Valor fiscal de los inmuebles

Si compras un inmueble a un particular, tienes que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO). En caso de que recibas un inmueble en herencia o donación, el impuesto que te toca pagar es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Tanto en uno como en otro, el importe depende del valor del inmueble. Y aquí está la miga del asunto: ¿cuál es su valor?

¿Cuál es el valor de un inmueble a efectos fiscales?

Hay que rendir cuentas al Fisco de las transacciones con inmuebles de segunda mano (compra, herencia, donación), bien declarar su valor en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Desde el 1 de enero de 2022, el valor de los inmuebles que hay que declarar en cualquiera de estos impuestos es como mínimo el valor de referencia, salvo que el precio al que se haya comprado o declarado en la escritura de herencia o donación sea mayor.

Qué es el valor de referencia de un inmueble

El valor de referencia lo calcula y lo publica la Dirección General del Catastro cada año.

El valor de referencia es el valor mínimo que debe utilizarse para calcular el impuesto a pagar en compras de segunda mano o en herencias y donaciones, salvo que el de escritura sea mayor. Por lo tanto, si el valor del  inmueble escriturado es superior al valor de referencia, habrá que declarar el valor de escritura. Pero, si es inferior al valor de referencia, hay que declarar este último.

Importante: el valor de referencia no sustituye al valor catastral que es el que se tiene en cuenta para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las rentas imputadas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Tampoco se usa para calcular en el IRPF las ganancias o pérdidas por venta, ni las ganancias por donación, para lo que sigue utilizando el valor real de adquisición y transmisión.

Puedes consultar el valor de referencia de tus inmuebles en la web del Catastro, solo necesitarás tu DNI, su número de soporte y la referencia catastral del inmueble. 

Cómo recurrir el valor de referencia

• Si vas a comprar una casa de segunda mano o vas a recibir por herencia o donación un inmueble y su valor de referencia es superior al precio que vas a pagar por ella o al que consideras de mercado, comprueba que los datos que tiene Catastro sobre el inmueble son correctos: antigüedad, estado, superficie.
• Si la diferencia de impuesto a pagar es alta, después de pagarlo calculado sobre el valor de referencia, puedes solicitar una rectificación de la autoliquidación presentada. Es aconsejable aportar fotos del estado del inmueble, anuncios de pisos similares en la zona y sobre todo una tasación realizada por un técnico cualificado que justifique los motivos que avalan el precio real de la operación: estado de conservación, materiales de construcción, reformas necesarias, etc.
• Hacienda resolverá la solicitud aplicando un informe vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratificará o corregirá el valor de referencia una vez vistas las alegaciones y pruebas aportadas. Si Hacienda rechaza la solicitud de rectificación de autoliquidación podrás seguir recurriendo en la vía económico administrativa. 

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