Cómo preparar la venta de una casa

1. Prepara la documentación

Puedes vender la vivienda por tu cuenta o recurrir a una agencia inmobiliaria. En ambos casos, merece la pena dedicar algo de tiempo a preparar toda la documentación antes de empezar a recibir ofertas. ¿Cuáles son los documentos que necesitas tener listos, por qué y para qué van a servir?

Ten en cuenta además que la Ley de Vivienda exige unas informaciones mínimas a la hora de anunciar una casa en venta.

Certificado de eficiencia energética

Es obligatorio disponer de este certificado para anunciar y vender una vivienda. Además, debes facilitar la información de la etiqueta energética a los posibles compradores.

Es necesario que tengas a mano la etiqueta y el número de registro autonómico.

Situación registral y cargas

Demuestra si la vivienda tiene o no cargas pendientes.

Si todavía estás pagando una hipoteca, tendrás que coordinar con el banco su cancelación para que la venta pueda realizarse sin incidencias.

Comunidad de propietarios

Para la firma necesitarás el certificado que acredita que estás al corriente de pago de las cuotas de la comunidad. Aprovecha también para revisar si existen derramas aprobadas que puedan afectar a la operación: deberás informar a los compradores o agencia de cualquiera de estas incidencias.

Otros documentos útiles

• Si dispones de ellos, reúne el libro del edificio, boletines de instalaciones, informes ITE o IEE, licencias y garantías. Facilitar esta información transmite confianza y puede evitar problemas posteriores. 
• Localiza y conserva también las facturas de reformas y mejoras, así como los justificantes de gastos de compra, notaría, registro e impuestos... no son importantes para el comprador, pero a ti te servirán para tratar de reducir la ganancia patrimonial que tendrás que declarar en el IRPF.

2. Si vendes con agencia, revisa todo bien

Una agencia puede ayudarte a encontrar comprador y gestionar visitas, pero conviene dejar por escrito todas las condiciones.

• Precio de venta y honorarios. Diferencia claramente el precio que quieres obtener por la vivienda y la comisión de la agencia. Revisa cualquier cláusula que permita modificar los honorarios o calcularlos de forma poco transparente.
• Exclusividad. Siempre que sea posible, evita los contratos de exclusividad. Si aceptas uno, intenta reservarte el derecho a vender directamente a familiares o personas de tu entorno.
• Duración y penalizaciones. Pacta un plazo razonable para el encargo y revisa las consecuencias de cancelarlo antes de tiempo. Evita penalizaciones excesivas.
• Momento del pago a la agencia. Lo más prudente es que los honorarios solo se devenguen cuando se firme la escritura de compraventa.

¿Dudas? Confía en tu aliado inmobiliario

3. Negociación y arras

Si has encontrado un comprador interesado, llega el momento de negociar: puede que esté dispuesto a pagar lo que pides, o que, aunque no sea así, te haga una oferta que te interese. Valora todos los aspectos (quizá te interesa "ganar" un poco menos pero venderlo rápido... cada caso es diferente). Sea como sea, habrá que señalizar el compromiso y después establecer las arras.

Las arras sirven para reservar la operación y fijar las consecuencias si alguna de las partes decide no seguir adelante.

• Las más habituales son las arras penitenciales. En este caso, si el comprador se echa atrás pierde las cantidades entregadas; si lo hace el vendedor, deberá devolver el doble.
• También existen las arras confirmatorias, que funcionan como anticipo del precio, y las arras penales, que fijan una indemnización en caso de incumplimiento.

Qué debe incluir el acuerdo de arras

Antes de firmar, comprueba que el documento recoge:

• El precio de venta.
• El calendario de pagos.
• La fecha prevista para la firma ante notario.
• La identificación de la vivienda y de los elementos incluidos en la venta (garaje, trastero, mobiliario o electrodomésticos).
• Las condiciones para recuperar las arras si el comprador no consigue financiación, cuando se haya pactado esta posibilidad.

4. La firma ante notario y la entrega de la vivienda

Antes de firmar, comprueba que la escritura refleja correctamente el precio, la forma de pago, las cargas existentes y la situación de la vivienda frente a la comunidad de propietarios.

Para cobrar con seguridad, utiliza medios de pago verificables, como un cheque bancario nominativo o una transferencia confirmada por la notaría.

Si no eres residente fiscal en España, el comprador deberá retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo a cuenta del impuesto correspondiente.

Entrega de llaves

En el momento de entregar la vivienda:

• Anota las lecturas de los contadores.
• Gestiona el cambio de titularidad de los suministros.
• Conserva un justificante de la entrega de llaves.

5. Los gastos del vendedor

Antes de fijar el precio de venta, ten en cuenta los gastos asociados a la operación.

Cancelación de hipoteca. Si la vivienda tiene una hipoteca, deberás asumir normalmente los gastos necesarios para cancelarla registralmente.

Honorarios de agencia. Si has contratado una inmobiliaria, tendrás que abonar la comisión pactada, además del IVA correspondiente.

Certificados y copias. También pueden generarse pequeños gastos por la obtención de certificados, copias notariales o documentación adicional.

Notaría y registro. Solicita presupuesto con antelación para conocer el coste de los trámites que te correspondan.

6. Impuestos por la venta de la vivienda

La venta de un inmueble tiene una importante carga impositiva con la que debes contar:

IRPF

Con carácter general, tendrás que declarar la ganancia patrimonial, la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra, teniendo en cuenta los gastos y las mejoras justificadas.

Puedes beneficiarte de algunas exenciones importantes:

• Si reinviertes el importe obtenido en una nueva vivienda habitual.
• Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual.
• Si, siendo mayor de 65 años, destinas el importe obtenido a constituir una renta vitalicia dentro de los límites legales. 

Plusvalía municipal

Actualmente puedes calcular este impuesto mediante dos sistemas distintos y elegir el que resulte más favorable. Además, si acreditas que no ha existido un incremento de valor del terreno, no tendrás que pagarlo.

Consulta siempre la ordenanza municipal correspondiente para conocer los plazos y requisitos aplicables.