Si el Registro de la Propiedad no refleja bien la superficie de su finca urbana o rústica, vea qué debe hacer para corregirlo, y en qué casos puede interesarle más hacerlo. También tiene implicaciones sobre el Catastro y los impuestos a pagar.

¿Interesa actualizar el Registro?

Si tenemos una finca rústica o urbana cuya superficie real no concuerda con la reflejada en el Registro de la propiedad, podemos iniciar un procedimiento para corregir ese error. Actualizar la superficie en el Registro supone actualizarla en el Catastro. Y esto tiene una consecuencia directa en el IBI a pagar cada año (a mayor superficie, mayor impuesto). Además, el propio procedimiento para la actualización tiene un coste, estimado entre 500 y 1.000 euros, en función del caso y la dificultad del procedimiento, el número de afectados, etc. Actualizar el Registro puede ser interesante ante casos de expropiación de la finca, para que el justiprecio se pague por la superficie real. También para vender la finca con su superficie exacta, aunque a menudo la venta se hace identificando la finca por sus lindes, sin importar el número exacto de sus m². Igualmente, si queremos hacer una segregación de la finca o una agrupación con otra, nos exigirán una representación gráfica georreferenciada de la finca, lo que pondrá de manifiesto la superficie real.

Cuándo no hace falta tramitar expediente

El procedimiento para tramitar los excesos de cabida está regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en su redacción vigente desde noviembre de 2015. En principio implica tramitar un expediente ante Notario, pero existen algunas modificaciones menores que se hacen directamente ante el Registrador de la propiedad.

- La modificación de datos como el número o denominación de la calle, o el nombre por el que fuere conocida la finca.

- La rectificación de la superficie con una diferencia que no exceda del 5% de la cabida que conste inscrita. En este caso no es necesario aportar una certificación catastral, pero sí conveniente.

- Las diferencias de cabida de entre el 5% y el 10% de la finca inscrita, que se acrediten mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, sin que existan dudas de la coincidencia de la finca inscrita con la que es objeto de certificado.

Aquí lo importante es que el Registrador no albergue dudas de la modificación. Una vez realizada, el propio Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.

Procedimiento ante el Notario

Si la diferencia de superficie excede del 10%, hay que acudir al Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. El titular registral de la finca presenta una solicitud, aportando lo siguiente:

- Descripción registral de la finca y su descripción actualizada.

- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente. Se solicita en la Gerencia del Catastro o en los Puntos de Información Catastral, pagando una tasa de 17,8 euros, o gratis en la Sede Electrónica del Catastro. Si el Catastro no está al día, debe aportar una representación gráfica georreferenciada de la finca, que hay que encargar a un técnico. Su coste dependerá del técnico y del trabajo que le lleve: puede rondar los 300 euros. El consejo es corregir el catastro antes. De ese modo se evita que puedan surgir dudas en el notario o en el registrador.

- Declaración del solicitante asegurando bajo su responsabilidad que la diferencia de superficie obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos (ventas, donaciones) o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

- Los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes, tanto registrales como catastrales.

Comunicación a los interesados

El Notario levanta acta en la que incorpora la documentación presentada y la envía al Registrador de la propiedad. Si el Registrador, a la vista del expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, tiene dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación registral encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, suspenderá la inscripción solicitada motivando las razones en que funde sus dudas. Si no tiene dudas, el Registrador remitirá al Notario una certificación registral relativa a la rectificación cuya inscripción se solicita. Tras ello, el Notario notificará la pretensión de corrección de la superficie a los dueños de las fincas colindantes, a quienes tengan derechos reales sobre esa finca y al ayuntamiento donde esté situada, para que puedan comparecer en el expediente. También mandará publicar un edicto en el BOE, gratuito.

Los interesados tienen un mes para hacer alegaciones. Si un interesado formula oposición fundada por escrito, el Notario cerrará el expediente y dará cuenta al Registrador. En este caso, el solicitante debería acudir al juez para demandar a quien se haya opuesto.

Si no hay oposición, el Notario levanta acta accediendo a la petición del solicitante, y remite copia al Registrador para que -si lo califica positivamente- inscriba la rectificación de la superficie. El Registrador ordenará la publicación (gratuita) de un edicto en el BOE.

No está sujeto al impuesto

El acta o escritura pública de constatación de exceso de cabida de una finca ya inscrita con unos linderos determinados no está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados respecto de la cuota gradual (se paga solo la cuota fija, por número de folios). Así lo dice una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (14/3/2003). Compruebe la liquidación.