Usufructo y nuda propiedad, ¿lo tienes claro?
Tú puedes tener el pleno dominio de un bien, por ejemplo, una casa. Pero también puedes tener solo el usufructo o solo la nuda propiedad, y en cada caso tendrás unos derechos y deberes diferentes. Si no los conoces, te los explicamos.
Diferencias entre tener la propiedad y su uso
A veces, el pleno dominio de un bien está “desmembrado” en dos papeles que se reparten entre dos personas diferentes:
- Uno tiene el usufructo, lo que le permite usar el bien y disfrutar de lo que produzca.
- Otro tiene la nuda propiedad, lo que le convierte en su dueño con algunas limitaciones.
Para llegar a esto, normalmente ha habido por en medio una venta, una donación o una herencia.
Nudo propietario: propiedad en stand by
Quien es nudo propietario de un bien, lo posee, pero el derecho a usarlo o a beneficiarse de los frutos que produzca es del usufructuario mientras lo sea (piensa que hay usufructos vitalicios, que duran hasta que uno muera, y temporales). O sea, una persona lo tiene, pero es otro quien lo usa y disfruta
¿A qué obliga tener la nuda propiedad?
En el caso del nudo propietario de un inmueble, la clase de bienes que con más frecuencia tienen el dominio desmembrado, quien sea nudo propietario
- No puede intervenir en las decisiones del usufructuario si lo quiere tener vacío, si lo quiere para usarlo personalmente o si lo quiere alquilar.
- En caso de alquiler, las rentas no te corresponden, son del usufructuario.
- Debes tolerar los contratos que suscriba el usufructuario, sabiendo, eso sí, que expirarán a su muerte. O sea, que si alquila el inmueble y más adelante muere, tú no tendrías que quedarte con los inquilinos que eligió (solo en el caso particular de los arrendamientos de fincas rústicas, el arrendatario puede prolongar el usufructo durante el año agrícola).
- Si el usufructuario decide vender o donar su derecho de usufructo a otra persona, incluso desconocida, tampoco podrás oponerte y tendrás que tolerar al nuevo usufructuario, pero solo hasta que fallezca el original, pues al expirar él expira el derecho que vendió o donó.
- Tendrás que pagar las cuotas de la comunidad de propietarios y las reparaciones extraordinarias como, por ejemplo, las que hubiera que hacer para corregir un daño estructural.
- Si tienes la nuda propiedad de un inmueble hipotecado, el pago del préstamo también te corresponde a ti.
¿Qué cosas sí podrías hacer?
- Podrías vender la nuda propiedad a otra persona, que tendría que respetar, igual que tú antes, los derechos del usufructuario.
- Podrías pedir un préstamo hipotecario poniendo como garantía la nuda propiedad.
Todas las limitaciones se terminarán cuando consolides o completes tu dominio, lo que puede ocurrir porque le compras al usufructuario su derecho de usufructo (o él te lo dona), en caso de fallecimeinto del usufructuario o si se trata de un usufructo temporal que expira.
Usufructuario: usa, disfruta... y también cuida
El usufructuario de un bien no lo puede vender, pero sí puede:
- Usar ese bien personalmente.
- Decidir no hacer nada con él.
- Rentabilizarlo en su beneficio, por ejemplo, alquilándolo si se trata de un inmueble.
- Vender tu derecho de usufructo a otra persona para que asuma el mismo rol que tu tenías hasta que tú mueras (salvo excepciones: por ejemplo, que recibieras el usufructo en herencia con la prohibición de venderlo en el testamento).
¿Qué obligaciones tiene el usufructuario?
- Debe cuidar del bien.
- Tiene que ocuparse de las reparaciones ordinarias que precise; por ejemplo, si es un piso, pintar o desatrancar las tuberías corre de tu cuenta.
- Debe avisar al nudo propietario de la necesidad de reparaciones extraordinarias.
- Puede hacer mejoras y deshacerlas, pero tendrás que dejar las cosas como estaban, no habiendo necesidad de pedir permiso salvo que se trate de alteraciones sustanciales; por ejemplo, podrías colocar y después llevarte unos aparatos de aire acondicionado (si dejas las mejoras, el nudo propietario no está obligado a compensártelas).
- Si tienes el usufructo de un bien inmueble, tendrás que pagar el IBI y la tasa de basura.
- Tendrás que cumplir con el IRPF, como si fuera tuyo. O sea, si lo alquilas, tendrás que tributar por las rentas del alquiler y si no lo usas y lo tienes desocupado, tendrás que tributar por las rentas imputadas.
- Por último, debes informar al nudo propietario de cualquier acto que pueda dañar su derecho de propiedad: que se le han metido ocupas en el piso, que ha llegado una comunicación oficial anunciando un procedimiento de expropiación o embargo por no haber pagado una deuda...
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Para acceder a este contenido por favor identifícate o regístrate como Amigo .La nuda propiedad y el usufructo vitalicio se valoran a efectos fiscales de modo que, cuanto más joven sea el usufructuario y más vida le quede por delante, más valdrá su derecho:
- Si el usufructuario es menor de 20 años, el usufructo es igual al 70 % del valor del bien y la nuda propiedad, el 30 %.
- Sin embargo, si tiene más de 79 años, los porcentajes son del 10 % para el usufructo y del 90 % para la nuda propiedad.
- Y si tiene entre 20 y 79 años, el porcentaje que corresponde al usufructo es igual a la cifra que resulte de esta fórmula: (89 − edad del usufructuario)/100.
Por ejemplo, supongamos que ha muerto tu pareja y has heredado el usufructo de un piso que tenía y tu hijo la nuda propiedad.
- Primero tendréis que asignar un valor a la casa, que debería ser igual al valor de mercado, no pudiendo ser inferior al valor de referencia que le asigne el Catastro; pongamos que es de 100.000 euros.
- Después tendréis que valorar el usufructo y la nuda propiedad, para pagar cada uno el impuesto de sucesiones correspondiente. Si por ejemplo tienes 75 años, el valor del usufructo a efectos fiscales sería igual al 14 %, que resulta de (89 −75)/100. O sea, tú deberás declarar que has recibido 14.000 euros y tu hijo, 86.000.
En los usufructos temporales, el valor del usufructo es igual al 2% del valor del bien multiplicado por el número de años que dure, con un límite del 70% (a partir de 35 años, se congela); en consecuencia, el valor de la nuda propiedad no puede bajar del 30 %.
Otra cosa es el valor de mercado de la nuda propiedad y del usufructo, porque si se quieren vender, seguramente es difícil encontrar quien quiera pagar el valor fiscal. El comprador querrá una rebaja importante, como explicamos en nuestros consejos.
Si te resulta lioso hacer los cálculos, no te preocupes, usa la calculadora que hemos hecho para ti:
CALCULA EL VALOR DEL USUFRUCTO Y LA NUDA PROPIEDAD
Más preguntas sobre el usufructo
¿Si el usufructo es temporal cambian las obligaciones?
Los usufructos pueden ser vitalicios y acabar con la muerte del usufructuario, o temporales y acabar en la fecha que se haya establecido. Si es un usufructo temporal:
- Al acabar el usufructo, debes restituir el uso y disfrute del bien y devolverlo en el mismo estado en que lo recibiste, salvo por las mejoras que hayas podido hacerle.
- Para garantizar los intereses del nudo propietario y evitar problemas en el futuro, estás obligado a “formar inventario”, o sea, a citar al nudo propietario para describir y tasar lo que abarca el usufructo y recogerlo todo en un documento del que firméis y guardéis sendas copias o en una escritura pública ante notario.
- Por último, debes prestar fianza para que el nudo propietario pudiera hacer uso de ella si le causas un perjuicio económico porque estropeas de alguna manera el valor del bien usufructuado.
¿Se puede tener el usufructo de un activo financiero?
El usufructo y la nuda propiedad no solo pueden pesar sobre bienes inmuebles, también sobre acciones, fondos de inversión, depósitos, cuentas bancarias... En estos casos:
- El usufructuario puede gastar los intereses de los depósitos, los dividendos de las acciones y los rendimientos de los fondos y tendrá que tributar por ellos en IRPF.
- El nudo propietario será el titular de esos productos y el único que puede vender las acciones, traspasar las participaciones de los fondos o reembolsarlos... Ahora bien, como el usufructuario tiene derecho a todo el fruto que esos activos den, si al venderlos valen más de lo que valían cuando el nudo propietario los adquirió, el margen de beneficio se lo queda el usufructuario y lo debe declarar en la renta. El nudo propietario debe computar a la vez ese margen como ganancia patrimonial y como pérdida, por haber tenido que dárselo al usufructuario (o sea, que el resultado es cero y no tributa nada).
- Por último, cuando se usufructúa un bien consumible, como el dinero de una cuenta corriente, el usufructuario se queda con lo que pueda rendir (los intereses), y además puede disponer de los fondos. Pero ¡ojo!: al acabar el usufructo el saldo debe ser el mismo que al principio (eso puede ser problemático en la práctica, ya que si el usufructuario gasta el dinero y no lo restituye, el nudo propietario se lo puede reclamar).
¿Se puede cambiar un usufructo heredado por otro bien en pleno dominio?
Con mucha frecuencia las herencias en España generan usufructos. Para empezar, cuando una persona muere sin haber hecho testamento dejando hijos y viudo, la ley dispone que el viudo herede el usufructo de un tercio de la herencia; y si no deja hijos pero sí padres y viudo, el viudo hereda el usufructo de la mitad. Además, cuando sí que se hace testamento, es muy común que los matrimonios se dejen el uno al otro el usufructo de sus bienes y a los hijos, la nuda propiedad. Esta fórmula tiene algunos inconvenientes:
- Por un lado, ni el usufructuario ni el nudo propietario tendrán el control total de los bienes y cada uno debe contar con el otro para muchas cosas.
- Por otro lado, es fiscalmente perjudicial, porque el usufructo de la herencia tributa dos veces en el impuesto de sucesiones: una al heredarlo el viudo y otra cuando el viudo muere y pasa a los nudos propietarios que entonces consolidan su dominio.
Para evitar esos problemas y la tributación duplicada es muy habitual al formalizarse la adjudicación de la herencia que se “conmute” el usufructo del viudo. Es decir, que los herederos se pongan de acuerdo para cambiarlo por bienes en plena propiedad que tengan el mismo valor. Hasta ahora, en muchas comunidades se hacía la vista gorda con esta operación y el impuesto de sucesiones era el mismo se conmutara el usufructo o no. Pero el Tribunal Supremo ha sentenciado en varias ocasiones que cuando los herederos proceden a ese cambio de planes con respecto a lo previsto en el testamento se están produciendo nuevos negocios jurídicos y toca pagar otros impuestos, más gravosos (entre otras cosas, el viudo debe tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
Así que se puede conmutar el usufructo, pero si en el testamento no se ha previsto esa posibilidad, atentos a Hacienda.