Nuevas medidas sobre vivienda: qué cambia para inquilinos y propietarios

Entre las medidas adoptadas en el último Consejo de Ministros se incluyen todo un paquete de decisiones sobre vivienda que se recogen en dos normas, dos Reales Decretos-Ley, ya publicados ambos en el BOE. El día 1 entra en vigor el primero de ellos, el otro, el 2 de octubre… no obstante, deben ser aprobados por el Congreso: de no ser así, decaerían. ¿En qué consisten realmente las novedades, a quién afectan, cómo  y desde cuándo? Entérate.

Dos normas, varias medidas

El Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre, introduce numerosas novedades en vivienda: modifica las reglas del alquiler habitual y temporal, incorpora incentivos fiscales y nuevas ayudas y refuerza algunas garantías de los consumidores.

El Real Decreto-ley 27/2026, por su parte, publicado el 1 de octubre, que entra en vigor desde el día 2, vuelve a modificar las reglas sobre la duración de los contratos de alquiler.

Inquilinos más protegidos

Entre las principales novedades del RDL 26/2026 destacan:

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años. Determinados contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse, a petición del inquilino, hasta dos años más si se cumplen los requisitos establecidos.
• Más control sobre los alquileres temporales. Debe existir una causa temporal real y acreditable que figure en el contrato. Si no existe, el alquiler puede pasar a considerarse de vivienda habitual. Como regla general, estos contratos no podrán superar los 12 meses, salvo que continúe justificadamente la causa temporal.
• Regulación del alquiler por habitaciones: si la habitación satisface de forma estable la necesidad de vivienda del inquilino, se considera alquiler de vivienda habitual. Además, se establecen límites a la suma de las rentas cobradas por las distintas habitaciones.
• Se limitan las actualizaciones de la renta. Si hay cláusula de actualización, la subida anual no podrá superar el IRAV. Además, hasta finales de 2027 se introduce un límite extraordinario en determinados contratos.
• Se limitan las subidas del alquiler. Aunque el contrato contemple una actualización anual de la renta, la revisión solo podrá realizarse dentro de los límites fijados por la nueva normativa.
  • Por un lado, la renta resultante no podrá superar el precio máximo aplicable según el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler.
  • Por otro, la subida anual no podrá exceder del IRAV.
  • Además, temporalmente, hasta finales de 2027 se establece un tope extraordinario del 2 %, salvo acuerdo distinto entre las partes.
  • Estas reglas se aplican a las revisiones de renta que correspondan desde octubre de 2026. Las rentas que establece el Ministerio para cada vivienda marcan una horquilla y solo puede haber actualización si la renta de ese alquiler no supera el máximo. Pueden consultarse en la página del Ministerio de Vivienda.
• La agencia no puede cobrar gastos al inquilino. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente. Los servicios adicionales solo podrán cobrarse si realmente son opcionales, el inquilino los solicita expresamente y conoce previamente su precio.
• El propietario no puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago: si quiere disponer de esta protección, deberá contratarla él y asumir su coste.
• Si hay que hacer reparaciones, y el propietario no responde, puede actuar el inquilino. Si una reparación necesaria afecta a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino deberá comunicarla al propietario y aportar un presupuesto razonable. El arrendador tendrá 15 días naturales para actuar. Si no responde o se niega injustificadamente, el inquilino podrá hacer la reparación y descontar su coste de futuras rentas, siempre que esté correctamente documentado y sea proporcionado.
• Se establece una nueva deducción fiscal para algunos inquilinos. Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual, dentro de unos límites: la deducción máxima puede alcanzar 1.163 euros al año.

Para los propietarios también se introducen nuevos incentivos fiscales que premian, entre otros supuestos, la reducción de la renta y el alquiler estable. 

Prórrogas de contratos, un punto crítico

El RDL 27/2026, en vigor el 2 de octubre, introduce un cambio de gran alcance y que se refiere a la opción de prórrogas de los contratos.

Una vez transcurridos cinco años de alquiler (siete si el arrendador es una persona jurídica) si ninguna de las partes comunica que quiere terminar el contrato, se prorrogará por nuevos periodos completos de cinco o siete años.

Si es el propietario el que no quiere continuar, deberá avisar con seis meses de antelación e indemnizar al inquilino con una compensación equivalente a doce mensualidades de una vivienda similar y nunca inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en ella.

La nueva regulación afecta también, con reglas transitorias, a contratos ya vigentes.

OCU pide más oferta y reglas estables

Es un hecho que el principal problema de la vivienda sigue siendo la falta de oferta, especialmente en las zonas con mayor demanda.

En OCU nos preocupa, y mucho, el acceso a la vivienda, por eso valoramos cualquier medida destinada a aumentar la oferta y parque público, a proteger los hogares vulnerables y, al mismo tiempo, garantizar la seguridad jurídica para el pequeño propietario, en línea con nuestra postura sobre este asunto:

Descubre la postura de OCU sobre vivienda

Consideramos que es prioritario reforzar la protección del consumidor, de todos los consumidores,. En ese sentido, tememos que dificultar la recuperación de una vivienda puede influir en las decisiones de algunos propietarios y a la larga se reduzca la oferta de alquiler. Pedimos:

• Más oferta de vivienda, no solo intervención sobre precios y contratos.
• Más parque público de alquiler asequible, especialmente para hogares vulnerables.
• Que se movilice la vivienda vacía con incentivos, garantías y rehabilitación, además de medidas fiscales proporcionadas.
• Que se proteja al inquilino frente a abusos, contratos temporales fraudulentos, cobros indebidos y falta de reparaciones.
• Que se dé seguridad jurídica al pequeño propietario, que en ningún caso debe ser quien sustituya a una política social efectiva.
• Que, por el bien de todos, haya mayor estabilidad normativa.

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Desde OCU, además, recordamos a propietarios e inquilinos que ponemos a su disposición un servicio especial de asesoramiento inmobiliario, donde podemos ayudarles en sus decisiones sobre inmuebles.

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