¿Puede haber un alquiler sin contrato?

¿Puede haber un alquiler sin contrato?

La respuesta es no y sí. Siempre tiene que haber un contrato, en el sentido amplio de acuerdo entre las partes que define las obligaciones y derechos básicos del inquilino y del propietario. Si no hay ningún acuerdo entre las partes estaríamos ante una ocupación unilateral del inmueble o una utilización gratuita consentida.

Ahora bien, ese contrato de alquiler no tiene por qué estar escrito en un documento, porque ni la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el Código civil exigen una forma determinada al contrato de alquiler, al menos hasta el momento.

Es decir, el contrato de alquiler puede ser verbal. Basta que se pongan de acuerdo sobre la cesión de esa vivienda concreta al inquilino por un tiempo a cambio del pago de una renta. Siempre tiene que haber un pago de renta para que exista un alquiler.

Otra cosa es que no sea recomendable para nadie un acuerdo meramente verbal, porque puede ser una fuente probable de conflicto, como explicamos a continuación.

Estamos hablando de un alquiler de vivienda, lo que supone la designación del domicilio del inquilino. El domicilio goza de una protección legal especial en la misma Constitución (es “inviolable”), en relación con el derecho a la intimidad personal y familiar. Por eso existe una regulación garantista de derechos en lo que se refiere al desahucio de una persona, con intervención judicial y un procedimiento que no es ligero.

Las casas cedidas por los suegros.

¿Qué implica un alquiler verbal de vivienda?

Como se sabe, el alquiler de vivienda tiene unas reglas obligatorias en nuestro país. Por ejemplo sobre su duración, de hasta 5 o 7 años, a decisión del inquilino cuando la duración pactada inicial es inferior. O sobre la limitada actualización anual de la renta, o la obligación del arrendador de garantizar la habitabilidad de la vivienda y sus gastos de conservación. Cuánto dura un alquiler de vivienda.

Estas mismas reglas operan para un contrato verbal de alquiler de vivienda.

La cuestión es poder probar que existe ese contrato, ya que no hay un escrito firmado por ambas partes. La prueba es posible, pero requiere de esfuerzo por aportar los elementos de prueba.

Puede que un arrendador piense que al acordar un alquiler sin firmar un contrato tiene la sartén por el mango y puede decidir libremente cuándo termina ese alquiler o cuándo y cuánto sube la renta. Como si la presencia del inquilino fuese meramente tolerada y gratuita (en “precario”, según la expresión jurídica) y pudiese darse fin con la sola decisión del arrendador.

Esto no es así. Cuando el arrendador quiera recuperar la casa a su conveniencia puede llevarse una sorpresa. Si el inquilino prueba que se trata de un verdadero alquiler de vivienda y convence al juez, ese arrendamiento se tratará como si existiera un contrato formal.

Por otra parte, si el inquilino deja de pagar la renta un tiempo y luego abandona la casa, será difícil para el arrendador exigir judicialmente las rentas impagadas.

Utilice y adapte nuestro modelo de contrato de alquiler de vivienda.

Para el arrendador: si su temor es el impago de rentas, contrate un buen seguro de impago de alquiler. O plantéese el alquiler por habitaciones.

Cómo probar la existencia de un contrato de alquiler

Llegado el caso, la prueba de la existencia del contrato verbal puede ser necesaria tanto para el arrendador que quiera exigir judicialmente el pago de rentas debidas con o sin desahucio, como para el inquilino que pretenda seguir en la vivienda ante una demanda de desahucio impuesta por el arrendador por precario.

Peligro en contrato verbal de alquiler. Una sentencia comentada.

Aunque no exista contrato, el pago puede probarse por ingresos regulares del importe de la renta. Si el pago es en efectivo, al inquilino le conviene pedir recibo cada vez.

La utilización del inmueble como residencia habitual o vivienda permanente del inquilino y su familia puede demostrarse por varias vías. Téngase en cuenta que desde el punto de vista del derecho civil la residencia habitual viene determinada por la voluntad de establecerse la persona efectiva y permanentemente en un domicilio concreto. La prueba de esta residencia habitual puede hacerse por documentos que aporten indicios más o menos concluyentes, si hubo empadronamiento o domiciliación de algún recibo de suministros, o comunicación del domicilio a efectos bancarios, fiscales o de otras gestiones, factura del móvil, escolarización cercana de menores, etc. Al mismo tiempo, el solo empadronamiento no es una prueba absoluta de tener allí su residencia habitual. Recordemos que para empadronarse no se exige un contrato de alquiler, ni de compra, etc. Se suele pedir algún elemento que ligue a la persona con el inmueble, o la autorización por escrito de una persona mayor de edad que figure empadronada en ese domicilio. Hay ocupas que se han empadronado en viviendas ocupadas.

También puede probarse la residencia habitual por testigos como vecinos, porteros u otros.

Cómo probar la residencia habitual a efectos fiscales.

Es conveniente que exista un cruce de comunicaciones entre las partes, por email o wasap, donde se haga referencia a la casa alquilada, a la renta, a alguna reparación. Cuanto antes se haga, antes quedará constancia (o indicios, al menos) de la ocupación consentida de la casa a título de inquilino y con pago de renta.

Problemas en acuerdos sobre prórrogas del alquiler de vivienda.

Alquiler verbal en segundas residencias

En el caso de casas de vacaciones el alquiler sin contrato escrito puede ser más frecuente aunque no está exento de problemas. En general, el problema no suele venir porque el inquilino pretenda luego quedarse en la casa como si esa fuera su residencia habitual, aunque sí ha habido casos de este tipo.

Los problemas más frecuentes vienen por incumplimientos en las condiciones del alquiler temporal o vacacional. Por eso siempre se recomienda que haya elementos escritos sobre ese alquiler, aunque sea un intercambio de correos. Debe quedar claro qué se alquila: la casa y sus elementos esenciales, incluidos aires acondicionados, ropa de cama, etc., cuando sea el caso. Las fechas, precisando muchas veces la hora de llegada o salida para evitar problemas. El precio y el modo de pago, así como una posible fianza o garantía exigida.

En todo caso, hay que tener en cuenta la normativa autonómica sobre las viviendas vacacionales, y esta suele exigir que exista constancia escrita del alquiler, incluso con registro de los ocupantes mayores de edad. El incumplimiento de esta normativa puede dar lugar a sanciones administrativas para el arrendador.