Alquiler en tácita reconducción: qué debe hacer ahora el propietario
Si su contrato de alquiler terminó hace tiempo, pero el inquilino sigue en la vivienda y usted ha consentido que continúe, puede encontrarse en tácita reconducción. Conviene revisar ahora mismo la fecha de su próximo vencimiento. Desde el 8 de octubre aparece una nueva prórroga extraordinaria y, si el RDL 28/2026 llega a entrar en vigor el 15 de noviembre, dejar pasar determinados plazos puede vincular al propietario durante otros cinco años y hacer que recuperar después la vivienda obligue a indemnizar al inquilino.
| Su situación | Qué conviene hacer |
|---|---|
| Ya comunicó válidamente el fin del alquiler antes del 7 de octubre | Conserve el burofax, acuse de recibo y certificación de contenido. Si entra en vigor el RDL 28, esa comunicación mantiene su eficacia y queda protegida frente a la nueva indemnización, aunque pueda intervenir entretanto una prórroga extraordinaria. |
| Su tácita reconducción vence entre el 8 de octubre y el 14 de noviembre y quiere recuperar la vivienda | Revise inmediatamente si todavía puede poner fin al periodo conforme al régimen actual. Si la extinción se produce efectivamente antes del 15 de noviembre y no interviene una prórroga legal, el nuevo artículo 10 todavía no habrá entrado en vigor. Pero desde el 8 de octubre el inquilino puede tener derecho a solicitar la nueva prórroga extraordinaria del RDL 29. |
| El siguiente vencimiento será desde el 15 de noviembre | No deje pasar la fecha. Si el RDL 28 llega a entrar en vigor, ese primer vencimiento posterior puede incorporar la tácita reconducción al nuevo artículo 10 LAU, con prórrogas de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—. |
| Necesita realmente la vivienda para usted o su familia | Documente la necesidad y prepare correctamente la comunicación. Una necesidad real puede impedir la prórroga extraordinaria del RDL 29 y, si entra en vigor el RDL 28, puede también excluir la indemnización, aunque los familiares contemplados y los requisitos no son exactamente iguales en ambas normas. |
| Quiere seguir con el mismo inquilino | No tiene por qué precipitarse. Puede negociar o celebrar un nuevo contrato, pero calcule antes la duración, la renta y sus consecuencias: solucionar la tácita reconducción puede significar asumir voluntariamente otro alquiler de larga duración. |
La conclusión es sencilla: antes de enviar ninguna comunicación, averigüe cuál es exactamente el próximo vencimiento de su tácita reconducción y qué norma estará aplicándose ese día.
¿Qué es exactamente la tácita reconducción?
Se produce cuando el contrato ya terminó y el inquilino sigue ocupando la vivienda con consentimiento del propietario sin que se haya puesto fin a la relación.
El nuevo periodo puede ser anual, mensual o diario según cómo estuviera fijada la renta. Por eso dos propietarios con contratos antiguos aparentemente similares pueden estar en situaciones muy distintas: una reconducción mensual tiene muchos más vencimientos que una anual.
Esta fecha se vuelve ahora decisiva.
Quiero que una abogada me asesore en mi caso
Asesoramiento legal personal: 900 90 75 09
Desde el 8 de octubre: puede haber hasta dos años más de alquiler
El RDL 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre y contempla expresamente los contratos que se encuentran en tácita reconducción.
Cuando finalice el periodo correspondiente, el inquilino que cumpla los requisitos puede solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta
Alquiler en tácita reconducción: qué debe hacer ahora el propietario
Si su contrato de alquiler terminó hace tiempo, pero el inquilino sigue en la vivienda y usted ha consentido que continúe, puede encontrarse en tácita reconducción. Conviene revisar ahora mismo la fecha de su próximo vencimiento. Desde el 8 de octubre aparece una nueva prórroga extraordinaria y, si el RDL 28/2026 llega a entrar en vigor el 15 de noviembre, dejar pasar determinados plazos puede vincular al propietario durante otros cinco años y hacer que recuperar después la vivienda obligue a indemnizar al inquilino.
| Su situación | Qué conviene hacer |
|---|---|
| Ya comunicó válidamente el fin del alquiler antes del 7 de octubre | Conserve el burofax, acuse de recibo y certificación de contenido. Si entra en vigor el RDL 28, esa comunicación mantiene su eficacia y queda protegida frente a la nueva indemnización, aunque pueda intervenir entretanto una prórroga extraordinaria. |
| Su tácita reconducción vence entre el 8 de octubre y el 14 de noviembre y quiere recuperar la vivienda | Revise inmediatamente si todavía puede poner fin al periodo conforme al régimen actual. Si la extinción se produce efectivamente antes del 15 de noviembre y no interviene una prórroga legal, el nuevo artículo 10 todavía no habrá entrado en vigor. Pero desde el 8 de octubre el inquilino puede tener derecho a solicitar la nueva prórroga extraordinaria del RDL 29. |
| El siguiente vencimiento será desde el 15 de noviembre | No deje pasar la fecha. Si el RDL 28 llega a entrar en vigor, ese primer vencimiento posterior puede incorporar la tácita reconducción al nuevo artículo 10 LAU, con prórrogas de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—. |
| Necesita realmente la vivienda para usted o su familia | Documente la necesidad y prepare correctamente la comunicación. Una necesidad real puede impedir la prórroga extraordinaria del RDL 29 y, si entra en vigor el RDL 28, puede también excluir la indemnización, aunque los familiares contemplados y los requisitos no son exactamente iguales en ambas normas. |
| Quiere seguir con el mismo inquilino | No tiene por qué precipitarse. Puede negociar o celebrar un nuevo contrato, pero calcule antes la duración, la renta y sus consecuencias: solucionar la tácita reconducción puede significar asumir voluntariamente otro alquiler de larga duración. |
La conclusión es sencilla: antes de enviar ninguna comunicación, averigüe cuál es exactamente el próximo vencimiento de su tácita reconducción y qué norma estará aplicándose ese día.
¿Qué es exactamente la tácita reconducción?
Se produce cuando el contrato ya terminó y el inquilino sigue ocupando la vivienda con consentimiento del propietario sin que se haya puesto fin a la relación.
El nuevo periodo puede ser anual, mensual o diario según cómo estuviera fijada la renta. Por eso dos propietarios con contratos antiguos aparentemente similares pueden estar en situaciones muy distintas: una reconducción mensual tiene muchos más vencimientos que una anual.
Esta fecha se vuelve ahora decisiva.
Quiero que una abogada me asesore en mi caso
Asesoramiento legal personal: 900 90 75 09
Desde el 8 de octubre: puede haber hasta dos años más de alquiler
El RDL 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre y contempla expresamente los contratos que se encuentran en tácita reconducción.
Cuando finalice el periodo correspondiente, el inquilino que cumpla los requisitos puede solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta dos años. Debe estar al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga continúan las condiciones del contrato existente.
El propietario no puede rechazarla libremente.
Sí existen excepciones. Entre ellas, que las partes lleguen a otro acuerdo o firmen un nuevo contrato, o que exista una necesidad real de recuperar la vivienda para los supuestos contemplados en el artículo 9.3 LAU. Para esta prórroga extraordinaria, esa necesidad puede alegarse, aunque el antiguo contrato no hubiese previsto expresamente la recuperación por necesidad.
Tampoco se aplica esta prórroga si propietario e inquilino acuerdan renovar o celebrar otro contrato con una renta al menos un 5 % inferior.
Desde el 15 de noviembre puede cambiar todo
El RDL 28/2026 está publicado, pero fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026. Si antes no supera su convalidación parlamentaria, no llegará a desplegar ese régimen.
Si entra en vigor, los contratos que ese día se encuentren en tácita reconducción pasarán al nuevo artículo 10 LAU desde el primer vencimiento de esa reconducción posterior al 15 de noviembre. Hasta entonces seguirán rigiéndose, en cuanto a duración, por el Código Civil.
Y ahí aparece el principal riesgo para el pequeño propietario.
Si no se comunica correctamente que no se desea continuar, el contrato podrá prorrogarse obligatoriamente por cinco años si el propietario es persona física y por siete años si es una persona jurídica. El nuevo plazo general de preaviso del arrendador será de seis meses.
Para determinados contratos a los que les queden menos de seis meses cuando entre en vigor la reforma, el RDL establece transitoriamente un preaviso mínimo de cuatro meses. En las tácitas reconducciones de periodos muy cortos, especialmente las mensuales, la coordinación de estos plazos puede resultar compleja, por lo que es especialmente importante revisar el caso concreto.
¿Conviene mandar ahora un burofax?
No existe una respuesta única.
El RDL 28 protege expresamente las comunicaciones válidas realizadas antes de su publicación, el 7 de octubre: conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización.
Las enviadas desde el 7 de octubre ya no cuentan con esa salvaguarda automática.
Pero eso tampoco significa que cualquier burofax enviado ahora obligue necesariamente a indemnizar.
Si, por ejemplo, una tácita reconducción termina el 31 de octubre y el contrato se extingue efectivamente entonces, el RDL 28 todavía no habrá entrado en vigor. Distinto será si el inquilino obtiene la prórroga extraordinaria del RDL 29 y el contrato continúa después del 15 de noviembre: el propio RDL 28 prevé que, al terminar esa prórroga, pueda surgir la indemnización si la extinción responde a la voluntad del propietario y no concurre una causa que la excluya.
Por eso, mandar cuanto antes un burofax no es por sí solo una estrategia. Primero hay que calcular fechas y consecuencias.
Si entra en vigor el RDL 28, terminar puede costar dinero
Cuando el nuevo régimen resulte aplicable y sea el propietario quien decida no continuar, deberá con carácter general indemnizar al inquilino.
La compensación será el importe mayor entre doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia y una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda. Si no existe un valor individualizado para esa vivienda, se utiliza la renta mensual vigente.
En un alquiler de larga duración esto puede ser importante. Un inquilino que lleve 18 años residiendo en la vivienda podría tener como referencia 18 mensualidades, no únicamente doce.
Casos en los que puede evitarse la indemnización
El RDL 28 contempla varias excepciones. Entre las más relevantes para un pequeño propietario está la necesidad real de la vivienda para residencia permanente propia, de familiares hasta segundo grado o del cónyuge en determinados casos de separación, divorcio o nulidad.
También puede no haber indemnización si el inquilino no ha residido efectivamente en la casa durante más de seis meses del último año sin causa justificada; si dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta que puede ocupar; si ambas partes firman un nuevo contrato; o si rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato que reúna las condiciones exigidas por la norma.
Estas circunstancias deben hacerse constar de forma expresa y detallada en la comunicación. No basta con alegarlas después.
Si quiere seguir alquilando, valore un nuevo contrato
Un nuevo contrato puede ser una solución cuando propietario e inquilino desean continuar y quieren dejar atrás una situación antigua y poco clara.
Pero no debe firmarse solo para evitar la nueva regulación.
Si entra en vigor el RDL 28, una oferta de nuevo contrato utilizada para excluir la indemnización deberá garantizar al inquilino al menos cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, y ajustar la renta a las reglas del artículo 17.6 LAU incluso aunque la vivienda no esté en zona tensionada.
OCU aconseja: no deje correr el contrato sin conocer su vencimiento
Si su alquiler está en tácita reconducción, la prioridad es localizar el contrato, calcular el próximo vencimiento y decidir qué quiere hacer realmente con la vivienda.
Si desea mantener al inquilino durante años, puede negociar con tranquilidad.
Si quiere recuperar la casa a corto o medio plazo, piensa venderla o puede necesitarla, no espere a que llegue el vencimiento sin haber analizado antes sus opciones. Con las nuevas normas, una diferencia de semanas puede determinar que el contrato termine, se prolongue hasta dos años o entre en una nueva prórroga de cinco años y que, además, exista una indemnización.
- ¿Puede el propietario terminar ahora una tácita reconducción?
Sí puede comunicar su voluntad de no continuar en el vencimiento que corresponda, pero las consecuencias dependen de la fecha. Desde el 8 de octubre debe tenerse en cuenta la posible prórroga extraordinaria del RDL 29 y, si el RDL 28 entra en vigor el 15 de noviembre, los vencimientos posteriores quedarán sometidos a su nuevo régimen.
- ¿Una comunicación anterior al 7 de octubre genera indemnización?
No. El RDL 28 establece expresamente que las comunicaciones o requerimientos válidos anteriores a su publicación conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización, aunque posteriormente pueda resultar aplicable una prórroga extraordinaria.
- ¿La tácita reconducción se convierte automáticamente en otros cinco años el 15 de noviembre?
No. Si el RDL 28 entra finalmente en vigor, el cambio se produce en el primer vencimiento del periodo de tácita reconducción posterior al 15 de noviembre, no automáticamente ese día.
