1. Sobre la información facilitada con carácter previo
El inmueble objeto de la operación fue comercializado conforme a la información registral oficial disponible.
Con carácter
previo a la firma del documento de reserva, el interesado recibió:
Nota simple registral actualizada del inmueble.
Información completa sobre la finca.
Documentación suficiente para valorar libremente la operación.
En dicha
nota simple registral, documento público emitido por el Registro de la Propiedad, el inmueble consta expresamente con uso de vivienda.
Por tanto, no puede afirmarse la existencia de ocultación ni omisión de información esencial, ya que el comprador dispuso de la documentación oficial antes de asumir compromiso contractual alguno.
2. Sobre la publicidad del inmueble
El anuncio publicado describía el inmueble como vivienda conforme a la realidad registral existente.
La inmobiliaria actuó siempre basándose en:
información registral oficial,
documentación facilitada por la propiedad,
y datos verificables legalmente.
No existió publicidad engañosa ni información incorrecta, puesto que la calificación registral coincidía con lo anunciado y fue además entregada previamente al comprador.
3. Sobre la supuesta discrepancia registral y catastral
Debe señalarse que posibles diferencias entre datos catastrales y registrales:
son circunstancias administrativas relativamente habituales,
no determinan por sí mismas la nulidad de una operación,
ni constituyen ocultación cuando la información registral ha sido expresamente facilitada.
La información jurídicamente relevante en una transmisión inmobiliaria es la registral, que fue conocida por el comprador antes de la firma.
4. Sobre la financiación hipotecaria
La imposibilidad de obtener financiación constituye una circunstancia personal del comprador y
no puede imputarse a la parte vendedora ni a la agencia intermediaria, salvo pacto expreso en contrario, el cual no existe en este caso.
El documento firmado no condicionaba la operación a la concesión de financiación hipotecaria.
5. Sobre el contrato firmado y la naturaleza de las arras
El comprador firmó voluntariamente documento de reserva que, tras su aceptación por la parte vendedora, adquirió naturaleza de
arras penitenciales, conforme al artículo 1454 del Código Civil.
El propio contrato esce expresamente:
La renuncia a formalizar la compraventa tras la aceptación del vendedor comportará la pérdida de las cantidades entregadas por la parte compradora.
Posteriormente, el comprador decidió no continuar con la operación, produciéndose un desistimiento impu exclusivamente a su decisión.
En consecuencia, la parte vendedora ejerció legítimamente el derecho contractual de retención de la cantidad entregada.
6. Sobre la actuación de API San Román
API San Román intervino exclusivamente como
intermediario inmobiliario, actuando como depositario provisional de la señal hasta la aceptación por la propiedad.
Una vez aceptada la propuesta, la cantidad fue entregada a la parte vendedora conforme al acuerdo firmado.
API San Román:
no es parte compradora ni vendedora,
no decide sobre la devolución de arras,
ni percibió honorarios en esta fase de la operación.
7. Conclusión
De todo lo anterior se desprende que:
la información esencial fue facilitada previamente,
el comprador actuó con pleno conocimiento documental,
no existe falta de transparencia ni publicidad engañosa,
y la retención de la señal responde al ejercicio legítimo de un derecho contractual conforme al artículo 1454 del Código Civil.
Por todo ello, API San Román no puede acceder a la devolución solicitada.
No obstante, esta parte mantiene plena disposición a colaborar en cualquier proceso de mediación que permita aclarar los hechos expuestos.
Atentamente,
Raúl San Román
El lun, 27 abr 2026 a las 13:41,
reclamar@ocu.org escribió:
