Alquiler de temporada, cambios a la vista

Qué va a pasar con los alquileres de temporada

El alquiler de temporada está en el ojo del huracán, como lo ha estado el alquiler vacacional. Se vienen cambios legales que conviene conocer, para tener claras las reglas a qué atenerse y los derechos y obligaciones legales, tanto para el propietario como para el inquilino.

En el alquiler de una vivienda, desde el punto de vista legal, existe una diferencia clave entre lo que se considera alquiler de vivienda habitual y el resto de alquileres de vivienda para otros usos.

La diferencia está en la finalidad a la que el inquilino va a destinar la vivienda alquilada. Si va a hacer de ella su vivienda permanente, se considera alquiler de vivienda y ese arrendamiento pasa a gozar de una protección especial que le concede la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esa protección del inquilino afecta a cuestiones como la duración mínima del contrato a que tiene derecho, la regulación de la actualización anual de la renta, unas reglas imperativas sobre el reparto de gastos del alquiler, la prohibición de cobro de comisión de agencia al inquilino y, en las zonas que se declaren de mercado tensionado, también afecta al límite de la renta de esos contratos.

Modelo de alquiler de temporada.

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Qué se considera alquiler de temporada ahora

Los alquileres llamados de temporada son los que se firman para que el inquilino haga un uso de esa vivienda que es temporal y motivado por alguna causa que hace que durante un tiempo deje su vivienda habitual y se aloje en esa vivienda para satisfacer algún tipo de necesidad: desplazamiento temporal por trabajo, por estudios, por vacaciones, por tratamiento médico, etc., etc. Incluye el alquiler de habitaciones para estancias temporales.

Esos alquileres de temporada se consideran legalmente alquileres de uso distinto al de vivienda y no se les aplican las medidas de protección especial de la LAU que sí tienen los alquileres de vivienda habitual. No hay limitación de rentas, ni duración mínima, ni reglas imperativas de reparto de gastos, etc. Rige la libertad de pactos.

Para tratar de controlar mejor este tipo de alquileres, se aprobó un registro estatal de alquileres de corta duración, que será obligatorio desde julio de 2025.

Vea aquí cómo inscribirse en el registro de alquileres de corta duración.

Consejo: incluya siempre en el contrato de temporada el motivo que causa esa estancia temporal y la referencia a la residencia permanente del inquilino, que no puede ser el piso alquilado temporalmente.

En materia de IRPF, el alquiler de temporada no goza de la reducción del 50% que se aplica al alquiler de vivienda. Pero Hacienda sí lo admite en contratos de duración superior a un año, donde se considere que durante ese tiempo el inquilino sí tiene allí su residencia.

De qué se acusa a los alquileres de temporada

Algunos analistas y grupos parlamentarios consideran que este tipo de alquileres es una “vía de escapatoria” de los propietarios ante la creciente regulación de los alquileres de vivienda, que en algunos casos incluso podría utilizarse como fraude de ley (para esconder auténticos alquileres de vivienda), y se pretende terminar con la libertad de pacto y regular también este tipo de alquileres. Al igual que se hace con la amplia regulación de los alquileres turísticos. Se pretende constreñirlos o desincentivarlos de tal modo que se reduzcan al mínimo número posible, con el objetivo o el deseo de que cada alquiler de temporada o turístico que se cierre sea un alquiler más que se destinará a vivienda permanente.

Es un hecho que la oferta de vivienda en alquiler permanente es totalmente insuficiente para satisfacer a una demanda que no para de crecer. La demanda crece por el incremento de la población y del número de hogares, y por el incremento del número de ocupados. Una mayor demanda que tiende a concentrase en grandes ciudades, las islas y el arco mediterráneo.

A su vez, la oferta de pisos en alquiler lleva años bajando. En España dos de cada tres pisos son alquilados por pequeños propietarios y muchos de ellos tienen miedo a no poder recuperar sus viviendas en plazo razonable en caso de impago, a causa de medidas como la suspensión de los desahucios que lleva ya más de cinco años en vigor. Junto a ello, hay arrendadores profesionales que prefieren el alquiler de temporada porque además de presentar menos riesgo ofrece una rentabilidad superior.

¿Es más rentable el alquiler de temporada?

Los cambios que vienen en alquileres de temporada

Además de cumplir con la obligación de registro que hemos comentado, que se aplica en todo el país, por el momento es Cataluña quien se ha adelantado a regular los alquileres de temporada, pero también existen proposiciones de ley a nivel estatal.

En Cataluña, se está tramitando como proyecto de ley, lo que implica que la regulación final pueda incorporar novedades. La idea es asimilar los alquileres de temporada y de habitaciones a los de vivienda, en el sentido de que se les aplique igualmente las limitaciones a la renta en zonas de mercado tensionado; que se sometan a reglas de reparto de gastos, prestación de fianza. Por ejemplo, la suma de los alquileres concertados simultáneamente en una vivienda no podrá exceder de la renta máxima aplicable a un alquiler de vivienda. Se excluye a los alquileres con fines de ocio o vacaciones, algo que habrá que justificar en el contrato. El uso fraudulento del alquiler de temporada para esquivar la regulación de los alquileres de vivienda está sancionado con hasta 900.000 euros. Se faculta a los ayuntamientos a limitar los alquileres de temporada, al igual que pueden hacer con los turísticos.

En la proposición de ley estatal, que previsiblemente llevará más tiempo para su aprobación, se habla de imponer una duración máxima de 9 meses, la necesidad de justificar adecuadamente la temporalidad citando la causa y su conexión con el plazo pactado, bajo pena de ser considerado un alquiler de vivienda. También se busca el modo de dar cobertura legal a la normativa catalana, ya que según la Constitución Española la regulación básica de los alquileres es competencia exclusiva del Estado, lo que ha hecho que en el pasado se hayan declarado nulas diversas normativas autonómicas.