El control de rentas en Cataluña es nulo por inconstitucional
El Tribunal Constitucional ha declarado nulos diversos artículos de la Ley de Cataluña 11/2020 de 18 de septiembre, que introdujo un sistema de control de rentas de alquiler de vivienda en zonas concretas de Cataluña declaradas con mercado de vivienda “tenso”.
El TC afirma que la sentencia no afecta a los contratos en vigor, que se mantienen en sus términos. Desde el momento de la emisión de la sentencia (10 de marzo de 2022) no se podrán realizar alquileres con ese límite de rentas ilegal, aunque sí los mantendrán los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad.
En estos momentos sigue el trámite parlamentario de la futura Ley estatal de Vivienda, que prevé en su proyecto la habilitación a las comunidades autónomas para la implantación de sistemas de control de rentas de alquiler. Un proyecto que fue objeto de un informe negativo por parte del Consejo General del Poder Judicial.
El TC adelanta la idea de que el Estado sí puede legislar para modular el derecho a la propiedad privada en conexión con su función social, para avanzar en el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Pero no entra a ponderar concretamente la incidencia del control de precios y en todo caso recuerda que es competencia estatal, por lo que la Ley catalana infringe la Constitución, lo que conlleva la nulidad de los artículos afectados.
**Una posterior sentencia del Tribunal Constitucional de 29/9/2022 también considera inconstitucional, y por las mismas razones de falta de competencia autonómica, la modificación que se introdujo después en la normativa catalana que declaraba nulos los pactos del contrato de alquiler que imponían al inquilino los gastos generales y de servicios individuales cuando no habían sido así previstos en el contrato de arrendamiento anterior (ver el final de este contenido).
En OCU pensamos que el acceso a la vivienda debe mejorarse aumentando la oferta pública de vivienda disponible en alquiler y facilitando la puesta a disposición de viviendas particulares. Los efectos del control de rentas no constatan una mejora en el acceso a la vivienda.
¿Es eficaz el control de rentas de alquiler?
La Ley catalana pretendía intervenir en los contratos de alquiler entre particulares con el fin de facilitar el acceso a la vivienda. El sistema utilizado ha sido declarado inconstitucional, pero ¿era eficaz para el fin declarado? La regulación
El control de rentas en Cataluña es nulo por inconstitucional
El Tribunal Constitucional ha declarado nulos diversos artículos de la Ley de Cataluña 11/2020 de 18 de septiembre, que introdujo un sistema de control de rentas de alquiler de vivienda en zonas concretas de Cataluña declaradas con mercado de vivienda “tenso”.
El TC afirma que la sentencia no afecta a los contratos en vigor, que se mantienen en sus términos. Desde el momento de la emisión de la sentencia (10 de marzo de 2022) no se podrán realizar alquileres con ese límite de rentas ilegal, aunque sí los mantendrán los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad.
En estos momentos sigue el trámite parlamentario de la futura Ley estatal de Vivienda, que prevé en su proyecto la habilitación a las comunidades autónomas para la implantación de sistemas de control de rentas de alquiler. Un proyecto que fue objeto de un informe negativo por parte del Consejo General del Poder Judicial.
El TC adelanta la idea de que el Estado sí puede legislar para modular el derecho a la propiedad privada en conexión con su función social, para avanzar en el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Pero recuerda que es competencia estatal, por lo que la Ley catalana infringe la Constitución, lo que conlleva la nulidad de los artículos afectados.
**Una posterior sentencia del Tribunal Constitucional de 29/9/2022 también considera inconstitucional, y por las mismas razones de falta de competencia autonómica, la modificación que se introdujo después en la normativa catalana que declaraba nulos los pactos del contrato de alquiler que imponían al inquilino los gastos generales y de servicios individuales cuando no habían sido así previstos en el contrato de arrendamiento anterior (ver el final de este contenido).
En OCU pensamos que el acceso a la vivienda debe mejorarse aumentando la oferta pública de vivienda disponible en alquiler y facilitando la puesta a disposición de viviendas particulares. Los efectos del control de rentas no constatan una mejora en el acceso a la vivienda.
¿Es eficaz el control de rentas de alquiler?
La Ley catalana pretendía intervenir en los contratos de alquiler entre particulares con el fin de facilitar el acceso a la vivienda. El sistema utilizado ha sido declarado inconstitucional, pero ¿era eficaz para el fin declarado? La regulación no ha alcanzado 18 meses de vigencia y objetivamente es complicado pretender sacar conclusiones. Además, su aprobación se produjo en un momento particular del mercado en 2020, en el que empezaba a hacerse sentir el efecto del confinamiento motivado por la pandemia.
Como se ve en el gráfico anterior, es cierto que el primer trimestre tras la aprobación de la norma, el precio medio del alquiler bajó considerablemente en la ciudad, pero se trata de una tendencia que continuaba el efecto del parón casi total de actividad que se inició en marzo de 2020 con el estado de alarma.
No hay evidencia de que la regulación catalana mejorara el acceso a la vivienda en alquiler, a la vista de la evolución posterior del precio en los trimestres siguientes, coincidentes con la recuperación de la actividad tras el año del confinamiento. Y también a la vista de la comparación con la evolución del alquiler en la ciudad de Madrid, que -sin ningún cambio regulatorio sobre las rentas- observó la misma bajada tras el confinamiento y no ha crecido después con la misma intensidad.
En el siguiente gráfico se ve la evolución comparada con mayor perspectiva, junto con otras ciudades que no limitaron las rentas.
PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA EN BARCELONA, MADRID Y ESPAÑA (€/m2 al mes)
Los datos de los gráficos corresponden a precios de oferta del portal Idealista, hasta octubre de 2022.
Por qué la regulación catalana es contraria a la Constitución
El motivo es la invasión de competencias que la Constitución reserva al Estado. El TC no entra en las cuestiones de fondo que también se plantearon en el recurso de inconstitucionalidad de la Ley. Nos referimos al posible conflicto entre la limitación de rentas y el derecho a la propiedad privada. No entra el TC en la definición de la función social de la propiedad urbana en el caso de los arrendamientos de vivienda, pero sí deja claro que las comunidades autónomas no tienen competencia para definirlo, solo el Estado.
La Ley catalana afecta a los contratos civiles de arrendamientos de vivienda, a uno de sus elementos esenciales como es la renta. La CE reserva al Estado en exclusiva la competencia sobre las bases de las obligaciones contractuales. Se refiere a los criterios comunes de ordenación general del sector de la contratación privada, aplicables
El artículo 149.1.8 de la Constitución reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales y le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia. El objetivo según el TC es garantizar un común denominador en los principios que deben seguir las obligaciones contractuales. Esto lo entiende como una “garantía estructural del mercado único y supone un límite en sí (…) a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos”. También en territorios con regímenes civiles forales reconocidos.
Esas bases de las obligaciones contractuales no están recogidas en ningún texto. El TC las infiere de la regulación vigente.
Entre los principios que han de informar la regulación de los contratos se encuentra la autonomía de la voluntad y la libertad de pactos. En materia de alquileres, la LAU dice que “La renta será la que libremente estipulen las partes”, aunque luego se regule su actualización anual. Con apoyo en la legislación actual, el TC afirma que el “principio de libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos ha de considerarse una base de las obligaciones contractuales”.
También porque la renta tiene una incidencia relevante en la actividad económica por cuanto afecta al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su regulación estatal en garantía del principio de unidad de mercado.
Es el Estado quien debe determinar cómo se aplica el principio de la libertad de pacto al establecimiento de una renta del alquiler. Es posible regular las relaciones entre arrendador y arrendatario para proteger intereses necesitados de especial protección, pero esa regulación la debe hacer el Estado, no una comunidad autónoma.
En qué consistía el control de rentas de alquiler catalán
La Ley catalana facultaba a la Generalitat y a determinados ayuntamientos para declarar zonas de mercado de vivienda tenso, en función de las subidas experimentadas por las rentas en un periodo anterior y de la carga que las rentas suponen en proporción a los ingresos de los potenciales inquilinos. Es en estas zonas donde se aplicaban los límites a las rentas del alquiler de vivienda. De modo transitorio, la propia Ley ya declaraba zona tensa a 60 municipios.
La limitación a la renta de alquiler era doble:
- En el momento de formalizar el contrato de alquiler, se determina un importe máximo de la renta, que no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementado o minorado, como máximo, en un 5%;
- la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último contrato de arrendamiento, en el caso de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores, precisando unos incrementos que se pueden aplicar y unas excepciones.
El arrendador tenía la obligación de obligación de informar en todas las ofertas de arrendamiento del precio de referencia de la vivienda y de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento.
El incumplimiento de estas reglas daba lugar a posibles sanciones por la Administración. Se preveía la creación por la Generalitat de un sistema de resolución extrajudicial de los conflictos entre inquilino y arrendador, en cuestiones referentes a la renta controlada.
La versión original de la Ley permitía que se trasladaran al inquilino los gastos de comunidad y el IBI. Pero una modificación legal posterior prohibió la repercusión al arrendatario de gastos generales y servicios individuales que no hubiesen sido previstos en los contratos de arrendamiento de viviendas concertados dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Ley.
