Informe

Préstamos hipotecarios: nuevos índices

12 noviembre 2012
Préstamos hipotecarios

Ya han entrado en vigor los nuevos índices de referencia para préstamos hipotecarios, un año después de su aprobación. Te explicamos cuáles son estos índices y los comparamos con la referencia más usada, el Euribor. ¿Quieres saber cuál te interesa más? Sigue leyendo y sal de dudas.

¿Qué pasa con los índices hipotecarios que desaparecen?

Hay algunos índices de referencia que desaparecen. Son:

  • El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
  • El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.
  • El tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (CECA)

La desaparición quiere decir que estos índices no podrán utilizarse como índices oficiales para hipotecas nuevas, pero si tu hipoteca está referenciada a alguno de ellos no debes preocuparte, ya que el Banco de España seguirá publicando dichos índices, para que puedan seguir revisándose con ellos los préstamos  que los usen como referencia.

IRPH zona euro ¿interesante?

El IRPH es un índice similar a los índices de medias de tipos de interés de préstamos hipotecarios ya existentes en España, pero referido en este caso a entidades de toda la zona euro.

En principio, este índice no es recomendable, ya que históricamente siempre se ha situado muy por encima del Euribor. ¿Por qué? Pues porque se trata de un índice elaborado sobre la base de los préstamos concedidos por las entidades y no refleja fielmente la evolución de los tipos de interés, ya que en él influyen las propias entidades con la política de tipos que quieran aplicar a sus préstamos. Desde la OCU no estamos de acuerdo con tomar como referencia un índice que es elaborado con los datos de propias entidades.

Este gráfico muestra la evolución del IRPH y el Euribor desde el año 2003, fecha desde la que el Banco Central Europeo publica los valores del IRPH de entidades de la zona euro que ahora se hace oficial.

Evolución del IRPH zona euro y Euribor
Comparación del IRPH (euro) y Euribor

Salvo momentos puntuales, el índice IRPH siempre se ha situado muy por encima del Euribor, con una diferencia de hasta 2,79 puntos alcanzada en septiembre de 2009 y una media de 1,55 puntos por encima durante dicho periodo.

Su única “supuesta” ventaja es la estabilidad, ya que la oscilación máxima desde 2003 ha sido de solo 2,1 puntos. Esto supone que se evitan fuertes oscilaciones del tipo de interés.

Basándonos en la evolución histórica de ambos índices, lo que nos puede dar una idea de su evolución futura, concluimos que con este índice pagaremos más. Por eso, salvo que el diferencial aplicable fuera más de 1,5 puntos inferior con respecto el mismo préstamo referenciado al Euribor, resulta menos interesante.

 Préstamos hipotecarios

IRS o Euribor: ¿cuál es mejor?

Desde noviembre los bancos ya podrán ofertar hipotecas referenciadas a los nuevos índices y es previsible que el IRS sea uno de los más utilizados. Para poder decidir entre uno y el otro, además del diferencial aplicable hay que tener en cuenta su posible evolución futura. Para hacernos una idea, lo mejor es ver cómo han evolucionado esos índices el pasado. El gráfico muestra su valor desde el año 2000.

 

 
Evolución IRS y Euribor
Comparación: IRS frente a Euribor
 

 

En estos momentos ambos índices tienen valores similares.

 

  • Sin embargo, históricamente el IRS siempre ha estado por encima del Euribor, salvo el periodo comprendido entre noviembre de 2007 y enero de 2009, y el periodo entre mayo de 2011 y agosto de 2012.
  • La diferencia más alta se produjo en octubre de 2005, siendo de 2,37 puntos. Si calculamos la media desde el año 2000, la diferencia a favor del Euribor es de 0,8 puntos.

 

No podemos conocer la evolución futura de ambos índices, pero basándonos en su evolución histórica podemos concluir que una hipoteca referenciada al IRS debería tener un diferencial inferior en al menos 0,8 puntos con respecto a la misma hipoteca referenciada al Euribor. Si no es así, el Euribor seguirá siendo mejor opción.

Los nuevos índices de Préstamos hipotecarios

La Orden de Transparencia y Protección al Cliente de servicios bancarios (octubre de 2011) modificó los índices de referencia oficiales que se utilizan para los préstamos hipotecarios, de manera que algunos desaparecen y se establecen otros nuevos.

Esos índices deberían haber entrado en vigor a finales de abril, pero era necesaria la aprobación de una Circular del Banco de España que incluyera su forma de cálculo, lo que se ha producido recientemente. Por eso los nuevos índices hipotecarios de referencia han entrado en vigor en noviembre de 2012.

¿Cuáles son los nuevos índices de referencia?

Los nuevos índices oficiales son:

  • El tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro: el IRPH zona euro.
  • La permuta de intereses: Interest Rate Swap (IRS) al plazo de 5 años.

Además, se siguen manteniendo índices ya existentes:

  • El Euribor.
  • El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito en España.

  • El tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años.
  • El Mibor (solo para préstamos anteriores al 1 de enero de 2000).