Vivienda: ¿entiendes la minuta notarial y registral?

El precio no es libre y debe ser similar entre despachos

Notarios y registradores no cobran por sus servicios un precio libre sino unos aranceles establecidos por el Gobierno, que también regula las normas para aplicarlos. Por eso, el coste de una minuta debería ser muy similar entre unos despachos y otros.

Con todo, es posible que te cobre un poquito más o un poquito menos. ¿A qué podrían deberse las diferencias?

• A que la escritura ocupe un folio arriba abajo.
• A que se facture o no algún suplido, es decir, algún servicio de precio libre, como la obtención de documentos necesarios para contrastar alguna información.
• A que el notario haga uso de su facultad de aplicar hasta un 10% de rebaja en los servicios sujetos al arancel, una medida que se creó para alentar cierta competencia y de la que pueden beneficiarse nuestros socios en una serie de notarías con las que hemos llegado a acuerdos para su beneficio, también en operaciones no sujetas al arancel..

Nosotros vamos a explicarte los conceptos que te pueden cobrar y a qué precio, pero si quieres tener una idea bastante aproximada de si te han presentado una factura correcta o de cuánto podría costarte un servicio que vas a pedir, lo más fácil es que uses nuestra calculadora de costes notariales y registrales

CALCULA SI TE HAN COBRADO BIEN LAS MINUTAS

Comprueba y, si procede, reclama

Una vez que te presenten la factura, revísala y si te parece que está mal o al cotejar el importe con el que te ofrece nuestra calculadora ves que hay una diferencia apreciable, habla con el notario o el registrador. Que te expliquen que ha pasado, corrijan lo que esté mal y te devuelvan el exceso cobrado.

Si ese intento amistoso no da resultado, debes ponerte manos a la obra y hacerlo rápido, ya que los plazos para reclamar son muy cortos, de solo 15 días hábiles.

Aquí te explicamos cómo reclamar por desacuerdo con la minuta, sea cual sea la operación que tuvieras entre manos: compra de vivienda, cancelación de hipoteca, herencia...

Por cierto, al revisar la minuta, recuerda que cada operación tiene sus puntos necesitados de atención extra. Por ejemplo:

• Si vas a comprar una vivienda, verás que las minutas toman como base el precio que figura en la escritura. Pues bien, en la minuta del registrador, si hay varios compradores, el precio se divide entre ellos antes de aplicar los aranceles para documentos de cuantía, salvo que se trate de casados en régimen de gananciales.
• Si se trata de la constitución, la novación o la subrogación de una hipoteca:
  • El banco pagará los gastos de gestoría que use y los de la notaría y la inscripción registral (si te los cobraron al contratar una hipoteca antes de 2019, te ayudamos a recuperarlos).
  • Tú pagarás los gastos de tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicites.
• Sin embargo, si vas a cancelar una hipoteca, sí tendrá coste para ti, siendo mucho más barata la factura del registrador, que aplica el arancel sobre el capital pendiente en el momento de cancelar (o sea, sobre cero euros), que la del notario, que toma el capital inicial del préstamo. Estate atento a que no se incluyan estos conceptos:
  • El relativo al intercambio de información registral entre notario y registrador (no es obligatorio por ley).
  • El relativo a fusiones bancarias (en todo caso, lo debería pagar el banco).

Un ejemplo de minutas por compra de vivienda

Para facturar, el notario y el registrador hacen diversas operaciones y suman diferentes conceptos, que deben aparecer desglosados en la factura. 

• Algunos servicios tienen un coste fijo, pero otros muchos basan su precio en el monto de la operación tramitada. Aparte de las escalas que se aplican, hay mínimos, máximos, reducciones según las circunstancias...
• La escritura tiene además un coste según los folios que ocupe y el número de actuaciones que haya requerido para elaborarse (certificaciones, desplazamientos...).
• Las diferentes copias que se pueden pedir de la escritura (copia simple, autorizada, electrónica...) también tienen un coste asignado.

Así por ejemplo, si te compras una casa usada por 150.000 euros y te hacen una escritura de 14 folios, pagarás una cantidad aproximada de 575 euros de notario y 175 de registrador. En la minuta, verás muchos conceptos que nosotros te explicamos para que te familiarices con ellos. Pero usando nuestra calculadora puedes saber muy deprisa si el cargo es correcto.

La minuta del notario

1. Documento de cuantía: muchas operaciones toman de referencia el valor que centra la operación de la que se esté hablando, por ejemplo, el precio de la casa que se está comprando. A ese valor se le aplica el arancel para documentos de cuantía, según la escala de la tabla siguiente. Al resultado, se le pueden aplicar algunas reducciones; por ejemplo, la del 25 % propia de las ventas de viviendas, y otra adicional del 5 %, general para todas las operaciones.

2. Folios de matriz: Son los que el notario usa en la escritura original. Los primeros cuatro folios son gratuitos y cada cara escrita del quinto y los sucesivos cuesta 3,005061 euros.

3. Copia autorizada: También llamada primera copia o copia auténtica, lleva el sello y la firma del notario y te la pedirán para algunos trámites, pues garantiza la autenticidad de lo contenido en la escritura notarial original. Su importe depende del número de folios de la escritura: 3,005061 euros cada uno de los doce primeros y 1,502530 a partir del número doce.

4. Copia autorizada electrónica: Cuesta lo mismo que cueste la anterior. Incluye la firma electrónica cualificada del notario y si se trata de la adquisición de un inmueble, es necesaria para la presentación telemática en el Registro de la Propiedad, obligatoria por ley.

5. Copias simples: Solo llevan el sello del notario y sirven para presentar los impuestos. Su importe es de 0,601012 euros por folio.

6. Copias simples electrónicas: Son copias simples en soporte electrónico y tienen el mismo coste que las copias simples en papel.

7. Diligencias: Se incorporan a la escritura para certificar, autenticar o dar fe de un hecho o documento. Por ejemplo, por incorporación, cotejo y depósito en el protocolo electrónico. Cuestan 3,005061 euros cada una.

8. Testimonios: Suelen certificar que hay coincidencia entre los documentos originales y los que se adjuntan a la escritura. Cuestan 3,005061 euros, más 0,601012 por folio adicional.

9. Certificación catastral: Es obligatorio incluirla en las escrituras de compraventa de inmuebles y se cobra como testimonio, pero además muchos notarios cobran la gestión de solicitarla al Catastro como suplido.

10. Nota registral: En las compraventas de inmuebles, los notarios solicitan al Registro de la Propiedad información sobre la titularidad de las fincas, por ejemplo, una nota simple, cuyo coste cargan al consumidor como suplido e incorporan a la escritura como testimonio.

11. IAJD: El notario recauda el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 0,15 euros por cada folio de la copia matriz y de la autorizada.

La minuta del registrador

1. Inscripción: Este concepto se calcula aplicando la escala de la tabla al precio de cada uno de los bienes que se inscriben (piso, garaje, etc.).  Luego se van aplicando sucesivas reducciones: por ejemplo, una del 25 %, propia de la compra de vivienda; una rebaja adicional del 5 %; otra reducción general del 5 % para todas las operaciones...

2.  Asiento de presentación: Es el apunte que hace el registrador en el libro del Registro de la Propiedad indicando que se ha presentado la escritura, y cuesta 6,01 euros.

3. Presentación telemática: El registrador debe comunicar al notario telemáticamente que el asiento de presentación está hecho y por ello cobra otros 6,01 euros.

4. Otras certificaciones: Además, se cobran otros 6,01 euros por presentar al notario una segunda copia de esa escritura.

5. Nota de afección: Es una anotación que hace el registrador para indicar que el bien o derecho que se inscribe sirve de garantía para el pago de un impuesto. El importe es de 3,00506 euros por cada nota.

6.  Nota informativa: El registrador envía al notario una nota simple para conocer la situación de la finca, por lo que cobra 9,02 euros.