Derramas: tus derechos y obligaciones
Si has oído que van a presentar en la junta de propietarios una propuesta con la que no estás de acuerdo, o peor, te encuentras totalmente en contra, te conviene movilizarte antes de que se apruebe. Según el tipo de obra, una vez aprobada, si decides no pagar, podría salirte caro.
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Y ahora, ¡una derrama!
La fachada de la finca tiene una grieta que hay que arreglar urgentemente, pero la barandilla de la escalera puede esperar, por mucho que un vecino insista en cambiarla. Si quieres evitar que te pasen una derrama, te conviene estar al tanto de las obras que se van a aprobar para poder para conocer su alcance, poder votar, dejar constancia de tu postura y, si procede, impugnar o beneficiarte de las exoneraciones legales.
Volver arribaCuándo toca pagar
La reparación de una avería urgente en el ascensor, una filtración de agua o un elemento de la fachada que comprometa la seguridad pueden ejecutarse sin esperar a una votación previa. Pero, salvo este tipo de pequeñas cuestiones, las obras relevantes se deciden en las juntas de propietarios, donde están representados todos los propietarios, cada uno con su cuota de participación en el conjunto.
Los acuerdos aprobados por la mayoría prevista por la Ley de Propiedad Horizontal deben llevarse a cabo y, salvo excepciones como las mejoras, se pagarán entre todos los propietarios… ¡hayan votado a favor o en contra! Esto da pie a la confusión y el desconcierto entre los vecinos, y no es raro terminar pidiendo a un juez que determine quién tiene la razón.
Qué obras hay qué pagar y cuáles no
La Ley de la Propiedad Horizontal establece qué:
- Las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble y sus servicios (que afecten a la habitabilidad, estanqueidad, seguridad, etc.) obligan a pagar a todos los propietarios. La comunidad puede acordar la ejecución de la obra, pero si existe conflicto sobre si la obra realmente es necesaria, serán los tribunales quienes valoren las circunstancias concretas, normalmente con apoyo de informes técnicos. Si no estás de acuerdo con que se haga la obra, es importante que acudas a la junta y expreses claramente tu oposición, con argumentos y, si es posible, con apoyo de otros vecinos.
- Las obras de accesibilidad para suprimir barreras arquitectónicas tienen un tratamiento especial. Son obligatorias las obras solicitadas por propietarios o vecinos con discapacidad o mayores de 70 años, cuando permitan un uso adecuado de los elementos comunes y siempre que el coste repercutido anualmente, descontadas ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si supera ese límite, la obra puede seguir siendo obligatoria si la comunidad obtiene ayudas públicas que cubran al menos el 75 % del coste. En el caso del ascensor, si la instalación obtiene aprobación por mayoría de propietarios y cuotas, obliga a todos a contribuir, aunque voten en contra.
- Las obras de mejora que no son necesarias (por ejemplo, cambiar los buzones por estética), si son aprobadas por la junta solo son exigibles a todos cuando la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo supera, el propietario disidente no está obligado a pagarla ni puede exigírsele después, salvo que posteriormente quiera beneficiarse de la mejora.
- Por el contrario, las obras para instalar o adaptar antenas comunitarias, sistemas de aprovechamiento de la energía solar o nuevos sistemas energéticos colectivos requieren de mayorías específicas menores (tengamos ocmo referencia un tercio). Los propietarios que no voten expresamente a favor pueden quedar excluidos inicialmente, pero pueden incorporarse después pagando lo que les corresponda actualizado.
Cómo actuar
Si quieres plantear una obra o mejora
Si tienes interés en que se apruebe un acuerdo, puedes pedir con antelación al Presidente que se incluya el punto en el orden del día de la próxima junta. En caso necesario, puedes convocar tú mismo la junta contando con el apoyo del 25 % de los propietarios, o con aquellos que representan al 25 % de las cuotas. Entérate de la mayoría requerida para el caso y busca apoyos. Consulta los estatutos por si acaso existe autorización expresa para la obra que quieres acometer, pues no necesitaría la aprobación de la junta.
Si estás en contra de lo propuesto
Por el contrario, si tiendes a reducir gastos y quieres evitar derramas, lo que debes buscar es que no se apruebe el acuerdo: acude a la junta y expresa tu oposición.
- Si asistes a la junta y no dejas constancia de tu oposición, después no podrás impugnar el acuerdo ante un tribunal.
- Recuerda que pueden impugnar, cumpliendo plazos, los propietarios que votaron en contra, los ausentes que manifiesten su discrepancia dentro del plazo legal, quienes hayan sido privados indebidamente del voto, y solo para determinados acuerdos, los morosos.
- Decidir no pagar podría salirte caro: podrían embargarte el piso para saldar las deudas con la comunidad. Además, las deudas comunitarias pueden afectar al comprador de una vivienda, dentro de los límites previstos legalmente. Recuerda que los morosos pueden ser privados del derecho de voto (salvo que hayan consignado judicial o notarialmente la deuda o la hayan impugnado) y su persona y cuota no cuentan para el cómputo de las mayorías.
En determinados supuestos de bloqueo, la ley permite acudir al juez para que resuelva conforme a criterios de equidad. Pero ten presente que el coste económico puede ser muy elevado: conviene valorar antes cuánto te va a suponer, si el perjuicio sufrido lo merece o si lo tienes cubierto en un seguro de defensa jurídica. Y ten presente que los tribunales responden de forma distinta a casos aparentemente similares, según las circunstancias, lo que puede probarse, etc.
¿Quieres saber qué tipo de mayoría requiere cada caso? Infórmate.
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La fachada de la finca tiene una grieta que hay que arreglar urgentemente, pero la barandilla de la escalera puede esperar, por mucho que un vecino insista en cambiarla. Si quieres evitar que te pasen una derrama, te conviene estar al tanto de las obras que se van a aprobar para poder para conocer su alcance, poder votar, dejar constancia de tu postura y, si procede, impugnar o beneficiarte de las exoneraciones legales.
La reparación de una avería urgente en el ascensor, una filtración de agua o un elemento de la fachada que comprometa la seguridad pueden ejecutarse sin esperar a una votación previa. Pero, salvo este tipo de pequeñas cuestiones, las obras relevantes se deciden en las juntas de propietarios, donde están representados todos los propietarios, cada uno con su cuota de participación en el conjunto.
Los acuerdos aprobados por la mayoría prevista por la Ley de Propiedad Horizontal deben llevarse a cabo y, salvo excepciones como las mejoras, se pagarán entre todos los propietarios… ¡hayan votado a favor o en contra! Esto da pie a la confusión y el desconcierto entre los vecinos, y no es raro terminar pidiendo a un juez que determine quién tiene la razón.
Qué obras hay qué pagar y cuáles no
La Ley de la Propiedad Horizontal establece qué:
- Las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble y sus servicios (que afecten a la habitabilidad, estanqueidad, seguridad, etc.) obligan a pagar a todos los propietarios. La comunidad puede acordar la ejecución de la obra, pero si existe conflicto sobre si la obra realmente es necesaria, serán los tribunales quienes valoren las circunstancias concretas, normalmente con apoyo de informes técnicos. Si no estás de acuerdo con que se haga la obra, es importante que acudas a la junta y expreses claramente tu oposición, con argumentos y, si es posible, con apoyo de otros vecinos.
- Las obras de accesibilidad para suprimir barreras arquitectónicas tienen un tratamiento especial. Son obligatorias las obras solicitadas por propietarios o vecinos con discapacidad o mayores de 70 años, cuando permitan un uso adecuado de los elementos comunes y siempre que el coste repercutido anualmente, descontadas ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si supera ese límite, la obra puede seguir siendo obligatoria si la comunidad obtiene ayudas públicas que cubran al menos el 75 % del coste. En el caso del ascensor, si la instalación obtiene aprobación por mayoría de propietarios y cuotas, obliga a todos a contribuir, aunque voten en contra.
- Las obras de mejora que no son necesarias (por ejemplo, cambiar los buzones por estética), si son aprobadas por la junta solo son exigibles a todos cuando la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo supera, el propietario disidente no está obligado a pagarla ni puede exigírsele después, salvo que posteriormente quiera beneficiarse de la mejora.
- Por el contrario, las obras para instalar o adaptar antenas comunitarias, sistemas de aprovechamiento de la energía solar o nuevos sistemas energéticos colectivos requieren de mayorías específicas menores (tengamos ocmo referencia un tercio). Los propietarios que no voten expresamente a favor pueden quedar excluidos inicialmente, pero pueden incorporarse después pagando lo que les corresponda actualizado.
Si quieres plantear una obra o mejora
Si tienes interés en que se apruebe un acuerdo, puedes pedir con antelación al Presidente que se incluya el punto en el orden del día de la próxima junta. En caso necesario, puedes convocar tú mismo la junta contando con el apoyo del 25 % de los propietarios, o con aquellos que representan al 25 % de las cuotas. Entérate de la mayoría requerida para el caso y busca apoyos. Consulta los estatutos por si acaso existe autorización expresa para la obra que quieres acometer, pues no necesitaría la aprobación de la junta.
Si estás en contra de lo propuesto
Por el contrario, si tiendes a reducir gastos y quieres evitar derramas, lo que debes buscar es que no se apruebe el acuerdo: acude a la junta y expresa tu oposición.
- Si asistes a la junta y no dejas constancia de tu oposición, después no podrás impugnar el acuerdo ante un tribunal.
- Recuerda que pueden impugnar, cumpliendo plazos, los propietarios que votaron en contra, los ausentes que manifiesten su discrepancia dentro del plazo legal, quienes hayan sido privados indebidamente del voto, y solo para determinados acuerdos, los morosos.
- Decidir no pagar podría salirte caro: podrían embargarte el piso para saldar las deudas con la comunidad. Además, las deudas comunitarias pueden afectar al comprador de una vivienda, dentro de los límites previstos legalmente. Recuerda que los morosos pueden ser privados del derecho de voto (salvo que hayan consignado judicial o notarialmente la deuda o la hayan impugnado) y su persona y cuota no cuentan para el cómputo de las mayorías.
En determinados supuestos de bloqueo, la ley permite acudir al juez para que resuelva conforme a criterios de equidad. Pero ten presente que el coste económico puede ser muy elevado: conviene valorar antes cuánto te va a suponer, si el perjuicio sufrido lo merece o si lo tienes cubierto en un seguro de defensa jurídica. Y ten presente que los tribunales responden de forma distinta a casos aparentemente similares, según las circunstancias, lo que puede probarse, etc.
¿Quieres saber qué tipo de mayoría requiere cada caso? Infórmate.