Venta de una casa, ¿qué documentos necesitas?

¿Vas a vender tu casa? ¡Te ayudamos!

Si te planteas vender una vivienda, debes saber que es posible hacerlo ocupándote tú mismo, sin necesidad de recurrir a una inmobiliaria. Lo esencial es hacerlo bien y defender tus derechos, limitando el riesgo de que algo pueda torcerse. Además de dinero, está en juego tu tranquilidad.

En OCU lo sabemos, y por eso ponemos a tu disposición un servicio de asesoramiento independiente y específico, el Plan Venta Tranquila: tú te ocupas, pero nuestros expertos te ayudan revisando la documentación, con orientaciones concretas y con ayuda para que vayas sobre seguro. ¿Prefieres contar con una agencia? Te contamos lo que debes tener presente en ese caso, pero en este contenido nos centramos en una venta hecha por ti.

Si deseas que te acompañemos en la venta de tu casa, infórmate de lo que te ofrece nuestro servicio,

Plan Venta Tranquila

Cuáles son los documentos imprescindibles

Antes de publicar tu vivienda o firmar compromisos con agencias, conviene preparar un “dossier de venta” completo. Esto agiliza la negociación, evita sorpresas y mejora el precio percibido.

¿Qué documentos necesitarás para poder vender tu casa?

• Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio poner a disposición del comprador la información de la etiqueta energética cuando se ofrece o publicita el inmueble. Su exhibición es exigible también en materia de consumo y puede acarrear sanciones. Ten a mano la etiqueta y el número de registro autonómico.  
• La documentación sobre la situación registral y las cargas, para que la venta pueda hacerse del modo más limpio posible como exigirá el comprador.
• Si sigues pagando hipoteca, deberás cancelarla. Si ya la pagaste, recuerda que debes tener además la cancelación registral, no solo bancaria. La cancelación registral de hipoteca se realiza con carta de pago y escritura de cancelación conforme a la Ley Hipotecaria: es importante coordinar con tu entidad bancaria los tiempos y costes.  
• Certificados de estar al corriente de pago en la comunidad. Si la vivienda está en propiedad horizontal, al otorgar la escritura debes aportar certificado sobre el estado de deudas con la comunidad (expedido por el secretario‑administrador con el visto bueno del presidente). Prevé también las derramas aprobadas pendientes.  
• Otra documentación técnica importante son el libro del edificio, los boletines de instalaciones, ITE/IEE, licencias y garantías. Contar con estos documentos aumenta la confianza del comprador y reduce el riesgo de reclamaciones. 

Y pensando en el futuro, en cuando tengas que rendir cuentas a Hacienda, conserva justificantes de todos los gastos ligados a la venta del inmueble (posibles honorarios, plusvalía municipal, gastos de cancelación de hipoteca, posibles gastos de notaría y registro) porque recortan la ganancia en IRPF y la Agencia Tributaria exige prueba documental. 

Arras y contrato

Las arras son el instrumento más usado para “reservar” la compraventa. Hay tres tipos, pero las más frecuentes, aunque hay que decirlo así expresamente, son las penitenciales, que permiten desistir del compromiso pero con consecuencias: si antes de la firma de la compra desiste el comprador, pierde las arras; si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble del importe.  

En el contrato de arras es importante identificar la vivienda y los bienes que se incluyen en la venta, si es el caso: plazas de garaje, trasteros, mobiliario y electrodomésticos. También hay que incluir el precio y los plazos de entrega y de firma en notaría, un calendario de pagos y penalizaciones proporcionadas.  

Otra cuestión fundamental es el momento de la firma. Hay que coordinarse con notaría para la firma, así como cerciorarse de que en la escritura se decriben con precisión el inmueble, el precio, los medios de pago, la situación de cargas, el estado de deudas con la comunidad y, si procede, la cancelación simultánea de hipoteca.

La elevación a escritura y su inscripción en el Registro aportan seguridad frente a terceros. 

Una checklist para ponértelo fácil

• Nota simple registral.
• Justificante de cancelación de hipoteca, si procede. Ten en cuenta que si se va a cancelar con parte del precio de la venta, hay que coordinarlo con el banco y el notario.
• Certificado de eficiencia energética con etiqueta y registro. 
• Certificado de la comunidad sobre deudas y derramas.
• Si lo encargas a una agencia, hoja de encargo a la inmobiliaria, con precio neto, detalle de honorarios y condiciones.
• Precontrato de compraventa o documento de arras, detallado y con calendario de pagos.
• Te ayudará tener una previsión del importe de la plusvalía municipal (para decidir el que más te conviene), así como una estimación del posible pago del IRPF.   

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