Sentencia del Constitucional sobre control de rentas de locales en Cataluña
En una sentencia de 29 de diciembre 2022 el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional una norma catalana que impuso reglas para la renta del alquiler de locales de negocio durante la pandemia.
Durante la pandemia reciente, en Cataluña la Generalitat aprobó un Decreto-ley (el 34/2020) con medidas para los arrendamientos de locales. A falta de pacto entre las partes, se preveía una reducción de la renta de alquiler del 50% en caso de suspensión del desarrollo de la actividad económica, o -en caso de restricción parcial- una reducción en proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble (medido en aforo, horario, restringido, etc.).
Aunque dicha norma fue derogada en 2022, el Constitucional se pronuncia sobre su legalidad ya que hay decisiones que dependen de la validez o no de la norma. Y concluye que la norma catalana es inconstitucional por invadir competencias exclusivas del Estado.
La sentencia del TC de 10/3/2022 ya se refirió a la competencia del Estado en materia de arrendamientos de vivienda, al anular el sistema de control de rentas en Cataluña.
Una vez más, no se entra en la cuestión de si es posible limitar las rentas de los contratos de alquiler. Se aclara que es el Estado quien en todo caso puede hacerlo.
Competencias reservadas al Estado en arrendamientos
El Estado tiene competencia exclusiva en materia de “bases de las obligaciones contractuales” (art. 149.1.8 de la Constitución). Esto incluye la competencia en regulación que incide directamente en la fijación de la renta en los contratos privados de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que es el caso aquí.
El derecho contractual tiene un carácter eminentemente dispositivo, en el que, como regla general, debe regir el principio de libertad de pactos. La regla básica de nuestro Código civil es la autonomía de la voluntad y la libertad de pactos, como garantía de los principios constitucionales de libertad individual y de empresa.
La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el principio de la autonomía de la voluntad para la fijación de la renta: “la renta será la que libremente estipulen las partes”. Aunque sí impone normas sobre la actualización anual de esa renta.
La renta es un elemento estructural del contrato. Forma parte de las bases de las obligaciones contractuales. En su regulación legal actual incluye ese principio de libre estipulación de la renta. Corresponde al Estado aprobar eventuales modificaciones en función de la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado inmobiliario en atención al derecho de todos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Las comunidades autónomas no tienen competencia para condicionar o limitar la libertad de las partes para determinar la renta inicial del alquiler de viviendas, ni del alquiler de locales de negocio. La regulación de las reglas para la determinación de la renta es competencia exclusiva del Estado.
Ahora bien, apelando al principio de seguridad jurídica, la sentencia del TC establece que el efecto de esta declaración de inconstitucionalidad no afectará a situaciones jurídicas consolidadas. Se “mantienen en sus términos los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución y a los que resultasen de aplicación los preceptos cuya inconstitucionalidad y nulidad se declara”.
