Compra de una vivienda, guía paso a paso

Antes de empezar

Hay dos aspectos que debes tener presentes durante todo el proceso:

• Tu situación personal y financiera: qué necesitas, qué buscas, cuánto puedes gastar, cuál es tu capacidad de endeudamiento y cuánto ahorro tienes disponible. Si compras en pareja, conviene definir desde el principio qué aporta cada uno, cómo se repartirá la titularidad y quién asumirá los pagos.
• La situación de la vivienda: estado físico, situación jurídica, precio, gastos asociados, posibles cargas, condiciones de la hipoteca y documentación necesaria para la compra.

¿Lo tienes claro? Pues mira cómo proceder para que sea un éxito.

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1. Buscar la vivienda adecuada

Antes de centrarte en una vivienda concreta, conviene definir tres aspectos básicos: la zona, el presupuesto y los posibles riesgos.

La zona

Además de la ubicación, valora la cercanía a tu trabajo, colegios, centros de salud, transporte público, comercios y zonas de ocio.

También es recomendable informarse sobre posibles proyectos urbanísticos que puedan afectar al entorno.

El presupuesto

• Debes tener claro el importe máximo que estás dispuesto a pagar.
• Si vas a financiar la compra con una hipoteca, recuerda que normalmente necesitarás disponer de ahorros para cubrir la entrada y los gastos de la operación.
• Al precio de compra hay que añadir impuestos y gastos, que pueden rondar el 10 % del valor de la vivienda.
• Y por último, sobre todo si no es una casa nueva, ten en cuenta que necesitarás de posibles inversiones necesarias para acondicionarla.

Riesgos y primeras comprobaciones

Cuando una vivienda te interese, intenta averiguar desde el principio si hay circunstancias que puedan complicar la operación: si está alquilada, si hay ocupantes de cualquier tipo... pero también procura enterarte de si hay derramas importantes, conflictos de propiedad o limitaciones urbanísticas.

Realizar una primera revisión documental antes de avanzar puede evitar visitas innecesarias y darte más fuerza en la negociación.

2. Comprobaciones previas y documentación

Si la vivienda te interesa, no te fíes solo de lo que te digan: conviene verificar su situación jurídica y administrativa.

1. Consulta el Catastro

Allí podrás comprobar datos como superficie, antigüedad, uso o referencia catastral. Es importante que esta información coincida con la realidad y con los datos registrales.

2.  Comprueba el valor de referencia

Consultar el valor fiscal del inmueble ayuda a evitar problemas posteriores con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

3. Pide al registro una nota simple

La nota simple es el documento básico para conocer:

• Quién es el propietario.
• Cómo está descrita la vivienda.
• Si hay hipotecas, embargos u otras cargas.

Comprueba que quien vende es realmente el titular y que la descripción coincide con lo visitado. Si aparecen cargas o incidencias, pide aclaraciones antes de entregar cualquier cantidad.

4. La comunidad de propietarios

Antes de comprar, infórmate sobre:

• Cuotas de comunidad.
• Derramas aprobadas o previstas.
• Obras pendientes.
• Posibles limitaciones de uso.

Solicita el certificado de deudas con la comunidad y, si es posible, revisa las últimas actas de las juntas de propietarios.

3. Estado de la vivienda

Plantea una revisión técnica de la vivienda. Así no te llevarás sorpresas demasiado tarde y te puedes ahorrar algunos gastos importantes una vez realizada la compra.

Entre los documentos que debes pedir y revisar están:

• El certificado de eficiencia energética.
• Los certificados o boletines de instalaciones.
• Libro del edificio, cuando exista.
• Informes de ITE o IEE.
• Seguro decenal en viviendas de reciente construcción.
• Pide planos de la vivienda, imprescindibles si prevés realizar reformas.

Comprueba que está libre

Si existe un contrato de alquiler, revisa su duración y condiciones, ya que podrías tener que respetarlo durante un tiempo.

En cualquier caso, antes de formalizar la transacción debes comprobar que la vivienda se entregará libre de ocupantes. Lo recomendable es que el contrato de reserva o arras recoja expresamente la situación de la vivienda y las condiciones de entrega.

4. La negociación

Cuando ya has comprobado la documentación básica, llega el momento de negociar.

Además del precio, conviene acordar:

• Plazos de pago.
• Fecha de entrega.
• Estado de cargas.
• Bienes incluidos en la venta.
• Reparto de gastos.

Si participa una agencia inmobiliaria, aclara desde el principio si existen honorarios a cargo del comprador.

5. Señal, reserva y arras

Antes de entregar dinero, asegúrate de conocer exactamente las condiciones del acuerdo.

El documento de reserva o arras debe recoger:

• Identificación de la vivienda.
• Precio pactado.
• Calendario de pagos.
• Fecha prevista para la escritura.
• Situación de cargas.
• Penalizaciones por incumplimiento.

Si dependes de financiación, es aconsejable incluir una condición que permita resolver la operación si no obtienes la hipoteca en determinadas condiciones. 

Los 12 pasos para comprar la casa

1. Define el presupuesto y zona de búsqueda.
2. Selecciona viviendas y realizar una primera revisión documental.
3. Solicita nota simple y comprobar Catastro y Registro.
4. Revisa comunidad, cargas y situación urbanística.
5. Comprueba el estado de la vivienda y su documentación técnica.
6. Verifica que está libre de ocupantes o conocer las condiciones del alquiler existente.
7. Negocia el precio y las condiciones.
8. Firma la reserva y/o el contrato de arras.
9. Tramita la hipoteca, si es necesaria.
10. Firma la escritura pública ante notario.
11. Liquida los impuestos e inscribe la compra.
12. Cambia los suministros y comunica el cambio de titularidad a la comunidad.