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Gastos hipotecarios: respondemos a tus dudas

12 marzo 2018
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12 marzo 2018
Las cláusulas que atribuyen al usuario el pago de la totalidad de los gastos de formalización de hipotecas son abusivas. Así lo estableció el Supremo en 2015, si bien ahora ha modificado su criterio en lo que respecta al Impuesto de AJD. Te contamos cómo están las cosas.

Casi todos los contratos de préstamo hipotecario incluyen cláusulas que establecen que el prestatario, es decir, el consumidor, es el que debe hacerse cargo del pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

El Tribunal Supremo en su sentencia del 23 de diciembre de 2015 estableció que esas cláusulas son abusivas y por tanto nulas, ya que hacen recaer ese gasto en su totalidad en el usuario. OCU emprendió una campaña para ayudar a los consumidores afectados (todos los que tienen o han tenido hipoteca) a luchar por el dinero indebidamente cobrado... y sigue luchando por ello.

La nueva sentencia del Supremo ha planteado muchas dudas: nosotros les damos respuesta.

¿Qué gastos se puede recuperar?

Solicitar un préstamo hipotecario implica una serie de gastos que hasta ahora las entidades imponían al consumidor en su totalidad:

  • Los gastos de la Notaría por la escritura en la que se documenta el préstamo hipotecario
  • Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que grava la constitución de la hipoteca
  • La tasación del inmueble necesaria para la concesión del préstamo hipotecario
  • Los gastos de gestoría que las entidades imponen por la tramitación del préstamo hipotecario

Según se establece en el Código Civil, la nulidad de una cláusula implica dejarla sin efectos como si nunca hubiera existido.

Por eso, según los criterios fijados en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, era posible reclamar la totalidad de gastos que las entidades imponían de manera abusiva a los consumidores.

Sin embargo, el Tribunal Supremo en su sentencia de 28 febrero de 2018 ha cambiado de criterio sobre el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, estableciendo que es el consumidor el que debe asumir ese gasto.

¿Por qué el Tribunal Supremo ha cambiado de criterio?

En la sentencia de 2015 el Tribunal Supremo establece que la entidad prestamista no queda al margen de los impuestos que hay que pagar cuando se solicita un préstamo hipotecario. Pero ahora, basándose exclusivamente en la normativa fiscal y remitiéndose a su propia jurisprudencia en materia administrativa, que establece que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, el Supremo establece que el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados incumbe quien pide el préstamo. Por tanto, esa cuantía no se podrá reclamar.

¿Cuánto puedo recuperar a partir de ahora?

Los gastos que supone la constitución de un préstamo hipotecario dependen principalmente del importe del préstamo.

Suponiendo un préstamo de 150.000 euros los gastos aproximados pueden ascender a más de 1.500 euros, desglosándose en:

Notario: 600 euros

Registro: 200 euros

Tasación: 350 euros

Gestoría: 400 euros

Hay que tener en cuenta que, sobre todo en lo referente a los gastos de gestoría y tasación los importes son más variables, en función de la entidad con la que tenga el préstamo. Para saber el importe exacto que puede reclamar revise las facturas que pagó en su momento

¿Qué pasa con el resto de gastos?

La nueva sentencia del Tribunal Supremo no cuestiona la abusividad de la cláusula de imposición de gastos, sino sus efectos en cuanto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: esto significa que la cláusula de imposición de gastos sigue siendo nula y los consumidores pueden seguir reclamando la devolución del resto de gastos impuestos abusivamente en las hipotecas.

¿Este criterio es definitivo?
Es seguro que los juzgados y tribunales inferiores al Supremo empezarán a aplicar este criterio en sus sentencias sobre abusividad de gastos hipotecarios. Sin embargo, es posible que algún juez eleve una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que aclare definitivamente quien deber asumir el gasto 
¿Qué hará OCU a partir de ahora?

En OCU llevamos años ayudando a los usuarios a reclamar su dinero y seguiremos haciéndolo. En la práctica, tras la sentencia del Tribunal Supremo la cuantía que podrán reclamar los consumidores por los gastos será menor. Aun así, en muchos casos la cantidad a reclamar será superior a 1.000 euros.

En todo caso además de los gastos hipotecarios, en OCU analizamos el resto de cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario e incluimos en la reclamación otras posibles cláusulas abusivas.

¿Reclamo en el banco o en los tribunales?

Si reclama a su banco podría conseguir que le devolvieran una pequeña parte de los gastos que ha soportado, con el fin de desincentivar la presentación de demandas judiciales

Los más probable es conseguir la devolución del gasto de inscripción en el registro de la propiedad, que es uno de los gastos de menor importe.

También podrían devolverte los gastos de la copia de la escritura que se queda el banco (que como mucho asciende a unos 50 euros) y, aunque es menos probable, parte de los gastos de gestoría correspondientes a la inscripción en el registro de la propiedad.

A cambio de ello es posible que te obliguen a firmar la renuncia a emprender acciones legales, cerrándote la puerta a reclamar judicialmente.

Hasta el momento los bancos se niegan a devolver la totalidad de los gastos a los clientes que les reclaman: por ello, los tribunales de justicia son la única vía para conseguir la devolución de la totalidad de los gastos hipotecarios que te obligaron a asumir en su día.

En OCU te ayudamos a recuperar tu dinero

En OCU queremos ayudar a los consumidores a reclamar ante los tribunales para que puedan recuperar su dinero: si aún no lo has hecho, entra en www.ocuclausulasabusivas.org o llama al 900 907 600 para informarte de cómo reclamar con OCU contra estos gastos injustos.

Movilízate contra los gastos abusivos y recupera tu dinero


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