Gastos de fachadas en subcomunidades
Hola,
En mi comunidad tenemos un debate sobre los gastos de la fachada.
El caso es el siguiente. Se trata de una finca formada por dos edificios separados físicamente (edificio A y edificio B) y una linea de garajes subterraneos bajo ambos edificios. En las escrituras se definen tres subcomunidades (edificio A, edificio B y garajes), y aunque se hace referencia algunos elementos comunes a las tres subcomunidades y otros específicos de cada una, no se dice nada sobre si las fachadas de los edificios son comunes o específicos a cada subcomunidad.
Hasta la fecha, la subcomunidad de cada edificio ha cubierto sus gastos (fachadas, tejados, etc.), pero ahora uno de los propietarios dice que los gastos de fachada son comunes y que por tanto deben ser cubiertos por las tres subcomunidades. Por lo que he ido indagando, la jurisprudencia apunta al concepto de que deben pagar quienes disfrutan de los elementos y, según eso, los propietarios del edificio B no hacen uso de la fachada del edificio A (en el caso de los garajes puede ser más discutible).
La duda es quién debe pagar la fachada, solo la subcomunidad correspondiente, las tres, o la subcomunidad de ese edificio y los garajes bajo el edificio.
¿Alguien conoce algún caso similar o la base sobre la que argumentar en un sentido u otro?
Hola. El caso que describes es bastante típico en complejos con subcomunidades y la clave está exactamente donde apuntas: cuando las escrituras no especifican nada, la jurisprudencia aplica el principio de utilidad o aprovechamiento, es decir, paga quien se beneficia del elemento. Para las fachadas de cada edificio, el argumento es bastante claro: los propietarios del edificio B no usan ni se benefician de la fachada del edificio A, así que difícilmente se les puede obligar a contribuir. El Tribunal Supremo ha aplicado este criterio en varias sentencias sobre complejos inmobiliarios con elementos no compartidos. El caso de los garajes es más matizable, como bien dices. Si los garajes están bajo el edificio A y la fachada incluye elementos que también protegen o soportan estructuralmente esa parte (impermeabilización, estructura…), podría argumentarse que los propietarios de garaje bajo ese edificio sí tienen un interés indirecto. Pero esto habría que verlo con el título constitutivo y, si hay dudas, con un abogado especializado en propiedad horizontal. Lo más limpio para zanjar el debate en junta sería solicitar un informe jurídico previo — es un gasto pequeño comparado con el conflicto que puede generar una derrama mal repartida que luego alguien impugne.