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Las hipotecas no han subido su coste, de momento

Los análisis comparativos de OCU revelan que el repercutir a las entidades el pago de los gastos de formalización de hipotecas no se ha traducido sistemáticamente en un encarecimiento de las hipotecas, pese a lo afirmado por el Banco de España.

04 julio 2019
hipoteca

Nuestro estudio de préstamos hipotecarios, tanto a tipo fijo como variable, no revela subidas significativas en los tipos de interés que las entidades aplican a sus clientes, a pesar de que los bancos ahora están asumiendo en buena medida los gastos de formalización de hipotecas que antes se cargaban de manera abusiva a los usuarios

  • Los gastos de tasación, entre 250 y 400 euros para una vivienda valorada en 150.000 euros, deben pagarlos los clientes.
  • Notario, registro de la propiedad y gestoría. Para un préstamo de 100.000 euros, el coste de estos trámites suele ser de unos 500 euros de notario, unos 100 euros de registrador y entre 175 y 500 euros de gestoría, en total entre 800-1.000 euros en papeleo, que ya no deben pagar los usuarios.
  • El impuesto de AJD, de cuantía variable, puede superar los 2.000 euros para un préstamo de 100.000 euros, debe correr por cuenta del banco.

Los resultados de OCU desmienten al Banco de España

Los resultados de nuestros análisis desmienten las informaciones hechas públicas hace unos días por el Banco de España, donde se indicaba que, a raíz de la entrada en vigor de nueva Ley del Crédito Hipotecario el pasado 16 de junio, así como el Real Decreto Ley que obliga  a las entidades a asumir el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados, las hipotecas habían encarecido sus tipos de interés.

De hecho, comprobamos que, salvo excepciones, contratar una hipoteca a tipo variable es ahora más barato para el consumidor. A pesar de que en algunos casos las condiciones financieras son peores (interés nominal más elevado, mayor diferencial....) salvo excepciones, el ahorro de gastos hace que pese a las subidas en la práctica el consumidor pague menos. Además, todas las hipotecas a tipo fijo a un plazo de 15 años que hemos analizado son ahora más baratas que en noviembre de 2018.

Hipotecas ahora más baratas que hace un año

En el mercado hay muchas hipotecas, de tipo fijo o de tipo variable, OCU recoge en su comparador hipotecas, de ambas modalidades

Después de la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Hipotecario, comparamos las condiciones de las hipotecas (tanto a tipo fijo como variable) de 12 entidades, entre las mejor valoradas del comparador, tanto a tipo fijo...

Hipoteca a interés fijo 100, euros a 15 años
Producto TAE en noviembre 2018 TAE en julio 2019
Liberbank Hipoteca Selecta 2,48% 2,45%
Coinc 2,79% 2,22%
Bankia sin comisiones (nómina >3000 €) n.a 2,42%
Open Bank (hasta 70% Valor tasación) n.a. 2,19%
BBVA hipoteca bonificada 3,00% 2,54%
Open Bank (hasta 80% valor tasación) 2,54% 2,29%
Santander hipoteca fija 2,79% 2,60%
MyInvestor (hasta 70% valor tasación) n.a 1,97%
Bankia Premium 2,83% 2,63%
Bankoa 3,23% 2,88%
Bankinter 3,31% 2,82%
Abanca Hipoteca Maricarmen 3,36% 3,16%
Media 2,74% 2,51%

... como a tipo de interés variable:

Hipotecas a interés variable 100.000 euros a 25 años
Producto TAE en noviembre 2018 TAE en julio 2019
MyInvestor Hipoteca variable (70% valor tasación) n.a. 1,20%
Openbank Hipoteca Open (hasta 70% valor tasación) n.a. 1,22%
Hipoteca Coinc 1,38% 1,25%
Pibank 1,50% 1,27%
Openbank Hipoteca Open 1,46% 1,41%
Bankia hipoteca variable (nómina >3000 €) n.a. 1,43%
Liberbank Hipoteca Selecta 1,65% 1,73%
Banco Mediolanum Hipoteca Freedom plus 1,77% 1,57%
BBVA Hipoteca variable bonificada 1,90% 1,57%
Bankia Hipoteca sin comisiones Premium 1,78% 1,63%
Santander hipoteca variable 1,65% 1,71%
Abanca Hipoteca MariCarmen 2,00% 1,90%
Media 1,61% 1,41%

Hemos calculado las TAEs de los distintos préstamos teniendo en cuenta todos los gastos que debía asumir el consumidor anteriormente y los que asume en estos momentos: descontando todos los gastos que antes asumía el consumidor y si no se modificaran las condiciones, en un préstamo a 25 años la TAE ahora sería aproximadamente un 0,25% menor, y en el caso de préstamos a 15 años la reducción de la TAE se situaría por encima del 0,3%.

De los resultados de este análisis se desprende que de las entidades analizadas, de momento solo el Banco de Santander y Liberbank han decidido trasladar el coste de asumir los gastos subiendo el precio de sus hipotecas. En el resto de entidades analizadas la TAE para el consumidor es más baja que en noviembre de 2018.

Por tanto, en contra de lo afirmado recientemente por el Banco de España, pedir una hipoteca hoy en general resulta más barato que hace unos meses. No obstante, no podemos descartar que las entidades no vayan a ir repercutiendo a sus clientes esos gastos: nos mantendremos vigilantes para informar si esto llega a suceder.

Ignoramos cuál es la metodología que los expertos del Banco de España han utilizado para determinar que se han encarecido los tipos de las hipotecas tras la nueva norma, pero no es lo que resulta de nuestros estudios. A nuestro juicio, estas afirmaciones genéricas contribuyen a la falta de transparencia del sector y sirven de excusa a quienes suben los tipos, perjudicando a los usuarios.

Estamos en escenario de tipos muy bajos, que se mantendrá así durante al menos un año, según ha anunciado el Banco Central Europeo, por lo que, desde OCU, aunque las entidades están fomentando cada vez más la contratación de hipotecas a tipo fijo, seguimos pensando que es mejor opción contratar un préstamo a tipo variable.

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