Orden de alejamiento y alquiler: ¿quién paga la renta cuando el inquilino debe abandonar la vivienda?
Qué ocurre con el contrato de arrendamiento cuando se dicta una orden de protección contra el inquilino y se atribuye el uso de la vivienda a su pareja. Claves para arrendadores y arrendatarios.
La orden de alejamiento que obliga al inquilino a abandonar la vivienda y atribuye su uso a la pareja no produce automáticamente la subrogación en el contrato de arrendamiento. Veamos quién es responsable del pago y cómo se debe proceder.
Cada año se dictan en España unas 30.000 órdenes de protección o alojamiento (el 70% de las solicitadas). Estimando que el alquiler suponga un 25% del régimen de tenencia en el país, eso supone que unos 7.500 contratos de alquiler podrían verse afectados por este problema cada año.
El número de separaciones y divorcios se estima en unos 85.000 al año en España, lo que podría afectar a un número estimado de 21.250 viviendas en alquiler.
Comentamos un caso en el que el inquilino sometido a orden de alejamiento que dejó el piso alquilado, fue condenado a pagar 5.000 euros de retrasos de rentas.
El problema: vivienda ocupada, pero nadie paga
Cuando un juzgado dicta una orden de alejamiento contra el inquilino titular del contrato y atribuye el uso de la vivienda a su pareja (víctima de violencia de género), surge una situación compleja: el arrendatario debe abandonar el inmueble por imperativo judicial, pero alguien sigue ocupando la vivienda.
Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 11 de noviembre de 2025 resuelve un caso donde el inquilino pretendía desentenderse del pago desde que se dictó la orden de protección, alegando que lo había comunicado a la arrendadora y que su expareja debía subrogarse automáticamente en el contrato, haciéndose cargo ella del pago de la renta. El tribunal rechazó esta pretensión y condenó al arrendatario original al pago de todas las rentas adeudadas.
El artículo 15 de la LAU: qué dice y cuándo se aplica
Si en el contrato de alquiler figuran los dos cónyuge o miembros de la pareja, no hay problema: ambos son responsables siempre solidariamente del pago de la renta, salvo que expresamente dijera otra cosa el contrato (lo que no es frecuente). El problema se da cuando en el contrato solo figura como arrendatario la persona que debe abandonar la casa.
El artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la subrogación del cónyuge no arrendatario en casos de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio.
Supuestos expresamente previstos
La norma contempla que, cuando se atribuya judicialmente el uso de la vivienda al cónyuge que no firmó el contrato, este podrá continuar en el arrendamiento. Si la atribución es permanente o por un plazo superior al que reste de contrato, pasará a ser titular del mismo.
Requisitos formales obligatorios
Para que opere la subrogación, el cónyuge beneficiario debe comunicar al arrendador su voluntad de continuar en el uso de la vivienda en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución judicial, acompañando copia de dicha resolución o de la parte que afecte al uso de la vivienda.
Vea un modelo de comunicación que debe enviar el cónyuge que sigue en la vivienda alquilada.
¿Se aplica a parejas de hecho con orden de alejamiento?
Esta es la cuestión clave. La sentencia analizada considera que el artículo 15 de la LAU podría aplicarse analógicamente a situaciones de violencia de género donde se atribuye el uso de la vivienda a la víctima. Sin embargo, incluso aceptando esta aplicación analógica, deben cumplirse igualmente los requisitos formales de comunicación al arrendador.
La decisión judicial: sin comunicación formal, no hay subrogación
El tribunal concluyó que no puede eximirse al arrendatario de la obligación de pago si no se han cumplido las formalidades legales para la subrogación.
En el caso enjuiciado, aunque la pareja del inquilino contactó con los arrendadores y estos conocían la situación, nunca se les envió copia de la resolución judicial. Tampoco la ocupante abonó las rentas desde mayo de 2024, lo que hubiera evidenciado una voluntad subrogatoria.
El argumento del arrendatario de que había quedado desvinculado del contrato desde la orden de alejamiento fue rechazado: el arrendador no tiene por qué sufrir las consecuencias de la ruptura de la pareja ni de la inconcreción de la situación cuando nadie paga las rentas.
¿Quién es responsable del pago de la renta?
El arrendatario original sigue siendo responsable mientras no se formalice correctamente la subrogación. En este caso, el tribunal condenó al inquilino al pago de 4.991,68 euros de principal, más las cantidades vencidas hasta la recuperación de la posesión, con intereses.
El hecho de que el arrendatario no pueda acceder a la vivienda por una orden de alejamiento no le exime de sus obligaciones contractuales frente al arrendador. Las consecuencias de la ruptura de pareja son un asunto entre los integrantes de la misma, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponderles entre sí.
Consejos prácticos para arrendadores
1. Exija siempre la comunicación formal. Si conoce que ha habido una orden de alejamiento y otra persona ocupa la vivienda, requiera por escrito a esa persona para que, si desea continuar con el arrendamiento, comunique formalmente su voluntad y aporte copia de la resolución judicial.
2. Documente todo. Conserve las conversaciones (WhatsApp, emails) que acrediten que no se le ha enviado la resolución judicial. Esta prueba fue determinante en la sentencia analizada.
3. Reclame al arrendatario original. Mientras no exista subrogación formal, el responsable del pago sigue siendo quien firmó el contrato. Puede reclamarle las rentas impagadas aunque ya no ocupe la vivienda.
4. Actúe con rapidez. Si hay impago, inicie el procedimiento de desahucio sin demora, dirigiendo la demanda contra el arrendatario titular del contrato.
5. Con carácter general, para reforzar la seguridad en el cobro de las rentas del alquiler plantéese a la hora de formalizar el contrato el exigir un aval solidario, además de contratar un seguro de impago de rentas.
Consejos prácticos para inquilinos con orden de alejamiento
1. No presuma que queda liberado automáticamente. Abandonar la vivienda por una orden de alejamiento no extingue sus obligaciones contractuales.
2. Gestione activamente la subrogación. Si su pareja desea continuar en el arrendamiento, asegúrese de que comunica formalmente al arrendador su voluntad de subrogarse, aportando copia de la resolución judicial, en el plazo de dos meses.
3. Conserve los justificantes de pago. Si ha abonado rentas, guarde los comprobantes (Bizum, transferencias) con el concepto claramente identificado.
4. Busque asesoramiento legal. Las acciones que puedan corresponderle frente a su expareja por las rentas que deba abonar son un asunto separado de su responsabilidad frente al arrendador.
Consejos para la pareja beneficiaria del uso de la vivienda
1. Formalice su situación cuanto antes. Si desea continuar en el arrendamiento, comunique al arrendador por escrito (burofax con acuse de recibo) su voluntad de subrogarse en el contrato.
2. Acompañe la resolución judicial. Sin copia del auto o sentencia que le atribuye el uso de la vivienda, la comunicación no cumple los requisitos legales.
3. Respete el plazo de dos meses. La comunicación debe realizarse dentro de los dos meses siguientes a la notificación de la resolución judicial.
4. Pague las rentas. Aunque no se haya formalizado la subrogación, el pago de las rentas evidencia su voluntad de continuar en el arrendamiento y puede ser un elemento indiciario favorable.
