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Análisis
La nota simple: qué dice, qué oculta, cómo pedirla
hace 8 meses - jueves, 21 de julio de 2022
A la hora de comprar vea cómo consultar la información básica sobre la titularidad, la superficie y calificación del inmueble, las cargas ... Vea cuánto cuesta la nota simple, cómo pedirla, en qué plazo. Y sepa también cuál es la otra información que debe buscar por su cuenta.
Si está interesado en un inmueble, la nota simple del Registro de la propiedad le dará informaciones básicas por un coste reducido. Es útil y necesaria, pero no suficiente.
Qué es y a quién interesa la nota simple
El modo más sencillo de consultar la información que sobre un inmueble consta en el Registro de la propiedad es solicitar la llamada “nota simple informativa”. Aporta información sobre la descripción de la finca, su titularidad y las cargas que pueden pesar sobre ella. Es útil para saber que la finca está inscrita en el Registro de la propiedad, para saber quién consta allí como propietario o propietarios, para saber si sobre ella pesan hipotecas, servidumbres, usufructos u otras posibles cargas; para saber si existen anotaciones preventivas sobre embargos o prohibiciones de enajenar, por ejemplo.
Interesa a quien se proponga adquirir un inmueble, o alquilarlo; a quien quiera litigar con el propietario del mismo; a quien quiera conocer la legitimación de un supuesto propietario, por ejemplo en el seno de las comunidades de propietarios, para saber a quién demandar o conocer, por ejemplo, si el presidente de la comunidad es propietario (como es obligado) o no. La nota simple tiene valor informativo. Si queremos hacer valer una determinada inscripción, sería necesaria una certificación registral.
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Cómo se pide, coste y plazo
El Registro es público. Puede solicitar la nota quien tenga interés legítimo en una finca determinada. Para solicitar la nota hay que identificarse con el nombre, NIF, domicilio y causa de la petición. Esta última puede ser un posible interés en la compra, o un estudio jurídico sobre titularidad y cargas. Lo más práctico es solicitarla por internet. Puede hacerlo en la web oficial de los registradores de la propiedad, registradores.org, o en otras webs de entidades privadas, pero estas son más caras.
No se puede pedir al registro por email, pero sí en su web oficial: https://sede.registradores.org/site/home. Tiene un coste de 10,91 €, IVA incluido. Se recibe en el correo electrónico, en formato pdf.
Existen otras empresas privadas que se ofrecen a conseguirle la Nota simple. Son más caras y aunque en algún caso -no en todos- puedan enviársela con unos minutos de antelación con respecto a la web oficial, pensamos que no merece la pena. Para comprobar el funcionamiento de distintos proveedores, hace tiempo solicitamos una Nota simple a la web oficial de los registradores y a tres empresas privadas. Lo hicimos un viernes por la mañana, precisando que necesitábamos la Nota antes de las 16h00. Todas llegaron en plazo, pero con distintos tiempos y a diferente coste. El servicio de la web oficial es correcto -fue la segunda en llegar- y al menor coste comparativo. No merece la pena pagar más, hasta más de 30 euros por “servicios urgentes” en algunas webs privadas que pueden confundir con sus nombres.
Cómo corregir errores en el registro de la propiedad.
La información que ofrece el catastro sobre el inmueble.
Datos que pueden faltar en la nota simple
El Registro de la propiedad hace especial hincapié en el llamado tracto sucesivo, que significa que para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue: quién se lo vendió a la persona que ahora me lo vende a mí. Sin embargo, como muchas de las inscripciones en el Registro son voluntarias (no lo es la hipoteca), puede ocurrir que hayan existido transmisiones de propiedad o segregaciones de fincas que nunca se hayan inscrito en el registro. En esos casos hay que poner al día el registro mediante distintos procedimientos legales previstos. Solo después podrá inscribirse la nueva transmisión o el negocio de que se trate.
- Los datos físicos sobre la finca pueden no estar actualizados (superficie, límites), aunque la tendencia actual es a armonizar los datos del Registro con los del catastro, y a incluir en el Registro la geolocalización de la finca. De modo que pueda localizarse la finca, su forma y extensión, a través de programas informáticos de identificación en mapas, como el visor del Sigpac.
- Existen informaciones muy relevantes de un inmueble que no suelen constar en el Registro de la propiedad, y no aparecerán en la nota simple. Por ejemplo: aspectos materiales sobre el estado físico y posibles vicios ocultos, la existencia de inquilinos u ocupantes, aspectos urbanísticos sobre el tipo de suelo o las posibilidades de realizar determinadas obras en ellos, la existencia de deudas con la comunidad de propietarios o de impuestos pendientes de pago que no hayan llegado a fases ejecutivas de embargos, la vigencia de la cédula de habitabilidad, posibles limitaciones de uso ligadas a la comunidad de propietarios (deben constar en sus estatutos), el saldo pendiente actualizado de la hipoteca, etc. La información del registro de la propiedad es muy útil, pero hay que completarla con otras fuentes.
Un caso relativamente frecuente es el de áticos o sótanos que han sido acondicionados por el propietario anterior pero que no están legalizados y no constan en el registro ni en el catastro. Tenga cuidado porque si compra el inmueble puede que esté ganando más metros cuadrados (se los cobrarán) pero también estará heredando un posible problema.
