La publicidad en la venta de viviendas nuevas
Uno de los aspectos que se ha visto más reforzado en cuanto a la compra de vivienda nueva ha sido la información que debe darse al comprador sobre las verdaderas características de la vivienda que se adquiere.
Cuando se trate de una empresa o profesional cuya actividad empresarial sea precisamente vender viviendas nuevas, la publicidad realizada debe cumplir con unos requisitos, recogidos en la normativa estatal (Real Decreto 515/1989) y aplicables en los lugares donde no exista una normativa específica, aunque prácticamente todas las comunidades autónomas cuentan con normativa propia.
La publicidad dirigida a la venta de viviendas se ajustará expresamente a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la misma, indicando siempre si se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido. Además, toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas se hará de forma que no induzca a error a sus destinatarios y no silenciará datos fundamentales de la misma.
Por otro lado, y esto es muy importante, los datos, características y condiciones relativas a la construcción, ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta de promoción y publicidad serán exigibles, aunque no figuren expresamente en el contrato.
Existen diferentes decisiones de los tribunales que sirven de ejemplo sobre la importancia de la publicidad en este campo y de los incumplimientos de la misma:
- Deberá indemnizarse a quien haya comprado una vivienda con piscina en la urbanización como elemento común y no se haya construido, a pesar de haberse publicitado, aunque sea indirectamente.
- Se considerará falta de información o información engañosa, comprometerse a vender una vivienda con vistas y luces directas a la calle y entregar una con vistas y luces no directas al patio de luces. Esto frustra las legítimas expectativas de los compradores que, de haber conocido las circunstancias reales, no habrían adquirido la vivienda, lo que permite resolver el contrato de compraventa.
- La falta de construcción de elementos publicitados, tales como la cubierta de la piscina, el armario empotrado en un dormitorio, la chimenea-barbacoa o las contraventanas supone la obligación de indemnizar al comprador.
- El retraso en la entrega de una vivienda por no haber obtenido el promotor la licencia de primera ocupación, y ante la previsión de no conseguirla en breve por problemas urbanísticos, dan derecho al comprador a disolver el contrato.
Información obligatoria
Además de las características propias de la vivienda, es obligatorio que el vendedor ponga a disposición del comprador cierta información mínima. Antes de firmar cualquier compromiso, el comprador debe exigir toda la información referente a la normativa y al precio, mientras que el libro del edificio y el certificado de eficiencia energética se le facilitarán a la entrega de la vivienda.
Contenido mínimo
Tal y como se establece en el Real Decreto 515/1989, el vendedor deberá tener a disposición del público, y si fuera necesario, de las autoridades competentes, la siguiente información:
- El nombre o razón social del vendedor, su domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil.
- Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, garantías de las mismas y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
- Descripción de la vivienda, incluyendo su superficie útil y la general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial, y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
- Datos relacionados con la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
- Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios, y forma de pago.
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
- Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Si la comunidad de propietarios ya está funcionando, se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.
- Información en cuanto al pago de toda clase de tributos que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
- Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:
- que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor;
- el derecho del consumidor a elegir notario, sin imponer ninguno que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio;
- los arts. 1280, 1º y 1279 del Código Civil, sobre las obligaciones que se deben formalizar en la escritura pública de la compraventa.
- En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación en cada momento.
- Cuando se trate de una primera transmisión, se indicará el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
Precio de venta
Respecto al precio de venta, la información debe ser especialmente detallada y clara, y se pondrá a disposición del público y de las autoridades competentes una nota explicativa en la que conste que, del importe total de la venta, se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta suya, antes de la formalización de la operación, así como los siguientes datos:
- Precio total de la venta: deberá incluir, en su caso, los honorarios de agente y el IVA si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso, se indicará la cuota que corresponda al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Forma de pago: en caso de preverse aplazamientos, se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que haya que abonar por principal e intereses, así como la fecha de vencimiento de unos y otros.
- Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
- Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el nombre del notario que ha autorizado dicha escritura, la fecha de la misma, los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
- Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte del mismo que se haya aplazado.