Obligaciones en la compra de casa a no residente

Comprar una casa a un no residente, qué implica

Si va a comprar una vivienda en territorio español a una persona que no sea residente en España y no tenga aquí un establecimiento permanente debe tener en cuenta lo siguiente. En estos casos Hacienda quiere asegurarse que cobrará los impuestos que normalmente corresponden al vendedor y para ello impone unas obligaciones extra al comprador.

Los dos impuestos que normalmente debe pagar el vendedor por la venta son el Impuesto de la Renta -por la ganancia patrimonial que se obtenga- y la llamada plusvalía municipal. Cuando el vendedor no está sujeto en España al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades, debe tenerse en cuenta lo siguiente.

Papeles necesarios para comprar o vender casa.

Retener un 3% a cuenta del Impuesto sobre la Renta

En el caso de la Renta, el impuesto se llama Impuesto de la Renta para No Residentes (IRNR). La ganancia por venta de inmueble se calcula del mismo modo que cuando el vendedor es residente, y la obligación de declarar y pagar es del vendedor. Pero como no reside aquí, Hacienda impone al comprador unas obligaciones fiscales extra.

En el momento de otorgar la escritura de compra el comprador está obligado a hacer una retención del 3% sobre el precio fijado en la compraventa. Luego, en el plazo máximo de un mes, debe ingresar ese 3% a la AEAT en concepto de pago a cuenta del Impuesto de la Renta de No Residentes (IRNR), a través del modelo 211 de la AEAT. La presentación de este modelo puede hacerse en papel o por internet. El pago también puede hacerse vía web, cuidando de obtener el Número de Referencia Completo.

Tras la presentación del modelo, el comprador deberá entregar al vendedor el comprobante (“ejemplar para el transmitente no residente”), para que el vendedor, o el residente que haya designado como representante, haga su autoliquidación de IRNR en la que declare la ganancia obtenida en la operación mediante el modelo 210. Tiene para ello un plazo máximo de tres meses siguientes a la finalización del periodo para efectuar el ingreso de la cantidad retenida. De ese modelo 211 el comprador conserva el “ejemplar para el adquirente”, como justificante.

Atención: si el inmueble comprado fuera propiedad de personas o entidades residentes y no residentes (por ejemplo, hermanos copropietarios que no residen en el país) sólo deberá consignarse el importe de la compra que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes. Todas las liquidaciones se hacen en euros.

Calcule los gastos del notario.

El comprador liquida la plusvalía municipal

Al contrario que en la mayoría de las compraventas, cuando se compra un inmueble urbano a una persona física No residente, es el comprador quien debe liquidar la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, a cuenta del vendedor. El comprador es “sujeto pasivo sustituto del contribuyente” y liquida y paga el Impuesto ante el ayuntamiento, en el plazo máximo de un mes desde la fecha de la escritura de compraventa.

La obligación de declarar o autoliquidar la plusvalía recae sobre el comprador, pero como sustituto del vendedor, es decir, que sobre quien recae la carga económica del impuesto es sobre el vendedor, aunque sea el comprador quien hace la gestión de pago como obligado ante la Administración.

Por este motivo, al firmar la escritura de compra, se debe calcular el importe de la plusvalía y el comprador debe retener esa suma para poder hacer el pago ante el ayuntamiento, reflejándolo en la escritura. Si no se hace así, el comprador puede tener problemas para recuperar más tarde del vendedor no residente la suma destinada al pago de la plusvalía, aunque tenga derecho a ello. También podría pactarse una rebaja del precio de compra para tener en cuenta este pago de plusvalía, pero esto puede dar problemas al comprador al aumentar su ganancia en el momento en que venda él esa propiedad. Por otro lado, a efectos del ITP de la compra recuerde que la clave está en el valor de referencia del Catastro.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, si se opta por el método de cálculo real, la base imponible se obtiene comparando las escrituras de adquisición y transmisión. Tanto si hay plusvalía y toca pagar como si no hay incremento de valor para el vendedor, se deben aportar esas escrituras al ayuntamiento. Téngalo en cuenta para pedirle al vendedor copia de su escritura de adquisición. Pregunte también al vendedor si en su momento recibió de Hacienda una comprobación de valores del inmueble adquirido (por compra, herencia o donación), porque si es el caso, eso aumenta el valor de adquisición a tener en cuenta y podría reducir o eliminar la plusvalía municipal.