Informe

Morosidad en la comunidad de propietarios

21 marzo 2014
moroso

21 marzo 2014

OCU responde a tus dudas: 12 preguntas y sus respuestas, para aclarar todo lo que siempre quisiste saber sobre la figura del moroso en la comunidad de vecinos y nunca te supieron contestar.

Objetivo: cobrar la deuda

¿Qué consecuencias tiene ser moroso?

El moroso puede asistir a la junta general de la comunidad, pero no puede votar y tampoco puede impugnar los acuerdos de la junta ante el juez.

Además, se puede iniciar un procedimiento judicial especial para reclamarle las deudas: el procedimiento monitorio.

Por otra parte, el inmueble del moroso responde del pago de esa deuda: en teoría, en un caso extremo podría solicitarse la venta en subasta del inmueble para que la comunidad pudiera cobrarse su deuda.

¿Cómo se reclama la deuda al moroso?

  • Ante un impago comprobado, se hace un requerimiento de pago fehaciente, por ejemplo mediante burofax. Puedes utilizar el modelo de notificación de deuda al vecino moroso.
  • Si el moroso no atiende el requerimiento, se puede seguir la vía del procedimiento monitorio, mediante los siguientes pasos:
    • Convocatoria de una junta general para aprobar la liquidación de la deuda con la comunidad y autorizar al presidente a reclamar judicialmente la deuda.
    • Comunicación de los acuerdos de la junta a todos los vecinos. El secretario debe emitir una certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación, documento que incluirá el visto bueno del presidente.
    • Presentación ante el juez de la demanda de juicio monitorio.

Debes tener en cuenta que:

  • Si el piso pertenece a un matrimonio en gananciales, basta con reclamar a uno de los propietarios; no es requisito hacerlo a los dos.
  • Los gastos del proceso de reclamación los paga la comunidad de propietarios a la espera de lo que determine el juez.
  • Algunos seguros de comunidad incluyen en la cobertura de defensa jurídica las reclamaciones de los pagos a morosos.

¿Hay que reclamar la deuda con abogado y procurador?

Si la deuda pendiente es inferior a 2.000 euros, se puede reclamar también por el procedimiento del juicio verbal y no es necesaria la intervención de abogado ni procurador. En los juzgados existen modelos genéricos de demanda. También los puedes encontrar en nuestra web: consulta el modelo de demanda de juicio verbal.

¿Se puede impedir al moroso el uso de instalaciones de la comunidad?

Es muy importante ceñirse a la ley en las reclamaciones de deudas a morosos. Hay que evitar medidas que el moroso pueda considerar como coacciones y que le puedan dar pie a emprender acciones judiciales contra sus vecinos. Se han admitido cláusulas de estatutos que impiden a los morosos el acceso a elementos de la comunidad no esenciales para la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del inmueble, como piscinas o pistas de tenis. En la práctica, la ejecución de esas medidas no debe imponerse por la fuerza.

¿Se puede anunciar la lista de morosos en el tablón de anuncios?

En principio no. La Ley de Propiedad Horizontal lo prevé como último recurso en el contexto de la notificación de convocatorias de juntas generales o de acuerdos tomados en ellas. Es decir, la convocatoria de una junta general debe incluir la lista de propietarios morosos, con el objeto de advertir que no pueden votar mientras sean morosos.

La comunidad tiene que tratar de entregar las notificaciones a los morosos en el domicilio que hayan facilitado al secretario o, si no es posible, en el piso o local que posean en la comunidad. Como último recurso, se pueden publicar en el tablón de anuncios de la comunidad o en su defecto en un lugar visible, donde permanecerán tres días naturales consecutivos. El documento se acompaña de un escrito fechado del secretario, en el que se explique la razón por la que se anuncia en el tablón. Pasados tres días, el secretario debe expedir una nueva diligencia para hacer constar los detalles de la publicación de esa notificación. Solo de este modo la notificación en el tablón de anuncios no lesiona el derecho al honor ni vulnera la normativa sobre protección de datos.

¿Y si el moroso es un banco?

Las entidades financieras propietarias de inmuebles deben pagar sus cuotas como cualquier otro miembro de la comunidad. Si no atienden a los requerimientos de pago, se puede iniciar una reclamación judicial, exigiendo como siempre las costas y los perjuicios que haya podido causar el impago.

Los bancos no suelen dejar que el procedimiento judicial termine porque saben que acabarán siendo condenados. Es más problemático el periodo de tiempo que pasa mientras dura un proceso de ejecución de vivienda o local por impago de hipoteca.

¿Y si la deudora es la misma promotora en situación de concurso de acreedores? El crédito de la comunidad no tiene preferencia en el concurso. Se le pueden exigir las sucesivas cuotas, pero con la deuda acumulada habrá que esperar para ver quién se adjudica la propiedad.