Nuevas reglas del alquiler: qué cambia para propietarios e inquilinos
Dos nuevos reales decretos ley cambian de forma importante las reglas de los alquileres de vivienda. Hay novedades en la duración de los contratos, la actualización de la renta, los alquileres temporales y por habitaciones, las reparaciones, los gastos, las garantías y los derechos del inquilino cuando el propietario decide no renovar. Repasamos qué cambia y a quién afecta.
El Gobierno ha aprobado dos normas consecutivas que modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026, introduce un amplio paquete de cambios. Un día después, el Real Decreto-ley 27/2026, que entra en vigor el 2 de octubre, vuelve a modificar las reglas sobre duración de los contratos.
Ambos reales decretos ley están en vigor, pero deberán ser convalidados por el Congreso de los Diputados para mantener su vigencia. Informaremos puntualmente de esta votación y de los efectos transitorios que las normas puedan tener.
Contratos más largos y nuevas reglas para no renovar
El cambio más importante afecta a la duración del alquiler de vivienda habitual, y está incluido en el 2º RDL, el 27/2026.
Se mantiene el periodo inicial mínimo de 5 años si el propietario es una persona física y 7 años si es una persona jurídica. Pero, una vez cumplido ese periodo, cambia por completo el sistema de prórrogas.
Si ninguna de las partes comunica que quiere terminar el contrato, este se prorrogará por periodos sucesivos completos de otros 5 años o de 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica.
El propietario deberá comunicar su voluntad de no continuar con una antelación mínima de 6 meses. El inquilino deberá hacerlo con al menos 2 meses (como antes).
La reforma se aplica también a contratos que ya están en vigor, aunque existen
Nuevas reglas del alquiler: qué cambia para propietarios e inquilinos
Dos nuevos reales decretos ley cambian de forma importante las reglas de los alquileres de vivienda. Hay novedades en la duración de los contratos, la actualización de la renta, los alquileres temporales y por habitaciones, las reparaciones, los gastos, las garantías y los derechos del inquilino cuando el propietario decide no renovar. Repasamos qué cambia y a quién afecta.
El Gobierno ha aprobado dos normas consecutivas que modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026, introduce un amplio paquete de cambios. Un día después, el Real Decreto-ley 27/2026, que entra en vigor el 2 de octubre, vuelve a modificar las reglas sobre duración de los contratos.
Ambos reales decretos ley están en vigor, pero deberán ser convalidados por el Congreso de los Diputados para mantener su vigencia. Informaremos puntualmente de esta votación y de los efectos transitorios que las normas puedan tener.
Contratos más largos y nuevas reglas para no renovar
El cambio más importante afecta a la duración del alquiler de vivienda habitual, y está incluido en el 2º RDL, el 27/2026.
Se mantiene el periodo inicial mínimo de 5 años si el propietario es una persona física y 7 años si es una persona jurídica. Pero, una vez cumplido ese periodo, cambia por completo el sistema de prórrogas.
Si ninguna de las partes comunica que quiere terminar el contrato, este se prorrogará por periodos sucesivos completos de otros 5 años o de 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica.
El propietario deberá comunicar su voluntad de no continuar con una antelación mínima de 6 meses. El inquilino deberá hacerlo con al menos 2 meses (como antes).
La reforma se aplica también a contratos que ya están en vigor, aunque existen reglas transitorias para adaptar los plazos.
Si el propietario no renueva, puede tener que indemnizar
La gran novedad -también en el RDL 27/2026- es que comunicar correctamente la no renovación ya no bastará en muchos casos.
Cuando el propietario decida que el contrato termine al vencimiento, deberá indemnizar al inquilino, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas en la ley.
La indemnización será, como mínimo, equivalente a 12 mensualidades de la renta de una vivienda de características similares, calculada, siempre que sea posible, utilizando el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
Además, existe otro mínimo: la indemnización no podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda. En contratos muy antiguos, por tanto, puede superar ampliamente las doce mensualidades.
Por ejemplo, un inquilino que lleve 18 años residiendo en la casa tendría como mínimo de referencia 18 mensualidades.
La venta de la vivienda tampoco elimina este derecho: cuando corresponda indemnizar, el comprador que se subrogue en la posición del propietario deberá asumir esta obligación.
Casos en los que no habrá indemnización
La indemnización no se exige en todos los casos. Entre otras excepciones, no habrá que pagarla cuando:
- El propietario, siendo persona física, necesite la vivienda como residencia permanente para sí, determinados familiares de hasta segundo grado o su cónyuge en determinados casos de separación, divorcio o nulidad.
- El inquilino prácticamente no haya utilizado la vivienda durante los doce meses anteriores, salvo que exista una causa justificada.
- El inquilino disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta que pueda ocupar.
- Propietario e inquilino firmen un nuevo contrato.
- El inquilino rechace una oferta válida para celebrar un nuevo contrato sobre la misma vivienda durante otros 5 o 7 años y con una renta ajustada a los límites establecidos legalmente.
- Exista una situación acreditada de vulnerabilidad del propietario que, atendiendo al caso concreto, deba prevalecer.
La causa debe hacerse constar de forma expresa y detallada en la comunicación de no renovación.
En caso de alegar necesidad de la vivienda, si finalmente esta no es ocupada en los tres meses siguientes por la persona para la que se solicitó, salvo fuerza mayor, el antiguo inquilino tendrá derecho a la indemnización.
¿Qué pasa con los alquileres antiguos en tácita reconducción?
También cambian las reglas de numerosos contratos antiguos que agotaron hace tiempo todas sus prórrogas legales, pero continuaron porque ninguna de las partes decidió ponerles fin.
Estos contratos, conocidos como contratos en tácita reconducción, acabarán entrando también en el nuevo régimen.
La norma establece un periodo transitorio. Para comprobar si se han cumplido los 5 o 7 años se tendrá en cuenta tanto la duración del contrato original como todo el tiempo posterior en tácita reconducción.
Por ello, quienes tengan contratos antiguos deben comprobar cuidadosamente en qué situación jurídica se encuentran, cuándo se produce el siguiente vencimiento y qué plazo de preaviso les corresponde.
Nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años
El RDL 26/2026 introdujo además una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual vigentes.
Cuando finalice antes del 31 de diciembre de 2028 el periodo correspondiente de duración o prórroga y se cumplan los requisitos legales, el inquilino podrá solicitar que el contrato continúe por anualidades durante hasta dos años adicionales.
Para ello deberá estar al corriente de pago y haber pagado puntualmente las mensualidades de los ocho meses anteriores.
El propietario deberá aceptar la prórroga salvo, entre otros casos, que ambas partes alcancen otro acuerdo, celebren un nuevo contrato o exista una necesidad real y acreditada del propietario de recuperar la vivienda para sí o determinados familiares.
Tras la aprobación del RDL 27/2026, esta prórroga extraordinaria se coordina con el nuevo régimen de 5 o 7 años: si corresponde aplicar la nueva prórroga ordinaria del artículo 10 de la LAU, esta tiene preferencia.
Además,se da validez a las comunicaciones que hicieron los inquilinos solicitando prórroga de 2 años al amparo del RDL 6/2026 que no fue convalidado pero que estuvo vigente hasta finales de marzo de 2026.
Actualizar el alquiler: hay que mirar también el precio de referencia
Cambian igualmente las reglas para actualizar la renta cada año.
La primera regla sigue siendo fundamental: si el contrato no contiene un pacto de actualización, la renta no puede actualizarse.
Si existe pacto, el incremento anual no podrá superar el IRAV, el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Si la cláusula prevé actualizar la renta, pero no indica qué índice debe emplearse, también se utilizará el IRAV.
Pero hasta el 31 de diciembre de 2027 se añade una limitación extraordinaria.
Antes de actualizar hay que comprobar cuál es el límite máximo del precio aplicable a esa vivienda según el sistema estatal de índices de referencia:
- Si la renta actual supera ese límite máximo, no podrá aplicarse ninguna subida.
- En los demás casos, propietario e inquilino pueden alcanzar un nuevo acuerdo sobre la actualización. Si no lo alcanzan, el incremento no podrá superar el 2 %.
Por tanto, durante este periodo extraordinario no basta con mirar el IPC o el IRAV: es necesario comprobar también la situación de la renta frente al sistema estatal de referencia.
Más control sobre los alquileres de temporada
La reforma intenta evitar que el contrato temporal se utilice para eludir las reglas del alquiler de vivienda habitual.
Para que exista realmente un alquiler de temporada, el inquilino debe encontrarse temporalmente desplazado de su domicilio habitual y existir una causa real y acreditable: por ejemplo, estudios, un desplazamiento laboral temporal u otras circunstancias que justifiquen esa necesidad.
La causa debe aparecer expresamente en el contrato y será el propietario quien deba poder acreditar su existencia.
Si no existe una causa temporal real, el contrato se considerará alquiler de vivienda habitual desde su inicio y quedará sometido a sus reglas.
Como regla general, el alquiler temporal debe durar más de 31 días y no más de 12 meses, aunque puede superar este plazo cuando la causa que justifica la temporalidad siga existiendo.
Además, si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, o el contrato supera los doce meses sin una justificación temporal suficiente, puede pasar a considerarse alquiler habitual.
Límites a las rentas temporales y por habitaciones
También se introducen reglas específicas para impedir que estas modalidades se utilicen para aumentar artificialmente las rentas.
Cuando sobre una misma vivienda se sucedan varios contratos temporales, la renta de los posteriores no podrá experimentar un incremento porcentual anual superior al IRAV.
En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas cobradas simultáneamente por todas ellas no podrá superar la renta correspondiente al alquiler completo de la vivienda.
Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, se aplicarán además los límites legales previstos para esas zonas.
El inquilino puede marcharse sin indemnización
También cambia el desistimiento.
En un alquiler de vivienda habitual, el inquilino puede continuar abandonando la vivienda una vez transcurridos al menos 6 meses, siempre que avise al propietario con un mínimo de 30 días.
La novedad es que ya no puede pactarse una indemnización a favor del propietario por ejercer este derecho.
En los alquileres temporales se crea un derecho similar: el inquilino podrá desistir una vez transcurrido al menos un mes desde la firma, avisando con diez días de antelación y sin indemnización.
Más límites a los gastos que paga el inquilino
La ley concreta también qué gastos pueden trasladarse al arrendatario.
Los tributos asociados a la vivienda no podrán cargarse al inquilino salvo cuando, según la normativa aplicable, sea él quien tenga la condición de obligado tributario.
Los gastos generales de la finca solo podrán repercutirse si existe pacto escrito y se indica su importe anual. En comunidades de propietarios deberán corresponder a la vivienda conforme a su cuota de participación.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden trasladarse al inquilino ni directa ni indirectamente.
Una agencia solo podrá cobrarle otros servicios que no sean necesarios no sean necesarios para conseguir el alquiler cuando el propio inquilino los solicite expresamente por escrito, se le haya explicado que son opcionales y conozca previamente su precio.
Reparaciones: el inquilino podrá actuar si el propietario no responde
Una de las novedades más prácticas afecta a las reparaciones necesarias.
Si existen desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, el inquilino podrá requerir por escrito al propietario para que los solucione, acompañando un presupuesto razonable.
El propietario tendrá 15 días naturales para aceptar ese presupuesto, presentar una solución alternativa o ejecutar directamente la reparación.
Si no responde o se niega injustificadamente, el inquilino podrá realizar la reparación y descontar posteriormente su coste de las rentas, siempre que esté documentalmente justificado y el importe sea razonable y proporcionado.
En los alquileres temporales se establece un procedimiento específico con un plazo de respuesta del propietario de 5 días hábiles.
No se puede obligar al inquilino a pagar un seguro de impago
El propietario puede seguir solicitando garantías adicionales a la fianza dentro de los límites legales, pero no podrá obligar al inquilino a contratar un seguro de impago de alquiler u otra cobertura similar.
En los contratos de vivienda de hasta 5 años —7 si el propietario es persona jurídica— la garantía adicional continúa limitada, con carácter general, a dos mensualidades.
En los alquileres temporales la garantía adicional no podrá superar una mensualidad.
Nada impide que el propietario contrate por su cuenta un seguro de impago para protegerse frente a este riesgo.
Habrá que documentar cómo se devuelve la vivienda
Cuando termine el contrato, propietario e inquilino deberán dejar constancia escrita del estado en el que se entrega la vivienda mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambos.
Si no se firma o no se reflejan desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue devuelta en un estado adecuado de conservación.
Además del documento, sigue siendo recomendable incorporar fotografías, lecturas de los contadores y una relación de todas las llaves entregadas.
Más protección si el propietario vende la vivienda
El derecho del inquilino a comprar preferentemente la vivienda cuando el propietario decide venderla también se refuerza.
El propietario deberá comunicar de forma fehaciente el precio y las condiciones esenciales de la venta. Cuando la vivienda se venda conjuntamente con otros inmuebles o activos, habrá que identificar el precio atribuido concretamente a esa vivienda y explicar los criterios empleados.
La notificación tendrá una validez de 180 días.
Además, en los nuevos contratos ya no podrá pactarse que el inquilino renuncie anticipadamente a sus derechos de tanteo y retracto.
Desahucios y hogares vulnerables
El RDL 26/2026 modifica también la protección de las personas vulnerables frente al desahucio y mantiene medidas extraordinarias hasta el 31 de diciembre de 2030, aunque no establece una suspensión idéntica para todos los casos.
Dependiendo de quién sea el propietario o demandante y de las circunstancias del procedimiento, el juez deberá valorar la vulnerabilidad, la existencia de una alternativa habitacional y la actuación de los servicios sociales.
En determinados casos puede corresponder al propietario una compensación por las rentas y determinados suministros que haya dejado de cobrar.
La norma incorpora además una protección específica para los pequeños propietarios: en el régimen correspondiente, no prevalecerá la vulnerabilidad del ocupante cuando el demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.
Cambios fiscales relacionados con el alquiler
Las reformas no se limitan al contrato. También hay novedades fiscales para propietarios e inquilinos.
El RDL 26/2026 modifica las reducciones del IRPF aplicables al rendimiento obtenido por alquilar viviendas. Los porcentajes pasan a depender, entre otros factores, de si se reduce o aumenta la renta respecto del contrato anterior, de si la vivienda está situada en una zona tensionada, de la edad del inquilino o del destino social de la vivienda.
La reducción puede llegar al 100 % en determinados supuestos, por ejemplo cuando un propietario que no sea gran tenedor celebre un nuevo contrato con una rebaja superior al 5 % y se cumplan los restantes requisitos legales.
También se recupera una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para determinados inquilinos. Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10 % de las cantidades satisfechas, dentro de los límites previstos legalmente. La deducción máxima puede alcanzar 1.163 euros anuales para las rentas más bajas que cumplan todos los requisitos.
Valoración de OCU: proteger al inquilino exige también aumentar la oferta
Los cambios contienen medidas que mejoran la protección del consumidor y resuelven problemas reales: es positivo exigir una causa acreditada para los alquileres temporales y evitar que se utilicen para eludir las garantías del alquiler habitual; impedir que las agencias repercutan indirectamente al inquilino sus honorarios; establecer un procedimiento claro ante reparaciones que el propietario no atiende; impedir que se obligue al inquilino a contratar un seguro de impago, o documentar el estado de la vivienda al finalizar el contrato.
También es razonable proteger a las personas vulnerables, siempre que esa responsabilidad corresponda a los poderes públicos y no recaiga indefinidamente sobre un pequeño propietario.
Sin embargo, OCU considera que la protección del inquilino debe ir acompañada de suficiente seguridad jurídica para los arrendadores particulares, porque España necesita aumentar, no reducir, la oferta de vivienda en alquiler estable. Resulta especialmente preocupante la sucesión de cambios que afectan incluso a contratos ya firmados y, en particular, que la nueva regulación pueda obligar al propietario a asumir nuevas prórrogas de cinco o siete años o importantes indemnizaciones si decide no continuar.
Estas medidas pueden aportar estabilidad a quien ya tiene vivienda, pero también existe el riesgo de que algunos propietarios decidan no incorporar nuevas viviendas al alquiler habitual, las vendan, las destinen a otros usos permitidos o eleven sus exigencias de solvencia. Para OCU, la solución estructural pasa por combinar protección al inquilino con reglas previsibles para ambas partes, más vivienda privada en alquiler estable, movilización de vivienda vacía mediante incentivos y garantías y, sobre todo, un parque público de alquiler asequible mucho mayor, capaz de atender a quienes no pueden encontrar una solución adecuada en el mercado.
Hacer la vivienda más asequible es complicado y necesita un amplio consenso para aprobar reformas bien pensadas que aporten seguridad y estabilidad para todos. De mantenerse algunas de las medidas ahora adoptadas es previsible que tenga efecto en una disminución de la oferta de vivienda en alquiler, con presión sobre los precios y problemas para jóvenes y otras personas en busca de vivienda.
