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Cláusulas anti inquilino moroso. ¿Sirven de algo?

24 junio 2022
¿Funciona la cláusula antimorosos?

¿Es útil incluir una cláusula antimorosidad en el contrato de aquiler? Con esto se busca proteger a los propietarios de los temidos impagos de la renta, pero no es la solución: su utilidad es limitada, ya que se trata de una medida más bien disuasoria.

Una sola medida no basta contra los morosos

Para acertar con el alquiler no basta una sola medida. Hay que hacer varias cosas, empezando por una buena selección del inquilino, fijar la renta adecuada y firmar de un contrato que no deje cabos sueltos, como el que OCU te propone y que también incluye una cláusula antimorosidad:

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Qué es la cláusula antimorosos del alquiler

Idealista ha anunciado a bombo y platillo que incluía en su modelo de contrato de alquiler una cláusula antimorosidad, para proteger a los propietarios de los morosos "profesionales". Suena bien, es una buena idea, lo que nos ha llevado a incluirla en nuestro modelo... pero siendo conscientes de que en la práctica su utilidad es limitada. 

La amenaza del fichero de morosos

Para entender la utilidad de la cláusula antimorosidad en el contrato de alquiler, hay que entender cómo funcionan los ficheros de morosos.

A los ficheros de morosos se puede ir para dos cosas:

  1. Inscribir a un particular, un profesional o una empresa que debe dinero.
  2. Comprobar si un particular, un profesional o una empresa están inscritos.

Algunos ficheros solo son accesibles para las empresas adheridas a ellos: bancos, aseguradoras, empresas de suministros... Es el caso de Asnef o Badexcug, que no comparten su información con particulares. Sin embargo, hay otros ficheros que permiten a los particulares tanto inscribir a morosos como realizar consultas sobre la solvencia de terceros. Dentro del ámbito del alquiler, es el caso del fichero de Idealista (BDMI) y también de FIM (Fichero de Inquilinos Morosos).

La cláusula avisa: si no pagas, te meto en el fichero

Al introducir una cláusula antimorosidad en el contrato de alquiler, lo que haces es dejarle claro desde el principio al inquilino firmante que si no paga, le puedes inscribir en el fichero de morosos.

Estar en el fichero es un asunto delicado, con importantes consecuencias, ya que las empresas dejan de dar facilidades de pago a los morosos, los bancos les niegan préstamos y tarjetas de crédito... No se puede inscribir a cualquiera así como así: la ley exige que se cumplan, entre otras cosas, estas dos condiciones para que puedas incluir a alguien que te deba dinero en un fichero de morosos:

  • Tienes que haber informado previamente al deudor de que el impago podía conducirle al fichero. Esto puede hacerse desde el principio, poniendo la cláusula antimorosidad en el contrato, y en todo caso más adelante, si llega a producirse el impago, como un advertencia dentro de la comunicación formal con la que le solicites la renta impagada.
  • Tiene que existir lo que la ley llama una deuda "cierta, vencida y exigible", o sea, una deuda real, que se puede probar y se ha generado por incumplirse la obligación de pagar una cantidad determinada en una fecha concreta. Además, debe superar los 50 euros y no ser objeto de discusión en un procedimiento administrativo, arbitral o judicial en curso. Es decir, no puedes meter a tu inquilino moroso en el fichero si, por ejemplo, estáis enzarzados en un juicio por la cuantía o la procedencia de la deuda.

Por lo tanto, la secuencia sería así:

  • Se firma el contrato de alquiler con su cláusula de morosidad
  • Si más adelante se produce un impago, se reclama la deuda de modo fehaciente avisando de que de no satisfacerse en un plazo determinado, el deudor sería incluido en el fichero.
  • Si el pago no se produce y la deuda no está siendo objeto de discusión en ninguna clase de procedimiento formal, se contacta con el fichero para que proceda a la inscripción y cumpla también con sus obligaciones legales para con el deudor (debe avisarle, darle a conocer sus derechos de acceso, rectificación, etc.).

Ojo, porque incluir a alguien en el fichero sin cumplir la ley escrupulosamente puede volverse en tu contra y puedes verte obligado, al final, a tener que indemnizar a la persona a la que inscribiste, por haberla desprestigiado y perjudicado injustificadamente.

Efecto disuasorio...  limitado

La cláusula antimorosos solo sirve para cuando el inquilino ya se ha revelado moroso y se trata de inscribirle en un fichero de morosos. Además, aunque la cláusula no se ponga en el contrato, la inscripción en el fichero puede hacerse si se hacen las advertencias pertinentes en la comunicación que mandes para pedir las rentas impagadas. Entonces, ¿cuál es su utilidad?

En teoría, tiene un efecto disuasorio: si el candidato a inquilino tiene intención de no pagar, al ver en el contrato que puede ser incluido en un fichero de morosos podría echarse atrás. Esto quizás funcione con las personas que no las tienen todas consigo acerca de sus posibilidades económicas yno quieren agravar sus problemas. Sin embargo, lo más probable es que los morosos profesionales firmen lo que sea para asegurarse la entrada en la casa y lidien más adelante con las consecuencias de figurar en el fichero, pues precisamente están curtidos en esas batallas.

Lo más interesante: aviso a otros propietarios

Lo mejor de la cláusula antimorosidad es que anima a los propietarios perjudicados a tomar la decisión, hasta ahora muy poco extendida en España de inscribir a un moroso en un fichero y así alertar a otros propietarios, para que no contraten con un moroso sin saberlo.

El moroso permanecerá inscrito en el fichero hasta que ocurra una de estas dos cosas: que pague su deuda y se cancele la inscripción o que la inscripción caduque por si sola al cabo de cinco años.

Eso sí, también los propietarios deben acostumbrarse a hacer consultas sobre la solvencia de sus candidatos a alquilar.

  • Quienes pongan sus casas en alquiler a través de agencia, seguramente disfrutarán de un servicio de análisis de solvencia de los potenciales inquilinos.
  • Pero si tú eres uno de los muchos propietarios que alquilan directamente, también puedes consultar al fichero acerca de tus potenciales inquilinos, aunque tendrás que pedirles una autorización para consultar sobre ellos, ya que el acceso al fichero no es libre. La ley exige tener permiso del consultado o bien demostrar un "interés legítimo" (por ejemplo, si vas a prestar dinero a alguien, es legítimo que trates de saber si es buen pagador). 
  • Inscribir a un moroso en el fichero es gratis, ya que a los ficheros les interesa detectar toda la morosidad posible porque si no, no son útiles, pero las consultas se pagan: en BDMI de Idealista, por ejemplo, cuesta 4,90 euros y en FIM, 24,95.

Cómo prevenir impagos de alquiler

Si quieres evitar problemas con los inquilinos hay que adoptar medidas.

  • Analiza a los potenciales inquilinos.
  • Desconfía de las personas que te ofrezcan más de lo que pides, por ejemplo, pagar varios meses por adelantado.
  • Desconfía de quien aporte documentos acreditativos de sus ingresos que no cuadran (pide siempre la declaración de la renta).
  • Pide al inquilino una autorización para consultar si está o no incluido en los ficheros de morosos que admiten la consulta por particulares (BDMI, FIM, Icired...)..
  • Fija una renta razonable.
  • Elabora un contrato equilibrado y sin cabos sueltos como el que OCU te ofrece.
  • Valora la posibilidad de contratar un seguro de impago.

Incluso eligiendo bien al inquilino los impagos no se pueden descartar, puede ser de más ayuda contratar un buen seguro de impago que ayude a seleccionar un inquilino solvente y llegado el caso, cubra la renta impagada durante un tiempo. El seguro de impago, como el que OCU ofrece en exclusiva a sus socios, cubre hasta doce mensualidades de 3.000 euros al mes y da protección jurídica en caso de que haya que ir a juicio.

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Y si te gustan los temas inmobiliarios, Te animaos a consultar la información de  OCU Inmobiliario, centrada específicamente en todo lo que tiene que ver con inmuebles: compraventa, alquiler, inversiones en el sector inmobiliario, fincas rústicas... Y con información más detallada también acerca de las cláusulas antimorosidad.

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