Alquiler en tácita reconducción: qué debe hacer ahora el propietario
Si tienes un contrato de alquiler de vivienda firmado hace tiempo y que continúa en tácita reconducción (pasó su plazo pero lo habéis dejado seguir sin decir nada), conviene revisar ahora su situación. Los RDL 26/2026 y 27/2026 pueden cambiar radicalmente su duración y, si llegaran a mantenerse esas normas, dejar pasar determinados plazos puede hacer que el contrato entre en un nuevo periodo de cinco años y que recuperarlo posteriormente obligue a indemnizar al inquilino.
* Ambos reales decretos no han sido convalidados por el Congreso de los Diputados el 2 de octubre, vea sus efectos.
En todo caso, los cambios legales han puesto en la diana también a estos contratos que "no daban problemas", donde inquilino y casero habían decidido seguir tácitamente con ese alquiler. Ya no basta dejarlos correr, hay que tomar decisiones. Y aunque alguno de los decretos no sea convalidado, actuar con previsión sigue siendo recomendable.
Los cambios aprobados a finales de septiembre afectan especialmente a los propietarios cuyos contratos de alquiler agotaron hace tiempo su duración y las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero cuyos inquilinos han seguido residiendo en la vivienda con consentimiento del propietario.
Estos contratos pueden encontrarse en lo que jurídicamente se denomina tácita reconducción. El Código Civil establece que, si terminado el arrendamiento el inquilino permanece durante quince días con consentimiento del arrendador y no ha existido previamente un requerimiento para finalizarlo, nace la tácita reconducción. Su duración será anual, mensual o diaria dependiendo de cómo se hubiera fijado la renta.
¿Por qué es importante ahora la tácita reconducción?
El Real Decreto-ley 27/2026 introduce un cambio especialmente importante.
Los contratos que el 2 de octubre de 2026 ya estén en tácita reconducción pasarán a quedar sometidos al nuevo artículo 10 de la LAU a partir del primer vencimiento de la tácita reconducción que se produzca una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor de la norma. Hasta entonces continúan sometidos, respecto de su duración, a los artículos 1566 y 1581 del Código Civil.
Por tanto, el momento crítico no comienza inmediatamente el 2 de octubre. La norma establece una ventana transitoria de cuatro meses.
Quiero que una abogada me asesore en mi caso
Asesoramiento legal personal: 900 90 75 09
El riesgo: entrar en una nueva prórroga de cinco años
Si el RDL 27/2026 continúa vigente y se alcanza ese primer vencimiento posterior al periodo transitorio, el contrato quedará sometido al nuevo artículo 10 de la LAU.
Para un propietario persona física, la continuidad del alquiler pasa entonces a organizarse mediante periodos sucesivos de cinco años. Si el arrendador quiere impedir una nueva prórroga deberá comunicarlo en plazo. El nuevo régimen eleva con carácter general a seis meses el preaviso del arrendador.
El problema para el pequeño propietario no es únicamente la duración del preaviso, que es "lo de menos".
Si decide no continuar el alquiler una vez sometido al nuevo régimen, deberá, salvo determinadas excepciones, indemnizar al inquilino.
La compensación será de al menos doce mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características análogas. Además, nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda.
Por eso, en
Alquiler en tácita reconducción: qué debe hacer ahora el propietario
Si tienes un contrato de alquiler de vivienda firmado hace tiempo y que continúa en tácita reconducción (pasó su plazo pero lo habéis dejado seguir sin decir nada), conviene revisar ahora su situación. Los RDL 26/2026 y 27/2026 pueden cambiar radicalmente su duración y, si llegaran a mantenerse esas normas, dejar pasar determinados plazos puede hacer que el contrato entre en un nuevo periodo de cinco años y que recuperarlo posteriormente obligue a indemnizar al inquilino.
* Ambos reales decretos no han sido convalidados por el Congreso de los Diputados el 2 de octubre, vea sus efectos.
Los cambios legales han puesto en la diana también a estos contratos que "no daban problemas", donde inquilino y casero habían decidido seguir tácitamente con ese alquiler. Ya no basta dejarlos correr, hay que tomar decisiones. Y aunque alguno de los decretos no sea convalidado, actuar con previsión sigue siendo recomendable.
Los cambios aprobados a finales de septiembre afectan especialmente a los propietarios cuyos contratos de alquiler agotaron hace tiempo su duración y las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero cuyos inquilinos han seguido residiendo en la vivienda con consentimiento del propietario.
Estos contratos pueden encontrarse en lo que jurídicamente se denomina tácita reconducción. El Código Civil establece que, si terminado el arrendamiento el inquilino permanece durante quince días con consentimiento del arrendador y no ha existido previamente un requerimiento para finalizarlo, nace la tácita reconducción. Su duración será anual, mensual o diaria dependiendo de cómo se hubiera fijado la renta.
¿Por qué es importante ahora la tácita reconducción?
El Real Decreto-ley 27/2026 introduce un cambio especialmente importante.
Los contratos que el 2 de octubre de 2026 ya estén en tácita reconducción pasarán a quedar sometidos al nuevo artículo 10 de la LAU a partir del primer vencimiento de la tácita reconducción que se produzca una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor de la norma. Hasta entonces continúan sometidos, respecto de su duración, a los artículos 1566 y 1581 del Código Civil.
Por tanto, el momento crítico no comienza inmediatamente el 2 de octubre. La norma establece una ventana transitoria de cuatro meses.
Quiero que una abogada me asesore en mi caso
Asesoramiento legal personal: 900 90 75 09
El riesgo: entrar en una nueva prórroga de cinco años
Si el RDL 27/2026 continúa vigente y se alcanza ese primer vencimiento posterior al periodo transitorio, el contrato quedará sometido al nuevo artículo 10 de la LAU.
Para un propietario persona física, la continuidad del alquiler pasa entonces a organizarse mediante periodos sucesivos de cinco años. Si el arrendador quiere impedir una nueva prórroga deberá comunicarlo en plazo. El nuevo régimen eleva con carácter general a seis meses el preaviso del arrendador.
El problema para el pequeño propietario no es únicamente la duración del preaviso, que es "lo de menos".
Si decide no continuar el alquiler una vez sometido al nuevo régimen, deberá, salvo determinadas excepciones, indemnizar al inquilino.
La compensación será de al menos doce mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características análogas. Además, nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda.
Por eso, en contratos muy antiguos la indemnización podría ser considerablemente superior a un año de renta.
No todos los contratos en tácita reconducción son iguales
Antes de tomar ninguna decisión hay que determinar exactamente cuándo vence la tácita reconducción.
El Código Civil establece que, si no existe otro plazo aplicable, el arrendamiento se entiende hecho por años cuando se haya fijado una renta anual, por meses cuando sea mensual y por días cuando sea diaria.
Esto puede cambiar completamente la situación de cada propietario.
No es lo mismo una tácita reconducción con vencimientos mensuales, que puede ofrecer varios vencimientos antes de la aplicación efectiva de la nueva regulación, que una reconducción anual cuyo siguiente vencimiento se produzca dentro de muchos meses.
¿Puede el propietario evitar entrar en la nueva prórroga de cinco años?
Puede existir esa posibilidad, pero hay que analizar cada contrato.
Hasta que llegue el primer vencimiento al que resulte aplicable el nuevo régimen, el propio RDL 27/2026 establece que estos contratos siguen rigiéndose en cuanto a duración por el Código Civil.
Por eso, el propietario que realmente no quiera mantener el alquiler debería comprobar si dispone todavía de un vencimiento de la tácita reconducción sometido al régimen anterior y estudiar la posibilidad de comunicar de manera fehaciente su voluntad de poner fin al contrato.
Pero no recomendamos enviar de forma indiscriminada un burofax sin haber calculado previamente los plazos.
Una comunicación realizada para un vencimiento que ya esté sujeto al nuevo artículo 10 puede impedir otra prórroga de cinco años, pero puede también activar precisamente la obligación de indemnizar al inquilino que el propietario quiere evitar.
Atención también al RDL 26/2026: el inquilino puede pedir hasta dos años más
Existe otra complicación.
El RDL 26/2026, vigente desde el 1 de octubre, creó una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta dos años adicionales que puede solicitar el inquilino de determinados contratos de vivienda habitual. La norma menciona expresamente los contratos cuyo periodo de tácita reconducción llegue a su fin y exige, entre otras condiciones, que el arrendatario esté al corriente de pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores.
El RDL 27/2026 coordina posteriormente esa prórroga extraordinaria con el nuevo régimen de duración.
Por eso, comunicar ahora la voluntad de terminar el contrato no garantiza en todos los casos que la vivienda pueda recuperarse inmediatamente ni que desaparezca cualquier posible consecuencia económica.
¿Qué debe hacer ahora un propietario con un alquiler en tácita reconducción?
La recomendación es no dejar que el contrato continúe automáticamente sin revisar antes sus fechas.
Un pequeño arrendador debería:
-
Localizar el contrato original y determinar cuándo terminaron su duración inicial y sus prórrogas legales.
-
Comprobar desde cuándo está en tácita reconducción y si esta es anual, mensual o de otra duración.
-
Calcular con precisión cuál es el siguiente vencimiento y cuáles se producirán durante los próximos meses.
-
Decidir si realmente quiere continuar alquilando la vivienda a largo plazo. Si no quiere hacerlo, debe valorar la comunicación fehaciente de la no continuidad en el primer vencimiento jurídicamente adecuado, sin esperar a que el contrato entre automáticamente en un nuevo periodo de cinco años.
-
Conservar prueba de cualquier comunicación realizada al inquilino y comprobar antes si este puede solicitar alguna de las prórrogas extraordinarias previstas legalmente.
-
Volver a comprobar la legislación aplicable inmediatamente antes de enviar la comunicación, porque estas normas todavía pueden cambiar como consecuencia de su tramitación parlamentaria.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida el RDL 26/2026 o el RDL 27/2026?
Este punto es especialmente importante.
Los reales decretos leyes tienen fuerza de ley desde que entran en vigor, pero son normas provisionales. El artículo 86.2 de la Constitución obliga al Congreso a pronunciarse sobre su convalidación o derogación.
Si el Congreso decide no convalidar alguno de ellos, la norma deja de estar vigente cuando produzca efectos jurídicos el acuerdo de derogación, pero eso no significa que jurídicamente nunca haya existido.
Existe un precedente muy próximo precisamente en materia de alquiler. El RDL 21/2018 entró en vigor el 19 de diciembre de 2018 y fue posteriormente rechazado por el Congreso. El BOE recoge que quedó derogado el 24 de enero de 2019. La Dirección General de los Registros y del Notariado precisó posteriormente que, aunque un real decreto-ley esté sometido a la posibilidad de no ser convalidado, produce efectos como norma con fuerza de ley mientras permanece vigente, hasta la publicación de su derogación.
Esto obliga a distinguir los dos decretos actuales.
Si no se convalida el RDL 27/2026
Para los propietarios que ya estaban en tácita reconducción el 2 de octubre, la consecuencia es relativamente clara.
La propia norma retrasa cuatro meses su incorporación al nuevo artículo 10 de la LAU. Por tanto, si el RDL 27/2026 es derogado antes de que finalice ese periodo transitorio, esos contratos no habrán llegado a entrar, por esta vía, en las nuevas prórrogas sucesivas de cinco o siete años ni se habrá generado por ese motivo la nueva obligación de indemnización.
Es una diferencia importante respecto de otros contratos.
Por ejemplo, un nuevo contrato que se formalice mientras el RDL esté efectivamente vigente o determinadas situaciones jurídicas que lleguen a producirse durante ese periodo pueden exigir un análisis diferente: la derogación de un real decreto-ley no equivale, con carácter general, a borrar retroactivamente todos los efectos producidos mientras tenía fuerza de ley. El precedente de 2018 demuestra precisamente esa diferencia.
Si no se convalida el RDL 26/2026
El RDL 26/2026 está vigente desde el 1 de octubre de 2026, un día antes que el RDL 27/2026.
Por tanto, durante el tiempo en que permanezca vigente pueden producirse efectos concretos.
En materia de alquiler, esto puede afectar, por ejemplo, a un inquilino cuyo contrato o periodo de tácita reconducción termine durante ese intervalo y que solicite válidamente la prórroga extraordinaria de hasta dos años prevista en la norma, o a una actualización de renta cuya anualidad se produzca durante su vigencia.
Si posteriormente el decreto fuese derogado, no debería darse por supuesto que todos los actos realizados mientras estuvo vigente quedan automáticamente anulados. Las situaciones ya nacidas durante ese periodo deberán analizarse conforme al contenido del acuerdo de derogación, la normativa posterior y las circunstancias concretas.
Aunque los decretos no salgan adelante, conviene actuar con previsión
Que una o las dos normas no sean finalmente convalidadas no significa que el problema desaparezca definitivamente.
El Gobierno o el legislador pueden volver a aprobar en el futuro medidas iguales, similares o modificadas. Y una nueva norma podría establecer de nuevo un régimen transitorio para los contratos que continúen entonces en tácita reconducción.
No sabemos si ocurrirá ni cuál sería en ese caso su contenido. Por eso no tendría sentido recomendar a todos los propietarios que extingan contratos que desean mantener únicamente por temor a un cambio normativo futuro.
Pero si un pequeño propietario ya tiene decidido que no quiere quedar vinculado durante otros cinco años, sí es prudente que no deje pasar los vencimientos por desconocimiento.
La recomendación de OCU es revisar ahora el contrato, calcular exactamente la duración y el próximo vencimiento de la tácita reconducción y, si se ha decidido no continuar el alquiler, valorar una comunicación fehaciente de finalización en el primer momento jurídicamente adecuado conforme a la normativa que esté entonces vigente.
La fecha de esa comunicación puede resultar decisiva. Esperar simplemente a ver qué ocurre con las normas puede hacer que, si esta reforma se mantiene o reaparece posteriormente con un régimen parecido, el contrato llegue al vencimiento que lo incorpore a una nueva prórroga de cinco años.
En resumen: tanto si los RDL 26/2026 y 27/2026 se convalidan como si finalmente son derogados, el propietario con un alquiler en tácita reconducción debería conocer ya cuál es su próximo vencimiento y decidir qué quiere hacer con la vivienda. La mejor protección frente a los cambios legales no es precipitarse, sino conocer los plazos y actuar antes de que venza el contrato cuando realmente se ha decidido no continuar.
Preguntas frecuentes sobre la tácita reconducción
¿Qué es la tácita reconducción de un alquiler?
Se produce cuando el contrato ha terminado pero el inquilino permanece en la vivienda durante al menos quince días con consentimiento del propietario y sin que haya existido previamente un requerimiento para poner fin al alquiler. Está regulada en el artículo 1566 del Código Civil.
¿Cuánto dura un alquiler en tácita reconducción?
Depende de cómo se haya establecido la renta. El Código Civil señala que, cuando no existe otro plazo, será anual si se fijó una renta anual, mensual si es mensual y diaria si es diaria.
¿El RDL 27/2026 convierte inmediatamente una tácita reconducción en un alquiler de otros cinco años?
No. Para los contratos que ya estaban en tácita reconducción cuando entró en vigor, la norma establece un periodo transitorio: el nuevo régimen se aplica a partir del primer vencimiento de la reconducción que tenga lugar una vez transcurridos cuatro meses desde el 2 de octubre de 2026.
¿Si el RDL 27/2026 no se convalida sigo corriendo el riesgo de entrar ahora en esos cinco años?
Si es derogado antes de que termine ese periodo transitorio, un contrato que ya estaba en tácita reconducción el 2 de octubre no habrá llegado a quedar sometido por esta regla al nuevo sistema de prórrogas de cinco años. Otra cosa son los efectos que hayan podido producirse durante la vigencia temporal de los decretos en otras situaciones.
¿Debo mandar ya un burofax a mi inquilino?
No necesariamente. Primero hay que calcular exactamente el vencimiento de la tácita reconducción y comprobar qué normativa está vigente. Si el propietario ya ha decidido que no quiere continuar, deberá estudiar la comunicación fehaciente en el momento adecuado y con el plazo correspondiente. Una comunicación mal fechada puede no producir el resultado perseguido o quedar sometida a reglas diferentes de las que el propietario esperaba.
