Papeles necesarios para comprar o vender vivienda

Papeles necesarios para vender y comprar casa

Documentos necesarios en la compraventa de viviendas de segunda mano. Quién aporta qué; precauciones a tomar por ambas partes.

Escuche la explicación en el siguiente podcast o siga leyendo para ver los detalles:

Documentos que aporta el vendedor de una vivienda

– Certificado de eficiencia energética, necesario para anunciar la vivienda en venta; a entregar después al comprador.

– Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, si existe comunidad. Debe estar firmado por el administrador y el presidente. El notario pedirá un original para la firma de la escritura. Muchas veces el administrador lo manda por email a quien lo solicita, sin la firma del presidente. Los notarios lo aceptan, pero suelen precisar en la escritura que el documento no cumple las formalidades que prevé la Ley de Propiedad Horizontal. Recuerde que si existen deudas con la comunidad, el comprador será responsable por las que correspondan al año en curso y a los tres ejercicios anteriores a la compra (cuatro en Cataluña). En Cataluña el certificado de deudas no necesita firma del presidente cuando ha sido expedido por un administrador-secretario profesional. La norma catalana precisa que en dicho certificado deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.

A quién se puede reclamar la deuda con la comunidad.

Plazo para reclamar deudas con la comunidad.

– Estatutos de la comunidad de propietarios, y la documentación de las juntas recientes (actas, último presupuesto).

– Libro del edificio, si existe. Es especialmente importante en edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales está aún en vigor.

- La cédula de habitabilidad, en las comunidades autónomas donde se exige.

– Últimos recibos pagados del IBI. 

Qué puedo hacer para rebajar el IBI.

Acelerar la venta de la casa

  La venta se realizará ante notario pero antes de eso proponga al comprador un contrato de arras (vea nuestro modelo).

Qué debe buscar el comprador de una vivienda

– Pida una Nota simple al Registro de la Propiedad para confirmar quién es el titular y qué cargas pesan sobre el inmueble: www.registradores.org. Es importante la descripción que la Nota haga del inmueble, para compararla con la realidad y con la información que figura en el catastro (vea a continuación).

– Consulte la información catastral de la finca aquí, a efectos de características materiales de la vivienda (antigüedad, superficie, uso de suelo, etc.) y de su calificación. Hay pisos que en realidad figuran como trasteros o locales en el catastro. Si NO coincide la información del catastro con la del Registro de la propiedad, puede existir un problema para obtener la hipoteca y para inscribir la compra si la diferencia de metros cuadrados es muy elevada o si hay alguna parte sin legalizar, como un sótano, un cerramiento, buhardilla, etc.). En este caso pida al vendedor que regularice la situación e incluya esta obligación en las arras (modelo de contrato de arras de compra).

En algún caso particular, ante las dudas cabe pedir una cédula urbanística al ayuntamiento para asegurarnos de la legalidad de la construcción. Por ejemplo si adquiere una vivienda unifamiliar el riesgo aumenta y si está aislada en medio del campo es muy importante asegurarse de que es legal. Vivienda en suelo rústico: precauciones.

– Consulte aquí el valor fiscal del inmueble, para evitar sorpresas en el ITP. Atención: desde enero de 2022 esta valoración fiscal se realiza con base en el valor de referencia que publica el Catastro y que usted puede consultar. Anteriormente eran las comunidades autónomas las que establecían los valores a estos efectos fiscales. Muchas comprobaciones de valores de inmuebles fueron anuladas por los tribunales, por falta de motivación suficiente. La comprobación de valores de hacienda. El perito de hacienda debe visitar la vivienda.

Problemas con el valor de referencia en ITP.

Impuesto de Transmisiones: tipos en 2023 por comunidades autónomas.

– Copia de la última acta de la junta de la comunidad, por si existen gastos previstos por obras o derramas que aún no sean exigibles, pero que ya estén aprobadas, y cuyo pago recaerá sobre el comprador. En Cataluña es obligatorio que el certificado de deudas con la comunidad incluya ya esta información. También conviene preguntar al portero o a otros vecinos sobre obras o derramas en ciernes (quizá está pendiente una ITE que requiera un gasto importante).

– Copia de los contratos de suministros (agua, electricidad, gas) para gestionar el cambio de titularidad.

– Solicite planos de la vivienda. Le serán útiles para reformas y reparaciones (situación de muros de carga, bajantes, instalaciones, etc.).

Qué información deben darle en la compra de una casa nueva.

Derechos del comprador en compra sobre plano.

Mis derechos al contratar una hipoteca.

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El reparto de los gastos en la compraventa

Las partes pueden acordar el reparto de gastos que deseen. Si no hay pacto contrario, el reparto se hace del modo reflejado en la tabla:

· Respecto de los gastos notariales, en la práctica es frecuente que se pacte su pago completo por cuenta del comprador. Recuerde que los socios de OCU pueden beneficiarse de descuentos en la minuta del notario.

Calcule aquí los gastos del notario

· El pago del IBI del año de la venta será reclamado por el ayuntamiento al vendedor. Desde el punto de vista del derecho civil, si no se ha pactado otra cosa, el vendedor tiene derecho a que el coste se reparta proporcionalmente entre comprador y vendedor, en función de la fecha de la venta. 

Ante Hacienda, el sujeto pasivo del IBI es el titular del inmueble a 1 de enero de cada año. Cuando hay un cambio de titularidad, el inmueble queda afecto al pago de la cuota de dos maneras. Por un lado, el adquirente es un responsable subsidiario del pago del IBI, una vez finalizado el procedimiento de apremio contra el deudor principal (el transmitente) y declarado fallido el mismo. Pero hay más: en el caso del IBI, Hacienda entiende que existe una hipoteca legal tácita en favor de la Administración para que la Administración se cobre la deuda del IBI correspondiente al año en que se exija el pago y la inmediata anterior. Para reclamar al comprador esos dos años de IBI (el de la venta y el anterior) no se exige que el vendedor haya sido declarado insolvente: si Hacienda reclama el pago y no se le hace (ni por el vendedor ni por el comprador), puede pedir al comprador que entregue el inmueble para que la Administración lo ejecute y se cobre. 

• Si va a comprar un inmueble a un no residente en España, tiene como comprador otras obligaciones fiscales.

Precaución y consejos en la compraventa de vivienda

– En la venta de viviendas de segunda mano conviene indicar en el contrato y escritura que el inmueble se vende como “cuerpo cierto”. Esto indica que el comprador ha visto el inmueble (debería examinarlo a fondo) y lo acepta tal y como está. En todo caso, el vendedor responde por vicios ocultos del inmueble durante un periodo de seis meses desde la venta. En zonas alejadas de núcleos urbanos se dan problemas con la conexión al suministro de agua corriente y al alcantarillado: extreme la precaución y solicite toda la información antes de comprar.

– Si la venta la realiza una empresa en el marco de su actividad económica y el comprador es un consumidor, la imposición al comprador de gastos que no le correspondan, mediante cláusulas que no han sido negociadas individualmente, puede considerarse nula por abusiva. Un caso frecuente es la imposición al comprador del pago de la plusvalía municipal. No la acepte. Y recuerde: si al vender no hay ganancia, no debe pagar plusvalía.

– Si el comprador va a solicitar una hipoteca para la compra, los gastos le competen a él y sobre todo a la entidad prestamista. Recuperar gastos hipotecarios abusivos.

Cómo encontrar las mejores hipotecas del mercado.