ANTECEDENTES DE HECHO
En Diciembre de 2024 el demandante acordó la compra de una vivienda por un precio de 280.000€. El 12 de Diciembre de 2024, el demandante encomendó la tasación de la vivienda a “CoHispania” (COMPAÑIA HISPANIA DE TASACIONES Y VALORACIONES, S.A.), entidad homologada por el Banco de España con el número de homologación nº 4368, -y por lo tanto reconocida en el artículo 5 de la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero (BOE Nº 294), que se detallará más adelante-.
El total valor de tasación definido por CoHispania fue de 328.742,68 €. También recogía esta tasación el hecho objetivo del régimen de ocupación de la vivienda, que en ese momento tenía un contrato de arrendamiento en vigor hasta el 31 de Marzo de 2025.
El 26 de Diciembre de 2024, el demandante solicitó préstamo hipotecario a la entidad IBERCAJA, e hizo entrega de la tasación mencionada. El 10 de Enero, IBERCAJA informó al demandante de que TINSA (empresa de tasación colaboradora de IBERCAJA) no ratificaba la tasación de COHISPANIA, justificándose en que el valor de tasación definido por COHISPANIA (328.742,68 €) era demasiado elevado respecto al precio de compraventa (280.000 €), y de acuerdo a los testigos de precios de que disponía TINSA. Para poder avanzar en la concesión del préstamo hipotecario, la única alternativa que se le da al demandante es la contratación de una nueva tasación, recomendando IBERCAJA a la empresa TINSA, por ser la opción más rápida.
El 10 de Enero el demandante es requerido a abonar a IBERCAJA la cantidad de 411,40€ en concepto de los servicios de tasación, como se refleja en la factura de TINSA nº: 25F0004216, aportada.
El 14 de Enero de 2025, TINSA realiza la nueva tasación. El resultado de la tasación de TINSA es 335.277,85 € (sorprendentemente más alto que el de COHISPANIA -328.742,68 €-), y vuelve a reflejar lo que ya había destacado la tasación de COHISPANIA, en cuanto a que existía un contrato de arrendamiento en vigor.
El 20 de Enero, IBERCAJA informa al demandante de que “no puede autorizar el préstamo hipotecario mientras esté alquilado el piso”, cerrando por tanto el expediente de concesión de préstamo hipotecario.
RECLAMACIÓN
El demandante reclama la cantidad de 411,40 € (que fue el importe abonado para realizar la segunda tasación), más los intereses de demora a partir de la fecha de esta reclamación (30 de Abril de 2025), teniendo en cuenta que la tasación de TINSA nunca debió solicitarse, por los siguientes motivos:
1.- IBERCAJA nunca debió haber impuesto una segunda tasación, y mucho menos haber hecho que asumiera el demandante el coste de una segunda tasación, como refleja el artículo 5 de la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 de 27 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero ( BOE Nº 294 )
“Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación”.
2.- Una revisión diligente de la tasación de COHISPANIA por parte de IBERCAJA y TINSA debería haber sido suficiente para identificar el hecho objetivo ya reflejado en la primera tasación (situación de arrendamiento del inmueble), que imposibilitaba a IBERCAJA conceder el préstamo hipotecario al demandante, y que por tanto hacía inútil una segunda tasación.
3. Como además refleja TINSA en su propia página web (https://www.tinsa.es/blog/tinsa/llevar-tasacion-de-un-banco-a-otro-la-tasacion-de-un-banco-sirve-para-otro/): “el banco no puede negarse a aceptar una tasación externa, siempre y cuando sea realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. Sin embargo, puede ocurrir que, si la entidad en cuestión no tiene a la sociedad firmante entre sus tasadoras autorizadas, requiera de un trámite interno para su validación.”, lo cual está en línea con el artículo 5 de la Ley 41/2007 citada anteriormente. Cabe destacar que un “trámite interno para su validación” no es una segunda tasación (como se le impuso al demandante), y que como dice la ley, “en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación”.
Documentos aportados:
Resumen Tasación de COHISPANIA
Resumen Tasación de TINSA
Factura de TINSA Nº 25F0004216
DNI del demandante
