Dos decretos de vivienda derogados: ¿qué pasa ahora con los alquileres?
El Congreso ha rechazado los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026. Las nuevas reglas dejan de aplicarse, pero eso no significa que jurídicamente nunca hayan existido. El primero estuvo vigente desde el 1 de octubre y pudo producir algunos efectos concretos; el segundo entró en vigor el 2 de octubre y apenas tuvo margen para desplegarlos.
Como ya comunicamos, los dos reales decretos-ley aprobados por el Gobierno a finales de septiembre introducían cambios importantes en vivienda y alquiler. Ambos necesitaban ser convalidados por el Congreso para mantener su vigencia y el Congreso ha acordado derogarlos. El RDL 26/2026 había entrado en vigor el 1 de octubre, mientras que el RDL 27/2026 lo hizo el 2 de octubre.
La consecuencia principal es sencilla: desde su derogación dejan de aplicarse sus nuevas reglas y vuelve a operar el régimen legal anterior, sin perjuicio de los efectos que puedan haberse producido mientras estuvieron en vigor.
Eso último es importante. Derogar una norma no equivale a declararla nula desde su origen. Como regla general, las leyes no tienen efecto retroactivo salvo que dispongan lo contrario.
OCU vuelve a pedir una reforma profunda que propicie un incremento de la oferta del alquiler, a través de un acuerdo de amplio espectro que proporcione la necesaria seguridad y estabilidad a inquilinos y propietarios.
El RDL 26/2026 sí llegó a tener efectos
El Real Decreto-ley 26/2026 fue publicado el 30 de septiembre y entró en vigor al día siguiente. Por tanto, durante su breve vigencia fue una norma con rango de ley y algunas situaciones pudieron quedar afectadas por ella.
El ejemplo más claro para propietarios e inquilinos es la actualización anual de la renta en el mes de octubre.
La norma establecía que, cuando la anualidad del contrato se cumpliese entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027, si la renta superaba el máximo del sistema estatal de referencia no procedía incremento y, en los demás casos, si propietario e inquilino no alcanzaban un nuevo pacto, la subida no podía superar el 2 %.
¿Qué pasa con un alquiler que se actualizaba el 1 de octubre?
Este es uno de los casos en los que la norma sí llegó a desplegar un efecto real.
Si la anualidad del contrato se cumplió el 1 de octubre, en ese momento el RDL 26/2026 estaba plenamente vigente. Por tanto, la actualización correspondiente a ese aniversario estaba sometida a las reglas que existían ese día.
La posterior derogación no debería interpretarse sin más como una autorización para recalcular retroactivamente aquella actualización aplicando una norma distinta.
Dicho de otra manera: no sería correcto afirmar que, porque el decreto haya sido derogado después, el límite del 2 % nunca existió para la actualización que nació mientras estaba vigente.
Otra cosa distinta son las anualidades y las actualizaciones posteriores a su derogación: esas ya no quedan sujetas a este límite extraordinario del RDL 26/2026.
No todos los alquileres de octubre tuvieron un límite del 2 %
La norma no decía que todos los alquileres de octubre quedaran congelados o limitados al 2 %. Vinculaba la medida a que se cumpliese la correspondiente anualidad del contrato durante la vigencia de la disposición. Por tanto, una anualidad que se produzca después de haber decaído el decreto ya no puede acogerse a esta norma.
La fecha concreta del aniversario del contrato es decisiva.
¿Y las prórrogas extraordinarias de hasta dos años?
El RDL 26/2026 también permitía que determinados contratos de vivienda habitual que llegasen a determinados vencimientos pudieran, a petición del arrendatario y si este estaba al corriente de pago, prorrogarse por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales. La medida comprendía también determinados casos de tácita reconducción.
Una vez derogado el decreto ya no pueden solicitarse nuevas prórrogas basadas exclusivamente en esta disposición.
Más delicado es el caso de un arrendatario que, mientras la norma estaba vigente, cumpliera todos los requisitos y hubiera formulado válidamente la solicitud. En principio solo afecta a contratos que hayan llegado a término el 1 de octubre y donde el inquilino haya pedido esa prorroga (si ha tenido tiempo de hacerlo y puede probarlo). Se trata de una situación jurídica nacida durante la vigencia de una norma posteriormente derogada y habrá que examinar la fecha de vencimiento, la solicitud y, en su caso, la resolución o actuación posterior.
También hubo desahucios afectados
El RDL 26/2026 estableció además un nuevo régimen temporal de suspensión de determinados lanzamientos y lo extendió a procedimientos que ya estaban en curso cuando todavía no se hubiese practicado el desalojo.
Y no fue una posibilidad puramente teórica: el 1 de octubre se suspendió en Barcelona al menos un lanzamiento aplicando expresamente la disposición transitoria segunda del nuevo decreto.
Por tanto, también aquí el decreto llegó a producir un efecto material.
La derogación no convierte retrospectivamente en inexistente la decisión adoptada aquel día. Sin embargo, otra cuestión es si esa suspensión puede mantenerse en el futuro una vez desaparecida la norma que le servía de fundamento. Eso dependerá de la situación procesal concreta y de lo que resuelva el juzgado.
¿Qué ocurre ahora con las demás medidas del RDL 26/2026?
El decreto contenía muchas más modificaciones: alquiler temporal y por habitaciones, protección en determinados procedimientos de desahucio, incentivos fiscales, limitaciones a ciertas adquisiciones de vivienda y otras medidas inmobiliarias y tributarias.
Con la derogación, esas modificaciones dejan de proyectarse hacia el futuro.
En muchas de ellas, además, el brevísimo periodo de vigencia hará que prácticamente no hayan llegado a generar situaciones consolidadas. Pero no puede afirmarse de manera general que ninguna haya tenido efecto: cualquier operación o acto jurídico realizado durante la vigencia del decreto debe analizarse según la fecha y la disposición concreta aplicable.
El RDL 27/2026 apenas tuvo tiempo de aplicarse
La situación del Real Decreto-ley 27/2026 es todavía más singular.
Fue publicado el 1 de octubre y su disposición final establecía que entraría en vigor al día siguiente, es decir, el 2 de octubre.
Precisamente ese día fue sometido a la decisión del Congreso.
Este segundo decreto modificaba sustancialmente el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez transcurrido el plazo mínimo de cinco años —o siete si el arrendador era persona jurídica—, si ninguna de las partes comunicaba lo contrario, el contrato podía entrar en nuevas prórrogas sucesivas completas de cinco o siete años. También se imponía al propietario que no quisiera renovar, en determinados casos, una indemnización mínima al inquilino.
Con la derogación, ese nuevo régimen desaparece y no se aplicará a los futuros vencimientos de los contratos.
¿Llegó el RDL 27/2026 a cambiar algún contrato?
En términos prácticos, probablemente muy pocos o ninguno de forma sustancial.
La propia disposición transitoria establecía que el nuevo régimen se aplicaría a los contratos vigentes respecto de los vencimientos producidos con posterioridad al día siguiente de su entrada en vigor.
Como entró en vigor el 2 de octubre, esta previsión estaba proyectada sobre vencimientos posteriores.
Si el decreto ha sido derogado ese mismo 2 de octubre, no ha tenido tiempo material para que ese régimen de nuevas prórrogas de cinco o siete años se aplique normalmente a un vencimiento contractual.
Esta diferencia es importante respecto del RDL 26/2026, que sí estuvo vigente desde el día anterior y contenía medidas susceptibles de producir un efecto inmediato.
¿Y los contratos que estaban en tácita reconducción?
El RDL 27/2026 establecía que los contratos que ya estuvieran en tácita reconducción no pasarían inmediatamente al nuevo sistema. El cambio se produciría a partir del primer vencimiento de esa tácita reconducción que tuviese lugar una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor del decreto.
Por tanto, la norma debía sobrevivir al menos esos cuatro meses para que este mecanismo empezase a operar. Al haber sido derogada inmediatamente, los alquileres que ya estaban en tácita reconducción no han llegado a quedar sometidos por esta vía a las nuevas prórrogas de cinco o siete años.
Para los pequeños arrendadores que estaban preocupados por este punto, esta es probablemente la consecuencia práctica más relevante.
Tampoco llegó a consolidarse la nueva indemnización por no renovar
El RDL 27/2026 obligaba, con determinadas excepciones, al propietario que comunicase la no renovación a indemnizar al arrendatario con al menos doce mensualidades de una vivienda comparable, respetando además un mínimo relacionado con los años de permanencia del inquilino.
Al decaer el decreto, esa nueva indemnización deja de formar parte del régimen general de los alquileres.
Podría plantearse alguna cuestión transitoria si un propietario hubiese realizado precisamente durante el breve periodo de vigencia una comunicación sometida al nuevo régimen. Pero, dada la duración extraordinariamente corta de la norma, no conviene extrapolar una solución general: habría que estudiar la fecha exacta, el vencimiento y el contenido de la comunicación.
¿Qué normas se aplican ahora?
Una vez derogados ambos reales decretos-ley, las novedades que introdujeron dejan de regir hacia el futuro.
Eso significa que los propietarios e inquilinos deben volver a consultar la Ley de Arrendamientos Urbanos y el resto de la legislación anterior a estas dos reformas, sin incorporar las modificaciones temporales de los RDL 26 y 27/2026.
En particular, dejan de aplicarse por estas normas:
- el nuevo límite extraordinario del 2 % a futuras actualizaciones;
- la nueva prórroga extraordinaria general de hasta dos años introducida por el RDL 26/2026;
- las nuevas prórrogas sucesivas de cinco o siete años del RDL 27/2026;
- la nueva indemnización general asociada a determinadas no renovaciones;
- y la incorporación futura de los contratos en tácita reconducción al nuevo artículo 10.
Si actuaste mientras los decretos estaban vigentes, revisa las fechas
La regla práctica para propietarios e inquilinos es no tratar estos decretos como si nunca hubieran existido. El Código Civil establece como principio general la irretroactividad de las leyes cuando no se dispone otra cosa. Por ello, hay que separar dos situaciones.
Si el hecho se produce después de la derogación, los RDL 26 y 27/2026 ya no deben utilizarse como fundamento jurídico.
Si el hecho se produjo durante su vigencia, por ejemplo una actualización de renta, una solicitud de prórroga o una suspensión judicial, hay que estudiar si llegó a producir un efecto jurídico que deba respetarse.
Es especialmente importante guardar comunicaciones, burofaxes, solicitudes y resoluciones judiciales con su fecha.
Qué recomendamos a propietarios e inquilinos
Para la mayoría de los contratos, la situación vuelve ahora al marco anterior a estos dos decretos.
Pero quienes hayan realizado alguna actuación entre el 1 y el 2 de octubre de 2026 no deberían simplemente repetirla o darla por anulada.
Los casos que merecen especial revisión son:
- alquileres cuya anualidad de actualización se cumplió mientras estaba vigente el RDL 26/2026;
- inquilinos que solicitaron una prórroga extraordinaria durante ese periodo;
- procedimientos judiciales en los que se suspendió un lanzamiento aplicando la nueva norma;
- operaciones inmobiliarias formalizadas bajo alguna de las nuevas restricciones;
- y comunicaciones de no renovación realizadas durante la breve vigencia del RDL 27/2026.
La derogación pone fin a las nuevas reglas para el futuro, pero no permite concluir automáticamente que cualquier actuación realizada legalmente durante su vigencia quede borrada. Ahí las fechas concretas importan.
