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Gastos hipotecarios: respondemos a tus dudas

22 octubre 2018
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22 octubre 2018
Las cláusulas que atribuyen al usuario el pago de la totalidad de los gastos de formalización de hipotecas son abusivas. Así lo estableció el Supremo en 2015. El pago del Impuesto AJD ha suscitado polémica: una sentencia del Supremo lo asignaba a los clientes, si bien el 16 de octubre el mismo Tribunal Supremo modificaba su criterio estableciendo que deben pagarlo los bancos. Ante la controversia, el Pleno del Tribunal se reunirá para determinar a quien le corresponde ese pago. Y hasta entonces, ¿qué?

Casi todos los contratos de préstamo hipotecario incluyen cláusulas que establecen que el prestatario, es decir, el consumidor, es el que debe hacerse cargo del pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

El Tribunal Supremo en su sentencia del 23 de diciembre de 2015 estableció que esas cláusulas son abusivas y por tanto nulas, ya que hacen recaer ese gasto en su totalidad en el usuario. OCU emprendió una campaña para ayudar a los consumidores afectados (todos los que tienen o han tenido hipoteca) a luchar por el dinero indebidamente cobrado... y sigue luchando por ello.

El Supremo, tras sentenciar hace unos meses sobre el AJD, ha modificado ahora su criterio, al establecer que el impuesto de AJD deben pagarlo los bancos. Ante la controversia, el Tribunal ha anunciado que se reunirá en Pleno para tomar una decisión sobre este asunto. ¿Tienes dudas?, nosotros les damos respuesta.

¿Qué gastos se puede recuperar?

Solicitar un préstamo hipotecario implica una serie de gastos que hasta ahora las entidades imponían al consumidor en su totalidad:

  • Los gastos de la Notaría por la escritura en la que se documenta el préstamo hipotecario
  • Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que grava la constitución de la hipoteca
  • La tasación del inmueble necesaria para la concesión del préstamo hipotecario
  • Los gastos de gestoría que las entidades imponen por la tramitación del préstamo hipotecario

Según se establece en el Código Civil, la nulidad de una cláusula implica dejarla sin efectos como si nunca hubiera existido.

Por eso, según los criterios fijados en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, era posible reclamar la totalidad de gastos que las entidades imponían de manera abusiva a los consumidores.

Sin embargo, el Tribunal Supremo en sentencia de 28 febrero de 2018 sobre el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, estableciá que el consumidor debía asumir ese gasto. Ahora, ese mismo Tribunal Supremo ha modificado su criterio y establece que es el banco quien debe asumir ese pago.

¿Por qué el Tribunal Supremo ha cambiado de criterio?

En la sentencia de 2015 el Tribunal Supremo establece que la entidad prestamista no queda al margen de los impuestos que hay que pagar cuando se solicita un préstamo hipotecario.

En febrero de 2018, basándose exclusivamente en la normativa fiscal y remitiéndose a su propia jurisprudencia en materia administrativa, que establece que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, el Supremo dijo que el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados incumbe quien pide el préstamo. 

En octubre de 2018, la Sala Tercera del Tribunal Supremo, encargada de resolver las cuestiones en materia fiscal, modifica el criterio, al sentenciar que son los bancos los que deben abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. Con esta sentencia, el Supremo cambia el criterio y modifica su jurisprudencia anterior, estableciendo que es el banco el único interesado en elevar a escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad el préstamo. Además, el Supremo anula, por considerarlo contrario a la ley, el artículo del Reglamento del Impuesto que establecía que el prestatario es el sujeto pasivo del impuesto.

En cualquier caso, esta diversidad de criterio ha provocado inseguridad y confusión: el Supremo ha anunciado que se reunirá para tomar una decisión sobre el asunto de a quién corresponde el pago del IMpuesto de AJD. pero lo cierto es que, de momento, la última sentencia, la del 16 de octubre, sigue vigente.

¿Cuánto puedo recuperar?

Los gastos que supone la constitución de un préstamo hipotecario dependen principalmente del importe del préstamo.

Suponiendo un préstamo de 150.000 euros con una responsabilidad hipotecaria de 270.000,  los gastos aproximados pueden ser muy variables.

  • Impuesto AJD: entre 1.000 y 4.000 euros, según la Comunidad Autónoma.
  • Notario: 600 euros
  • Registro: 200 euros
  • Tasación: 300 euros
  • Gestoría: 400 euros

Hay que tener en cuenta que los importes son muy variables, en función de la entidad con la que tenga el préstamo, la Comunidad y la fecha en la que contrató el préstamo. Para saber el importe exacto que puede reclamar debe revisar las facturas que pagaste en su momento

¿Qué puedo reclamar entonces?

Está clara la abusividad de la cláusula de imposición de gastos. Esa cláusula de imposición de gastos es nula y los consumidores pueden reclamar la devolución de los gastos impuestos abusivamente en las hipotecas, incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Desde OCU insistimos:

  • A día de hoy, la sentencia del pasado 16 de octubre es firme.
  • Mientras se aclara la situación, recomendamos a los usuarios que pagaron el AJD de su hipoteca, siempre que no hayan pasado 4 años desde el pago, que reclamen la devolución de ingresos indebidos de forma inmediata ante las haciendas autonómicas para evitar la prescripción del impuesto pagado. 
  • Pueden hacerlo usando el modelo que encontrarán en nuestra página Recupera tus gastos hipotecarios.
¿Quien puede reclamar?

Tienen derecho a reclamar los gastos hipotecarios abusivos aquellos contribuyentes que cumplan estos requisitos:

- Quienes tengan un préstamo hipotecario vivo (no pagado en su totalidad), que no hayan reclamado.

- Quienes tengan un préstamo hipotecario amortizado y no hayan transcurrido cuatro años.

En las reclamaciones que OCU está llevando para sus socios siempre se ha solicitado la devolución del importe del Impuesto AJD. En estos casos la reclamación sigue su curso sin necesidad de hacer nada nuevo.

¿Cuándo se puede reclamar?

Los gastos hipotecarios se pueden reclamar desde cualquier momento en el que hayan pagado estos gastos, hasta cuatro años después de haber amortizado la hipoteca.

¿Reclamo en el banco o en los tribunales?

Si reclamas al banco podrías conseguir que te devolvieran una pequeña parte de los gastos que ha soportado, con el fin de desincentivar la presentación de demandas judiciales:

Los más probable es conseguir la devolución del gasto de inscripción en el registro de la propiedad, que es uno de los gastos de menor importe.

También podrían devolverte los gastos de la copia de la escritura que se queda el banco (que como mucho asciende a unos 50 euros) y, aunque es menos probable, parte de los gastos de gestoría correspondientes a la inscripción en el registro de la propiedad.

A cambio de ello es posible que te obliguen a firmar la renuncia a emprender acciones legales, cerrándote la puerta a reclamar judicialmente.

Hasta el momento los bancos se niegan a devolver la totalidad de los gastos a los clientes que les reclaman: por ello, los tribunales de justicia son la única vía para conseguir la devolución de la totalidad de los gastos hipotecarios que te obligaron a asumir en su día.

En OCU te ayudamos a recuperar tu dinero

En OCU queremos ayudar a los consumidores a reclamar ante los tribunales para que puedan recuperar su dinero: si aún no lo has hecho, entra en  Gastos hipotecarios  o llama al 900 907 600 para informarte de cómo reclamar con OCU contra estos gastos injustos.

Movilízate contra los gastos hipotecarios abusivos y recupera tu dinero


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