Legalizar obras sin licencia

Legalizar la obra para salir de la situación precaria

No es infrecuente que los propietarios de viviendas unifamiliares o del último piso de un edificio ocupen el espacio bajo cubierta o un sótano para su uso y disfrute. Esto plantea diversos problemas según sea el tipo de propiedad del espacio ocupado, ubicación, etc. Exponemos a continuación algunas respuestas a preguntas frecuentes.

¿Es legal aprovechar el espacio bajo cubierta o el sótano para vivienda?

Para que sea legal deben cumplirse varias condiciones: que seamos propietarios en pleno dominio de ese espacio; que el uso para el que lo destinemos esté aprobado en la normativa urbanística, y que no exceda de la edificabilidad permitida para la parcela. Si hemos realizado una obra de adecuación de ese espacio, deberá responder a una licencia obtenida antes ... o después.

¿Se puede legalizar ese uso a posteriori?

Hay que distinguir la normativa urbanística (regularización ante la Administración) de la normativa civil (titularidad de ese espacio y relación con la comunidad de propietarios, si es el caso). Desde el punto de vista urbanístico, habría que preguntar en el ayuntamiento. Si no se ha excedido la edificabilidad permitida y no destinamos ese espacio a un uso prohibido, es posible legalizar la situación. Normalmente hay que realizar un expediente de legalización que implica un proyecto firmado por arquitecto que incluya las obras realizadas.

¿Me pueden multar por haber realizado las obras sin permiso?

Ahora nos centramos en la normativa urbanística (no en la de comunidades de propietarios) y la respuesta es sí. Aunque también aquí hay que distinguir:

1. una cosa es la infracción urbanística realizada en su momento: la obra que se hizo, que probablemente requiriera de una licencia que no se obtuvo o no se respetó, que prescribe con el paso de determinado número de años. En principio son cuatro años a contar desde la total terminación de la obra, pero existe una regulación autonómica que en muchas CCAA alarga este plazo (vea la tabla);
2. otra cosa es la situación en que queda el inmueble. La prescripción impide que le sancionen por la conducta infractora. Pero el resultado de la obra puede ser legalizable o no. Si es legalizable habrá que hacer un expediente de legalización. Si no es legalizable, por ejemplo por exceder el volumen edificado permitido en el planeamiento, puede que no le impongan una sanción pero que sí tenga obligación de restituir las cosas a su estado original.

Al margen de la normativa urbanística que aquí comentamos, también puede existir una responsabilidad penal para el promotor de unas obras ilegales, ya que existe el delito contra la ordenación del territorio.

Reposición de las cosas a su estado legal

Si la Administración (normalmente el ayuntamiento) constata que hay una obra ilegal, requerirá al dueño del inmueble o a quien haya realizado la obra (o la esté realizando, en cuyo caso se paralizará), para que proceda a regularizarla obteniendo la oportuna licencia, si es que ello es posible. Desde ese requerimiento, el interesado tendrá dos meses para presentar el expediente de regularización. Si no lo hace, el ayuntamiento podrá intervenir para a) sancionarle y b) ordenar la demolición. Pero es posible que el paso del tiempo sitúe a la obra en un estado de “fuera de ordenación”, donde la posibilidad de que le exijan el restablecimiento de la legalidad haya caducado. En ese caso no podrán obligarle a demolerla, pero tampoco le permitirán realizar obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación.

* 8 años en obras de nueva planta en suelo rústico.

** Desde 28/6/2019.

Esos plazos no cuentan en los casos de obras en que, tengan o no licencia, afecten al dominio público, se hayan ejecutado en contradicción con la zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres, públicos o privados, o del suelo no urbanizable de especial protección y del suelo no urbanizable de costas, o a bienes catalogados o declarados de interés cultural… respecto a las cuales puede no existir plazo de prescripción.

¿Cómo puedo demostrar la fecha en que hice las obras?

A efectos de la prescripción, la fecha de las obras es muy importante. La normativa autonómica establece en general como fecha de inicio del plazo de prescripción la total terminación de la obra infractora, o el momento de la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción. Pero en los bajo cubiertas lo habitual es que no exista un documento oficial tipo proyecto visado o certificado de fin de obra. Y generalmente la infracción no es visible desde el exterior. Por tanto, para dejar constancia de la fecha, puede convenir realizar un Acta Notarial dando fe de las obras efectuadas. Otra opción es realizar una fotografía aérea de la fecha de las obras, en el caso de ventanas en cubierta u otras obras que se puedan observar en fotografía aérea.

¿Influye la legalización de las obras en el IBI?

Hay que precisar que el IBI depende de los datos del catastro, y éste no siempre está coordinado con el urbanismo. Es decir: una edificación irregular puede estar ya recogida en el catastro (y generar mayor pago de IBI), sin que se haya producido una regularización urbanística. Y a la inversa: si regulariza la situación urbanística, hay obligación de declarar ante el catastro el aumento de superficie y el uso. De modo que el recibo anual del IBI se incrementará proporcionalmente. Recuerde que el catastro realiza sus propias revisiones de oficio. En principio, se avanza hacia una mejor coordinación y comunicación de información entre catastro, ayuntamiento y registro de la propiedad. Si da de alta o legaliza la obra en uno de estos registros públicos, la información deberá llegar al resto, lo que puede originar actuaciones de inspección si no se ha cumplido la ley.

Cómo regularizar el catastro y el registro de la propiedad.

¿Qué otras implicaciones tiene la legalización?

Deberá actualizar los datos de su seguro de hogar, en cuanto a superficie y valor asegurado (continente y contenido). Esto incrementará la prima a pagar. Pero si no lo hace, en caso de siniestro la compañía podría aplicarle la regla proporcional y reducirle la indemnización.

¿Influyen las obras realizadas en mi relación con mi comunidad?

A efectos de la comunidad de propietarios existen dos implicaciones: la más importante es