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Por si fuera poco, ahora una derrama

04 febrero 2013
derrama

04 febrero 2013

Si has oído que van a presentar en la junta de propietarios una propuesta con la que te encuentras totalmente en contra, te conviene movilizarte antes de que se apruebe. Una vez aprobada, si decides no pagar, podría salirte caro. 

La fachada de la finca tiene una grieta que hay que arreglar urgentemente, pero la barandilla de la escalera puede esperar, por mucho que un vecino insista en cambiarla. Si quieres evitar que te pasen una derrama, te conviene estar al tanto de las obras que se van a aprobar para poder oponerte en la junta de propietarios.

Aunque hayas votado en contra, tendrás que pagar

Arreglar el ascensor o cambiar el felpudo del portal son decisiones que se toman sobre la marcha, no necesitan aprobación previa. Pero, salvo este tipo de pequeñas cuestiones, las demás se toman en las juntas de propietarios, donde están representados todos los propietarios, cada uno con su cuota de participación en el conjunto. Los acuerdos aprobados por mayoría deben llevarse a cabo y, salvo excepciones, se pagarán entre todos los propietarios… ¡hayan votado a favor o en contra! Esto da pie a la confusión y el desconcierto entre los vecinos, y no es raro terminar pidiendo a un juez que determine quién tiene la razón. La Ley de la Propiedad Horizontal deja claro que:

  • Las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble y sus servicios (que afecten a la habitabilidad, estanqueidad, seguridad, etc.) obligan a pagar a todos los propietarios; es la junta quien decide si la obra es realmente necesaria.  En estos tiempos de dificultades económicas conviene ser prudentes al valorar si la obra es indispensable, pues una derrama podría provocar que más de un vecino pase a ser moroso. Los demás tendrían que pagar más para terminar la obra y, además, iniciar acciones legales para reclamar deudas... Por ello, si no estás de acuerdo con que se haga la obra, es importante que acudas a la junta y expreses claramente tu oposición; si hiciera falta, podría pedirse un dictamen técnico y un arbitraje.
  • Las obras para suprimir barreras arquitectónicas cuando hay personas discapacitadas o mayores de 70 años, como instalar un ascensor o una silla elevadora, no necesitan acuerdo y obligan a pagar a todos, siempre que el importe total de las obras no sobrepase 12 meses de cuotas ordinarias.
  • Las obras de mejora que no son necesarias (por ejemplo, cambiar los buzones), una vez aprobadas en la junta deben asumirlas todos si el coste no excede de 3 mensualidades de gastos ordinarios.
  • Por el contrario, el coste de las obras para instalar o adaptar antenas comunitarias, sistemas de aprovechamiento de la energía solar o nuevos sistemas energéticos colectivos solo lo asumen los propietarios que lo aprueben; si más tarde otro vecino quiere apuntarse, tendrá que pagar.

Busca apoyos entre tus vecinos

  • Si tienes interés en que se apruebe un acuerdo, puedes pedir con antelación que se incluya el punto en el orden del día de la próxima junta. Contando con el apoyo del 25 % de los propietarios, o con aquellos que representan al 25 % de las cuotas, puedes convocar tú mismo la junta. Entérate de la mayoría requerida y busca apoyos. Consulta los estatutos por si acaso existe autorización expresa para la obra que quieres acometer, pues no necesitaría la aprobación de la junta.
  • Por el contrario, si tiendes a reducir gastos y quieres evitar derramas, lo que debes buscar es que no se apruebe el acuerdo: acude a la junta y expresa  tu oposición. Si no lo haces, después no podrás impugnar el acuerdo ante un tribunal.
  • Decidir no pagar podría salirte caro: podrían embargarte el piso para saldar las deudas con la comunidad. Además, recuerda que los morosos no pueden votar y no cuentan para el cómputo de las mayorías.
  • Si no se llega a un acuerdo porque falta la mayoría necesaria, una de las partes puede acudir al juez para que resuelva en un proceso rápido “de equidad”. Pero ten presente que el coste económico puede ser muy elevado: conviene valorar antes cuánto te va a suponer, si el perjuicio sufrido lo merece o si lo tienes cubierto en un seguro de defensa jurídica. Y ten presente que los tribunales responden de forma distinta a casos aparentemente similares, según las circunstancias, lo que puede probarse, etc.

¿Quieres saber qué tipo de mayoría requiere cada caso? Infórmate.


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