Alquiler de vivienda y arrendamiento de temporada
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace una distinción esencial entre los alquileres cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y el arrendamiento para uso distinto de vivienda, incluido el de temporada, "de verano o cualquier otra".
Los alquileres para uso de vivienda gozan de protección especial en cuanto a su duración, reparto de gastos, actualización de la renta, derechos de subrogación, etc.
Mientras que los alquileres para uso distinto de vivienda habitual, como los de temporada, no gozan de la misma protección y están sometidos básicamente a lo pactado entre las partes.
Los alquileres de temporada están justificados cuando responden efectivamente a un fin temporal. Así debe indicarse en el contrato de manera expresa. Desde el 1 de julio de 2025 existe la obligación legal de registrar este tipo de contratos en un registro estatal. No todo alquiler de temporada es fraude.
¿Por qué están en auge los alquileres de temporada?
Caso de fraude en arrendamiento de temporada
Una característica de los alquileres de vivienda es que permiten al inquilino permanecer en la casa alquilada durante un periodo de al menos 5 años (o siete si el arrendador es persona jurídica), con una renta que como mucho se actualiza año a año con base en el índice de revalorización de los alquileres (inferior al IPC).
Existen algunos casos en los que el arrendador no quiere someterse a esas restricciones de tiempo y de cuantía de la renta, y opta por hacer contratos de temporada por periodos cortos, tras los cuales está libre para firmar nuevos contratos con nuevas condiciones. El propietario es libre de elegir el tipo de alquiler que desee firmar, siempre que no se haga en fraude de ley.
Ha habido casos donde los jueces han entendido que la firma de un contrato de alquiler de temporada estaba ocultando en realidad un auténtico alquiler de vivienda que debería ser de larga duración.
Con independencia de lo que diga literalmente el contrato, los jueces se fijan en determinados indicios. Como en el caso juzgado por la SAP Albacete de 11 de julio de 2025.
La clave es la finalidad de cada alquiler
La calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, que debe ser ocasional y esporádica. Ese alquiler responde a una necesidad del inquilino no de establecer allí su vivienda habitual, sino de ocuparla durante un periodo determinado para una finalidad concreta, por razón de circunstancias diferentes, distintas siempre a la instalación allí de su domicilio habitual. Responde a razones de conveniencia, comodidad o necesidad puntual. Es una situación transitoria, aunque puede repetirse en diversos momentos, como un tratamiento hospitalario, unas vacaciones, un desplazamiento laboral temporal, obras en la vivienda habitual, etc. Ese arrendatario mantiene otra vivienda como residencia permanente y domicilio habitual, y así conviene indicarlo en el contrato.
Hay casos en los que el arrendador obliga al arrendatario a formar este tipo de contratos aun a sabiendas de que el inquilino busca una residencia habitual. Y lo hacen para “saltarse” las obligaciones impuestas por la LAU.
La simulación no puede presumirse y ha de ser probada por quien la alegue.
No es sencillo probar estos casos. Los jueces pueden fijarse en determinados indicios.
Razones para pensar que es un alquiler simulado
En el caso juzgado por la SAP Albacete de 11 de julio de 2025, los jueces concluyen que se trata de un “contrato de arrendamiento de vivienda simulado en otro de temporada, con la finalidad de poder limitar el plazo de su duración e incluir escudos contra el incumplimiento del arrendatario, en particular, la cláusula penal que se hace valer en este asunto”. El casero no solo pedía el fin del contrato (supuestamente temporal) sino también el pago de una penalización por seguir ocupando la casa.
No importa el título del contrato o su mero tenor literal. Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son. Cuando se quiere simular, es claro que el contrato tratará de calificarlo como de temporada. Por eso los jueces se fijan en otros indicios.
Les resulta relevante que se produjera una concatenación de contratos idénticos, en los que sólo cambia el plazo de duración y las fechas. El arrendador no alega razones que expliquen la temporalidad. La inquilina está empadronada en esa vivienda. Aportó un contrato laboral para trabajar en Albacete, pero es un contrato indefinido, que no abona la tesis de la temporalidad.
Por el conjunto de circunstancias, el tribunal considera acreditada por la vía de las presunciones la simulación operada que, en realidad, era un contrato de arrendamiento de vivienda por cuanto tiene por objeto la residencia habitual y permanente de la arrendataria.
Por la fecha de celebración del contrato la duración se establece una duración mínima de cinco años que no habían transcurrido cuando se interpuso la demanda de desahucio por expiración del término. Ni procedía la resolución contractual ni, tampoco, la condena indemnizatoria en aplicación de una cláusula penal tanto porque no se había producido ningún incumplimiento del plazo por parte de la arrendataria ni por cuanto dicha cláusula penal no es válida en un escenario de arrendamiento de vivienda.
Al considerarse el contrato como de alquiler de vivienda, su duración pasa a ser la que la LAU prevé para estos alquileres, sin tener en cuenta lo que pone en el contrato.
