué no y cómo reclamar en caso de problemas evita muchos conflictos al final del alquiler.
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En este artículo encontrarás información sobre:
¿Qué es la fianza y para qué sirve?
La fianza del alquiler de vivienda es una garantía legal obligatoria que paga el inquilino al firmar un contrato de alquiler. Normalmente equivale a una mensualidad de renta. El dinero de la fianza, puede utilizarse para cubrir impagos o daños imputables al inquilino, pero si no es el caso, debe devolverse al entregarse las llaves al final del alquiler .
La fianza no es un “depósito de limpieza” ni un anticipo para obras, sino solo una garantía para proteger al propietario de posibles perjuicios. Legalmente, según la LAU, la fianza se cobra cuando hay incumplimientos o deterioros imputables al arrendatario (inquilino), no cuando se trata de mantenimiento ordinario o envejecimiento normal del inmueble.
Volver arribaCuánta fianza pueden pedirte y cuándo tienes que pagarla
La cuantía legal de la fianza en arrendamientos de vivienda es de una mensualidad de renta.
Esa fianza debe entregarse por el arrendatario al formalizar el contrato, antes o en el mismo acto de la entrega de llaves.
Además, las partes pueden pactar garantías adicionales (depósitos complementarios, avales, seguros de caución), pero la suma de estas garantías adicionales no puede exceder de dos mensualidades de renta. En la práctica, la cuantía máxima de las garantías suele quedar en tres mensualidades: un mes de fianza legal, más hasta dos de garantías adicionales.
El depósito de la fianza
En la mayoría de las Comunidades Autónomas el arrendador está obligado a la obligación del arrendador de depositar la fianza legal un organismo de la administración.
A día de hoy el depósito de la fianza no es necesario en Andalucía, Asturias, Cantabria, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra. En las demás CC.AA. sí: la tabla muestra dónde se deposita la fianza, generalmente puede hacerse vía online, al igual que la solicitud de devolución.
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Aragón
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Baleares
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Canarias
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Castilla y León
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Castilla-La Mancha
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Cataluña
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Comunidad Valenciana
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Galicia
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Madrid
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País Vasco
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Ceuta
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Melilla
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Cómo y cuándo tienen que devolverte la fianza
Cuando el contrato de arrendamiento llega a su fin, el inquilino debe entregar las llaves, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza. Si no devuelve la fianza pasado un mes, deberá pagar intereses.
De la cantidad percibida como fianza se pueden restar las cantidades por perjuicios que sean atribuibles al inquilino, pero debe justificarse así.
¿Qué puede descontarte el casero de la fianza (y qué no)?
Según las normas,
- El arrendador debe realizar, a su costa, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- El inquilino, por su parte, responde del deterioro causado por él o por las personas de su casa, así como de las “pequeñas reparaciones” exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario. Además, el inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento; si lo hace, puede ser obligado a reponer la situación original.
| SÍ PUEDE DESCONTARSE DE LA FIANZA | NO DEBERÍA DESCONTARSE DE LA FIANZA |
| Pequeñas reparaciones por uso ordinario | Reparaciones necesarias para habitabilidad |
| Averías por falta de mantenimiento básico | Averías por antigüedad o fatiga de materiales |
| Roturas, golpes o manchas que exceden el uso normal | Desgaste normal de pintura, suelo o carpintería |
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Pérdida de llaves, mandos u otros elementos inventariados |
Limpieza y pintura al final del alquiler, salvo suciedad extraordinaria acreditada |
| Daños por mal uso o negligencia | Sustitución de caldera, termo, electrodomésticos o instalaciones defectuosas cuando no sean imputables al inquilino |
4 consejos para evitar problemas en el alquiler
- Al comenzar un alquiler de vivienda, además de revisar el inventario que se adjunte al contrato, deja constancia escrita y con fotos de los desperfectos que encuentres en la vivienda o sus instalaciones en los primeros días. Al margen de que sirva para pedir su reparación, es importante para que al final del contrato no pretendan atribuir al inquilino defectos preexistentes, descontándolos de la fianza.
- Ten en cuenta que al vivir en una casa alquilada respondes de posibles daños que causes al inmueble o a terceros (vecinos, por ejemplo). Imagina que no cierras un grifo y se filtra agua al piso de abajo. O que generas un incendio por inadvertencia o negligencia. Es muy recomendable que el inquilino cuente con un seguro de responsabilidad civil que le cubra estos siniestros.
- Para formalizar el fin del alquiler, es recomendable documentar la entrega de llaves y el estado del inmueble mediante un acta de recepción, inventario y reportaje fotográfico con sello de fecha para facilitar una liquidación ágil y evitar controversias.
- Si tienes problemas para recuperar la fianza de tu alquiler frente a empresas intermediarias o arrendadoras, en OCU podemos ayudarte, así como contra cualquier práctica abusiva de agencias de alquiler.
Si eres arrendador particular, te animamos a suscribirte al boletín inmobiliario de OCU para estar informado puntualmente de todos tus derechos y obligaciones, con acceso exclusivo a servicios de calidad como seguros de impago con cobertura de actos vandálicos y encargos de gestión del alquiler.
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