Evolución de las ventas y precios
Las estadísticas relativas al mercado inmobiliario siguen marcadas por la recuperación de la actividad respecto de 2020, pero queda la duda sobre la dimensión de tal recuperación. En el primer semestre de 2021 la compraventa de inmuebles subió un 39% anual. La de viviendas aumentó un 31% y la de fincas rústicas un 59%. Si lo comparamos con 2019, las ventas de vivienda del primer semestre de 2021 fueron casi idénticas (+0,6% en 2021). Por el momento no hay un gran “despegue” de ventas.
En precios de oferta, el portal Idealista fija en el 5,2% el incremento anual en agosto de 2021, destacando las subidas en Andalucía (Málaga +8,6%) y la comunidad Valenciana (+8,5%).
Una demanda en auge
Según la EPA del segundo trimestre de 2021 el número de hogares aumentó más que en trimestres anteriores (112.000 en un año), aunque la variación anual de la población mayor de 25 años fue tan solo de 15.000 personas. La última EPA también mostró datos positivos en el empleo, con un aumento anual de ocupados superior al millón de personas. Hasta agosto de 2021 el paro registrado disminuyó en casi 470.000 personas en un año. El número de cotizantes a la Seguridad Social aumentó en 681.000 respecto de un año antes. Hay por tanto más personas con ingresos recurrentes, lo que en principio nutre la demanda de vivienda a condición de que exista estabilidad en el empleo.
Además, las condiciones de financiación de la vivienda son históricamente buenas, con un tipo de interés medio para
Evolución de las ventas y precios
Las estadísticas relativas al mercado inmobiliario siguen marcadas por la recuperación de la actividad respecto de 2020, pero queda la duda sobre la dimensión de tal recuperación. En el primer semestre de 2021 la compraventa de inmuebles subió un 39% anual. La de viviendas aumentó un 31% y la de fincas rústicas un 59%. Si lo comparamos con 2019, las ventas de vivienda del primer semestre de 2021 fueron casi idénticas (+0,6% en 2021). Por el momento no hay un gran “despegue” de ventas.
En precios de oferta, el portal Idealista fija en el 5,2% el incremento anual en agosto de 2021, destacando las subidas en Andalucía (Málaga +8,6%) y la comunidad Valenciana (+8,5%).
Una demanda en auge
Según la EPA del segundo trimestre de 2021 el número de hogares aumentó más que en trimestres anteriores (112.000 en un año), aunque la variación anual de la población mayor de 25 años fue tan solo de 15.000 personas. La última EPA también mostró datos positivos en el empleo, con un aumento anual de ocupados superior al millón de personas. Hasta agosto de 2021 el paro registrado disminuyó en casi 470.000 personas en un año. El número de cotizantes a la Seguridad Social aumentó en 681.000 respecto de un año antes. Hay por tanto más personas con ingresos recurrentes, lo que en principio nutre la demanda de vivienda a condición de que exista estabilidad en el empleo.
Además, las condiciones de financiación de la vivienda son históricamente buenas, con un tipo de interés medio para nuevas hipotecas del 1,6%, frente al 1,9% que terminó en 2020 o el 2,2% que había en 2019. Por otro lado, los hogares españoles ahorraron una gran cantidad de dinero durante la pandemia (los que tienen capacidad de ahorro, que no son todos) y esto también facilita decisiones de compra y de reformas en el hogar. Después de muchos meses reduciéndose el crédito hipotecario total para viviendas, el mes de junio de 2021 ya mostró un saldo positivo (0,4%).
Aumenta el esfuerzo en la compra
Al mismo tiempo sube el esfuerzo de los hogares en la compra de vivienda: en marzo de 2021 era del equivalente a 7,5 años de renta bruta del hogar, mientras que dos años antes no llegaba a 7, como se ve en el gráfico. Por su parte, las certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre vivienda en el segundo trimestre de 2021 duplicaron las del año anterior, marcado por el confinamiento. Llama la atención que el 46% de los casos se refirieron a hipotecas concertadas en el periodo 2005-2008. Es decir, endeudarse en un periodo de burbuja es muy peligroso.
ESFUERZO EN LA COMPRA DE LA VIVIENDA, EN AÑOS DE RENTA BRUTA DISPONIBLE
Banco de España.
La actividad constructiva crece
Hasta mayo de 2021, los visados de viviendas nuevas bajaron un 1,4% anual (93.000 viviendas en un año). La licitación pública aumentó un 75% en el primer semestre de 2021 y podría impulsar más la construcción a medida que estén disponibles los fondos europeos de recuperación. El consumo de cemento se incrementó un 17% en el primer semestre de 2021 pero aún no alcanza el nivel de 2019.
Los costes de edificación no son ajenos al incremento general de costes que sufre la economía y subieron un 8,3% anual en mayo de 2021 (Banco de España),
Conclusiones
La recuperación del empleo y la movilidad unida a la facilidad histórica del crédito debieran ser factores que impulsaran la compra y el alquiler de viviendas. Pero los precios medios siguen estado por encima de la capacidad de pago d elos hogares españoles. No descartamos subidas a corto plazo, pero prevemos una corrección de precios a medio plazo, por lo que debe medir sus decisiones de compra y limitarse a verdaderas oportunidades como las que analizamos en nuestros estudios por barrios
