Contrato de arras: qué es, para qué y para quién

¿Vas a vender una vivienda? ¿Has encontrado la que deseas comprar? En uno y otro caso, lo más probable es que quieras asegurar cuanto antes la compra mediante la firma de un compromiso: ese es el llamado contrato de arras. Te contamos en qué consiste y a qué te comprometes al firmar este acuerdo.

Además, por si lo necesitas, ponemos a tu disposición un modelo de contrato

Contrato de arras penitenciales

Contrato de arras: a qué compromete

El contrato de arras es un acuerdo privado y vinculante. Aunque todavía no se hayan firmado la escritura pública ni entregado la vivienda, puede existir ya un compromiso de compraventa desde que comprador y vendedor se ponen de acuerdo sobre la vivienda y el precio. Cada parte se compromete a vender o a comprar, respectivamente, con unas determinadas condiciones y, en caso de incumplirse, habrá represalias. El contrato de arras:

• Recoge la entrega de una suma de dinero y la función que tendrá esa cantidad.
• Debe identificar la vivienda, el precio y las principales condiciones de la operación.
• Establece las obligaciones de comprador y vendedor.
• Debe indicar con claridad qué ocurre si alguna de las partes desiste o incumple.
• Las arras no son obligatorias, pero, una vez firmado el contrato, ambas partes quedan sometidas a lo que hayan pactado.

Incumplir el contrato de arras 

Las consecuencias de no llevar finalmente a cabo la compraventa dependen del tipo de arras firmado y de la causa por la que no se completa la operación.

No basta con llamar al documento “contrato de arras”. Es fundamental comprobar si las arras son penitenciales, confirmatorias o penales y leer qué consecuencias establece el contrato.

Si el comprador necesita una hipoteca, conviene incluir una cláusula que indique qué sucederá si el banco deniega la financiación. Sin esa previsión, la falta de hipoteca no permite por sí sola recuperar la cantidad entregada. 

Tipos de arras

Hay tres tipos de arras en función de lo que se haya previsto para un posible incumplimiento.

1. Las arras penitenciales

Permiten al comprador o al vendedor desistir de la compraventa sin tener que demostrar un incumplimiento de la otra parte.

• Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
• Si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.

Esta posibilidad debe quedar recogida de forma clara en el contrato, indicando que son arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil.

Por ejemplo, si el comprador entrega 2.000 euros y posteriormente desiste, perderá esa cantidad. Si es el vendedor quien se echa atrás, deberá devolver 4.000 euros.

2. Arras confirmatorias

Sirven para confirmar la existencia de la compraventa y normalmente constituyen un anticipo del precio.

No permiten a las partes echarse atrás libremente perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas. Si una de ellas incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o solicitar su resolución y, cuando corresponda, una indemnización por los daños causados.

Cuando el contrato no establece claramente un derecho de desistimiento ni una penalización específica, la cantidad entregada puede interpretarse como un anticipo o unas arras confirmatorias.

3. Arras penales

Las arras penales establecen una penalización para el caso de incumplimiento.

Su finalidad es reforzar el compromiso de comprador y vendedor, no permitirles desistir libremente. El contrato debe determinar qué conducta se considera incumplimiento, cuál es la penalización y si esta sustituye a la indemnización por daños o puede reclamarse además de ella.

La parte obligada no puede liberarse del contrato limitándose a pagar la penalización, salvo que esa posibilidad se haya pactado expresamente.

Qué cantidad entregar como arras

La ley no establece una cantidad fija ni un porcentaje obligatorio. La suma debe acordarse entre las partes teniendo en cuenta el precio de la vivienda y las consecuencias de perderla o tener que devolverla duplicada. Puede fijarse una cantidad concreta o un porcentaje del precio.

Las arras entregadas son a cuenta del precio total de compra y conviene hacerlo constar así. Cuando la compra sigue adelante, la cantidad entregada suele descontarse del precio final. Conviene indicar expresamente en el contrato que las arras se entregan a cuenta del precio y dejar constancia del medio de pago.

Antes de entregar una suma elevada, comprueba la situación registral de la vivienda, que quien firma puede venderla y que el plazo previsto para acudir a la notaría es realista. 

Los compromisos de compra con agencias inmobiliarias son otra cosa

La arras se firman entre el vendedor y el comprador. No debe confundirse el contrato de arras con la entrega de dinero a una agencia inmobiliaria.

Una agencia puede presentar una oferta, proponer un documento de reserva o intervenir en la firma de las arras, pero son actuaciones distintas. Antes de entregar dinero, comprueba:

• Quién recibe la cantidad y en nombre de quién actúa.
• Si el vendedor ha aceptado ya la oferta.
• En qué concepto se entrega el dinero.
• Si se descontará del precio o de los honorarios.
• En qué casos se devolverá y en cuáles se perderá.
• Qué sucede si el vendedor rechaza la oferta o el banco no concede la financiación.

¿Estás pensando en comprar, vender o invertir en inmuebles?

En OCU te ofrecemos un servicio especialmente pensado para ti. Descúbrelo, ¡te interesa!

Servicio asesoramiento vivienda OCU