Cataluña modifica el alquiler de temporada y el de habitaciones
Exponemos los cambios legales, nuestra valoración y consejos.
En Cataluña, la Ley 11/2025 de 29 de diciembre de 2025 introdujo modificaciones que, entre otras medidas, afectan a la regulación de los arrendamientos urbanos. Son cambios que se introducen en la Ley catalana 18/2007, del derecho a la vivienda, con entrada en vigor desde el 1 de enero de 2026.
Se ha creado la “Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda”, órgano que incluye representantes de los departamentos de vivienda, consumo y turismo. Controla dos aspectos: los anuncios de ofertas de vivienda en régimen de alquiler y de viviendas de uso turístico (en plataformas, portales y otros espacios de difusión), y los propios contratos de arrendamiento de vivienda.
Límites a la renta en zonas de mercado tensionado.
Como habíamos avisado en mayo de 2025, ahora Cataluña amplía el concepto de arrendamientos de vivienda a algunos alquileres que no tienen esa consideración en la Ley de Arrendamientos Urbanos del Estado, a quien la Constitución encomienda la regulación de las bases de los arrendamientos urbanos, dentro de la legislación civil y las bases de las obligaciones contractuales (art. 149 CE).
La LAU habla de arrendamientos de vivienda permanente (artículo 2): “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Cataluña elimina ahora en la práctica el “permanente”, como vemos a continuación.
Se ha planteado una reforma similar para la LAU pero por el momento no ha sido aprobada por el Congreso. La modificación catalana interviene antes de la de la norma estatal, como ya ocurriera con el control de rentas. Hasta ahora, algunas modificaciones introducidas en Cataluña fueron luego declaradas inconstitucionales, pero posteriormente fueron asumidas por la regulación estatal y están en vigor hoy. Veremos si será también aquí el caso.
Precios de la vivienda por barrios en Barcelona.
Cambios en el alquiler de temporada en Cataluña
Con la modificación aprobada, en Cataluña solo se excluye del arrendamiento de vivienda a las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, ya sea temporada de verano o cualquier otra temporada, siempre que se hagan constar estos usos en el contrato -junto con la indicación de la residencia permanente del inquilino- y se incluya una documentación específica que acredite esa finalidad.
Expresamente se regula que “A los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda, se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda”.
En la LAU estatal, con la interpretación judicial unánime hasta la fecha, ese tipo de contratos tienen consideración de alquileres de temporada, distintos a los alquileres de vivienda permanente. Lo que se traduce en libertad de pactos en esos contratos.
La normativa catalana prevé ahora que a esos contratos sí se les apliquen reglas del alquiler de vivienda relativas a la fianza, las garantías, la fijación y actualización de la renta, la asunción de gastos generales y servicios individuales.
Por tanto, la renta de esos contratos de alquiler temporales queda sometida a las limitaciones propias de las zonas de mercado tensionado.
Es necesario, como venimos insistiendo desde hace años, que esos contratos incluyan expresamente una mención a la justificación de la temporalidad del alquiler, junto con una “acreditación documental” que habrá que solicitar al inquilino, porque es preciso entregarla junto con el depósito de la fianza y será inspeccionada por esa “Comisión de supervisión”.
La justificación de la finalidad temporal del contrato es clave porque en caso contrario se presume que es un alquiler de vivienda permanente a efectos de duración y prórrogas. Lo mismo ocurre en caso de prórroga o de firma de un nuevo contrato con los mismos sujetos, si no se justifica la causa de la temporalidad, la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.
Casos de fraude en alquiler de temporada.
Han existido casos de fraude de falsos contratos de temporada para evitar aspectos como la duración y las prórrogas o la actualización de las rentas. El inquilino no tiene armas para defenderse de esos casos, que no son generalizados. OCU tiene abierta una campaña contra abusos en el alquiler.
Las habitaciones son vivienda
Según la nueva regulación catalana, el alquiler de habitaciones no implica su consideración como arrendamiento distinto de vivienda, al contrario de lo que viene sosteniendo la jurisprudencia aplicada a la LAU, que no considera a la habitación como un inmueble que pueda garantizar la necesidad permanente de vivienda.
La norma catalana precisa que se aplica a las habitaciones la limitación de rentas como zona tensionada, ya que la suma de los alquileres de las habitaciones no puede superar la renta máxima para esa vivienda.
Se le aplica lo explicado para los alquileres de temporada: o se justifica y acredita la necesidad temporal, o pasará a considerarse alquiler de vivienda en sentido estricto, incluida la duración.
Nuestros consejos
Los alquileres de temporada y de habitaciones tienen su razón de ser para sus finalidades específicas.
Un propietario de vivienda debe poder decidir el uso que libremente quiere dar a ese inmueble y a su puesta en alquiler. Pero hay que hacerlo bien.
La elección entre un alquiler de vivienda de larga duración y otras modalidades de alquiler, como el de temporada, habitaciones o turístico, viene dada por diferentes factores que pondera la propiedad. Por las consultas recibidas y encuestas realizadas por OCU, vemos que los propietarios dan más peso a la tranquilidad y seguridad que a otras consideraciones como la optimización de la rentabilidad. El principal factor que bloquea al alquiler de larga duración -a pesar de la enorme demanda existente- es el temor a no poder recuperar la vivienda en un plazo razonable y en buenas condiciones, en caso de problemas. Esto se ha agravado con medidas como la suspensión de los desahucios (vigente con cambios en 2026), que ha tenido un efecto bumerang al penalizar a los hogares vulnerable en el acceso al alquiler.
Desde el punto de vista de proteger el patrimonio para el pequeño propietario, no recomendamos ahora la compra de vivienda para su puesta en alquiler. La rentabilidad esperada no compensa el riesgo asumido. A los precios medios actuales de compra y de alquiler, los 43 barrios que analizamos en Barcelona tienen una valoración de muy caros (41) o caros (2).
Si ya es propietario, puede destinar la vivienda al alquiler permanente contratando un buen seguro de impago de rentas. Los socios de OCU Inmobiliario tienen descuentos especiales en un seguro de buena calidad, pudiendo ampliar la cobertura hasta 24 meses.
Si desea destinarlo al alquiler de temporada, debe tener en cuenta la necesidad de precisar en el contrato la finalidad y duración del alquiler, así como la de justificar esa temporalidad en el momento de depositar la fianza. Además, debe inscribir la vivienda en el registro estatal de alquileres de corta duración.
Si lo que desea es desentenderse y encargar la gestión del alquiler a una agencia que le aporte confianza, también los socios de OCU Inmobiliario pueden hacerlo con ventajas.
