Nuevas medidas de vivienda y alquiler: qué cambia y qué no

Dos nuevos Reales Decretos-ley

Después de que las normas anteriores fueran rechazadas por el Congreso el pasado 2 de octubre, esta semana el Gobierno ha vuelto a aprobar dos reales decretos-ley retomando medidas sobre vivienda y alquiler.

Ambos decretos están pendientes de convalidación parlamentaria (por la Diputación Permanente del Congreso) pero tienen calendarios distintos.

• El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, por lo que sus medidas ya se aplican, salvo aquellas para las que se establece expresamente una fecha posterior.
• El Real Decreto-ley 28/2026, en cambio, ha aplazado su entrada en vigor hasta el 15 de noviembre: sus nuevas reglas sobre las prórrogas de los alquileres solo llegarán a aplicarse si para entonces la norma ha superado la convalidación.

10 cosas que cambian ya

Desde el 8 de octubre hay varias novedades que afectan tanto a los contratos de vivienda habitual como a los alquileres temporales.

1. Más posibilidades de prorrogar algunos contratos

Los inquilinos de determinados contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar prórrogas anuales hasta un máximo de dos años adicionales. Para ello deben estar al corriente de pago y haber abonado mensualmente la renta durante los ocho meses anteriores.

Como norma general, el propietario tendrá que aceptar la prórroga, aunque hay excepciones: por ejemplo, si necesita realmente la vivienda para sí o determinados familiares, si ambas partes pactan otras condiciones o si firman un nuevo contrato. Tampoco se aplica esta prórroga si se acuerda renovar con una renta al menos un 5% inferior.

2. El IRAV limita las subidas de la renta

El IRAV pasa a ser el límite máximo general para actualizar la renta de todos los contratos de vivienda, también los anteriores a la Ley de Vivienda de 2023.

Eso no elimina el índice que figure en el contrato. Por ejemplo, si se pactó una actualización según el IPC, se seguirá usando ese índice, pero la subida nunca podrá superar el IRAV.

Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplica una protección extraordinaria: si la renta ya supera el precio máximo de referencia de la vivienda, no podrá subir. En los demás casos, si propietario e inquilino no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %, respetando siempre el límite del IRAV.

Si el contrato no incluye ninguna cláusula de actualización, la renta no puede actualizarse.

3. Menos gastos a cargo del inquilino

En los nuevos contratos ya no se puede imponer al inquilino el pago de impuestos asociados a la vivienda cuando legalmente no sea él quien deba pagarlos. Es el caso, normalmente, del IBI. Esto no significa necesariamente que desaparezcan las cláusulas válidamente incluidas en contratos anteriores.

La situación es diferente con la tasa de basuras, pues según la normativa local el obligado al pago puede ser el ocupante o beneficiario del servicio. Por eso será necesario comprobar la ordenanza de cada municipio.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato tampoco pueden trasladarse directa ni indirectamente al inquilino.

4. No se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago

El propietario puede protegerse frente a posibles impagos contratando un seguro, pero no puede obligar al inquilino a contratarlo ni a asumir una cobertura similar.

En vivienda habitual se mantiene además el límite de las garantías adicionales: para contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, no pueden superar dos mensualidades. En los alquileres temporales, el máximo es una mensualidad.

5. Los inquilinos tendrán una nueva deducción estatal

Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual.

La base máxima de la deducción será de 11.630 euros para quienes tengan una base imponible de hasta 23.007,20 euros y se irá reduciendo progresivamente hasta desaparecer al llegar al límite de 33.007,20 euros. La deducción máxima puede alcanzar, por tanto, 1.163 euros al año, siempre que se cumplan el resto de los requisitos.

6. Las reparaciones, más fáciles

También cambian las reglas cuando la vivienda necesita una reparación que corresponde al propietario.

Si existen desperfectos que afectan a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino puede solicitar por escrito la reparación y aportar un presupuesto razonable. El propietario dispone de 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o realizar directamente la reparación. Ese tiempo se reduce a 5 días en el caso de alquileres temporales.

Si el propietario no responde o se niega sin una justificación válida, el inquilino podrá hacer la reparación necesaria y descontar su coste de rentas posteriores, siempre que el importe sea razonable y pueda acreditarlo.

7. El inquilino puede marcharse sin pagar una indemnización

En los nuevos contratos:,

• en vivienda habitual, el inquilino puede desistir del alquiler una vez transcurridos al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación, sin que pueda pactarse una indemnización por esa salida.
• en los alquileres temporales puede desistir una vez transcurrido al menos un mes, con diez días de preaviso.

En los contratos anteriores al 8 de octubre que recogieran válidamente una indemnización, en principio seguirá siendo exigible.

8. Al terminar el alquiler, hay que dejar constancia del estado de la vivienda

Cuando finalice el contrato, propietario e inquilino deberán documentar por escrito el estado en el que se entrega la vivienda. Conviene hacer constar en el documento de entrega las llaves todos los posibles daños, lecturas de suministros e inventario, y acompañarlo de fotografías.

Si no se firma ese documento o no se hacen constar desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado de conservación.

9. Más control sobre los alquileres temporales 

Desde el 8 de octubre no basta con denominar un alquiler “de temporada”. Debe existir una necesidad temporal real del inquilino, porque se encuentre desplazado de su residencia habitual, y esa causa deberá figurar expresamente en el contrato y poder acreditarse.

Como regla general, estos contratos deberán durar más de 31 días y no más de 12 meses, aunque podrán prolongarse si continúa existiendo la causa que justificó la temporalidad. Si se supera ese plazo sin justificación o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el alquiler puede pasar a considerarse de vivienda habitual.

Los contratos temporales firmados antes del 8 de octubre seguirán sujetos hasta su finalización a las reglas existentes cuando se celebraron. Pero si después se renuevan o se firma un nuevo contrato, deberán adaptarse a la nueva normativa.

También se introducen límites en el precio: en los contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda, la renta no podrá aumentar anualmente por encima del IRAV. Y si la vivienda se alquila por habitaciones, la suma de todas las rentas no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa.

10. Más información en los anuncios de alquiler

Los anuncios también deberán ser más transparentes.

• En las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado deberá figurar el índice estatal de precios del alquiler.
• Si existe un precio máximo legal aplicable, deberá indicarse cuál es ese límite y cómo se ha calculado.
• También tendrá que indicarse si el propietario tiene la condición de gran tenedor y, cuando exista, el número o código identificativo de la vivienda.
• Fuera de las zonas tensionadas no es obligatorio publicar el índice estatal, pero sí deberán respetarse las demás obligaciones de información.

Lo que podría cambiar desde el 15 de noviembre

Hay un segundo grupo de medidas que todavía no está en vigor: son las recogidas en el Real Decreto-ley 28/2026, que prevé su entrada en vigor el 15 de noviembre. 

Necesita, claro está, ser convalidado en el Parlamento: solo si supera ese trámite se aplicarán las nuevas reglas , que básicamente se refieren a duración y prórroga de los contratos.

Prórrogas automáticas del contrato

Una vez transcurridos al menos cinco años de alquiler (o siete si el propietario es una persona jurídica), el contrato podría prorrogarse automáticamente por nuevos periodos de cinco o siete años, salvo que alguna de las partes comunique que no desea continuar. El propietario tendría que avisar con seis meses de antelación; el inquilino, con dos.

El propietario indemnizará si decide no renovar

Otra de las novedades previstas es que, como regla general, el propietario que decida no renovar el alquiler tendrá que indemnizar al inquilino.

La norma establece distintas formas de calcular la cuantía y contempla excepciones:

• Que el propietario necesite realmente la vivienda para convertirla en su residencia permanente o la de determinados familiares
• Que el inquilino disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio.
• Que ambas partes firmen un nuevo contrato.

También se contempla la posibilidad de evitar la indemnización cuando el inquilino rechace una oferta formal de un nuevo contrato que reúna los requisitos establecidos por la norma.

Estas reglas solo se aplicarán si el decreto es convalidado y entra efectivamente en vigor el 15 de noviembre.

Protección sí, seguridad jurídica también

Con tantos cambios sucesivos, la fecha del contrato se vuelve especialmente importante. No todas las medidas afectan de la misma forma a los contratos antiguos y a los nuevos, y también influyen el momento de vencimiento, si el contrato está ya en prórroga, la ubicación de la vivienda y las circunstancias del propietario y del inquilino.

Por eso, antes de actualizar la renta, renovar, comunicar el final del alquiler o firmar un nuevo contrato conviene comprobar con detalle cuándo se firmó, cuándo vence y qué norma resulta aplicable en ese momento.

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Es imprescindible mejorar la protección de los inquilinos, algo que se puede conseguir con estas nuevas medidas. Pero también es preciso que esa protección vaya acompañada de seguridad jurídica para los pequeños propietarios: un exceso de incertidumbre o la imposición de obligaciones excesivas pueden reducir la cantidad de viviendas en alquiler y terminar perjudicando precisamente a quienes tienen más dificultades para acceder a ella.

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