El control de precios del alquiler

El alquiler en el proyecto de futura ley de vivienda

Se ha anunciado un acuerdo entre los socios del Gobierno de España para la tramitación de una ley estatal de vivienda, cuyo punto más destacado podría consistir en el control de precios de los alquileres.

Ponemos todo en condicional porque en estos momentos la información disponible es la que procede de declaraciones de políticos y de diversos artículos de prensa “avanzando” lo que podrían ser las líneas generales de la futura ley. Una norma que aún no se ha plasmado en proyecto de ley y que deberá seguir un trámite parlamentario hasta su probable aprobación definitiva. Además, según las informaciones adelantadas, es posible que la propia norma -una vez aprobada- prevea un plazo para la entrada en vigor de los aspectos concernientes al control de precios de los alquileres.

Por el momento se trata de un anuncio de una futura norma, cuyo alcance y fecha de entrada en vigor no conocemos. Además, incluso en caso de aprobación en los términos avanzados, su aplicación práctica deberá pasar por el tamiz de cada comunidad autónoma e incluso de los ayuntamientos afectados.

Por el momento, las reglas del alquiler no han cambiado. Si usted quiere poner un piso en alquiler vea todos nuestros consejos en la sección de Alquiler.

El precio de la vivienda está caro

Desde OCU venimos constatando desde hace muchos años la carestía del precio de la vivienda en nuestro país. Es un hecho objetivo que el gasto de la vivienda ocupa una parte desproporcionada en el presupuesto de los hogares españoles.

La vivienda y el coste de la vida por ciudades.

Por ejemplo, cuando se considera el coste de la compra en relación con la capacidad de pago de los hogares españoles, como refleja el indicador de esfuerzo que publica el Banco de España (ver gráfico).

 PRECIO DE LA VIVIENDA MEDIDO EN AÑOS DE RENTA BRUTA QUE DEBE DESTINAR UN HOGAR

Fuente: Banco de España.

Desde el punto de vista económico, al comparar los precios medios de la vivienda con el valor que estimamos razonable -aquel que resulta de la capitalización de los rendimientos esperados de la vivienda-, los análisis que realizamos por barrios en las grandes ciudades españolas también nos muestran la carestía de los precios de la vivienda (hablamos de precios de compra). De 248 barrios analizados, solo el 5% tendrían precios calificados como “baratos”, mientras que un 92% son caros y merecerían un consejo de venta a los ojos de nuestros analistas.

En materia de alquiler hay que diferenciar dos tipos de mercado: el de las grandes ciudades -especialmente Madrid y Barcelona- que acaparan el mayor número de viviendas en alquiler y que marcan la tendencia de precios, y el resto del país. Los mercados más activos en alquiler coinciden con los más poblados y los más activos a nivel laboral.

De hecho, el mercado del alquiler sigue de cerca la tendencia que marca el mercado laboral. Así se ve por ejemplo en el efecto que ha tenido la pandemia (ver gráfico).

 PRECIO MEDIO DEL ALQUILER EN BARCELONA, MADRID Y MEDIA DE ESPAÑA (en €/m² al mes)

Fuente: datos del portal Idealista.

El último verano ha marcado una recuperación al alza de los precios del alquiler en las grandes ciudades, incluida Barcelona (+2% en el trimestre), como consecuencia de la progresiva recuperación de la movilidad y la actividad económica tras los meses más duros de la pandemia.

Siendo el precio de la vivienda caro y considerando la necesidad de que los poderes públicos tomen medidas que puedan facilitar la moderación de los precios, cabe plantearse si el control de precios del alquiler es la mejor solución.

La estructura del mercado de alquiler en España

En España la inmensa mayoría de las viviendas en alquiler pertenecen a propietarios particulares. El propio Ministerio de Transportes elabora su índice de precios de alquiler con base en los datos de declaraciones de IRPF de estos propietarios. Entre las medidas aprobadas por el Gobierno en el marco de la pandemia se incluyó incluso la figura del arrendador vulnerable, reconociendo que hay propietarios que dependen de los ingresos de las rentas para vivir.

El número de viviendas en alquiler propiedad de sociedades o fondos de inversión es proporcionalmente limitado.

El control del precio de los alquileres lleva un año vigente en Barcelona y otros municipios de Cataluña. Si observamos la evolución de los precios del alquiler en Barcelona, vemos que hasta septiembre de 2021 el precio medio había bajado un -7,3% en doce meses (en datos del mayor portal inmobiliario, Idealista). ¿Está ligada esa bajada de precios al control de los alquileres? Por el momento no hay evidencia de ello.

En el mismo periodo, el precio medio del alquiler en Madrid había bajado un -7,7%, sin que esté operativo ningún control de precios del alquiler. Y en el conjunto del país la bajada era del -8,1% anual.

De hecho, antes de la entrada en vigor del control de alquileres, el precio medio del alquiler en Barcelona ya había bajado un -4,2% anual en septiembre de 2020. Todo parece indicar que las condiciones del mercado, influenciadas por el mercado laboral y la marcha general de la economía, pesan más sobre los precios del alquiler que cualquier otra medida intervencionista.

Ocurre que tenemos una gran concentración del mercado laboral en grandes ciudades y que en momentos de expansión económica la demanda de vivienda no se cubre con la oferta actual. Ese desequilibrio incide directamente en los precios del alquiler.

¿Intervenir el mercado de alquiler?

Más vivienda pública en alquiler

Para corregir el precio excesivo de la vivienda debería existir más vivienda pública en alquiler. Si se quiere que el sistema sea sostenible a largo plazo, los costes de suelo-edificación-conservación deben estar bien calculados para que puedan alcanzarse con unas rentas de alquiler razonables. Es perfectamente posible, aunque requiere de una voluntad política decidida.

Como consumidores nos interesa el resultado final: una vivienda más asequible para todos. Esto requiere unas condiciones de mercado estables que permitan un equilibrio de precios, con mayor inversión pública e intervenciones muy puntuales en casos señalados de urgencia social. También los incentivos fiscales pueden ayudar a que un mayor número de viviendas vacías recalen en el mercado del alquiler en condiciones razonables. Pero no está claro que la intervención directa y sistemática en los precios del alquiler vaya a suponer una mejora estable del precio de la vivienda, si provoca un retraimiento de la oferta de vivienda o un desincentivo a la conservación de los inmuebles para los cientos de miles de propietarios particulares.

Y respecto de los “grandes propietarios”, una preocupación de los consumidores es el control de la legalidad de su actuación, el respeto a la ley, la ausencia de imposición de cláusulas abusivas a los inquilinos, etc. Es algo que hay que controlar de manera continuada, pero no justifica una demonización a priori de aquellas sociedades que invierten en vivienda para su puesta en alquiler en condiciones de legalidad.

Los anuncios de medidas directamente intervencionistas en la capacidad de decisión de los propietarios provocan un lógico recelo. Para muchos puede ser un motivo más para plantearse la venta de sus propiedades.