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Chat IBI e impuestos: OCU responde dudas

27 noviembre 2013
Chat IBI e impuestos

27 noviembre 2013

El IBI no deja de subir, en la misma medida que los precios de los inmuebles bajan. Los expertos en inmuebles y fiscalidad de OCU han respondido a las dudas planteadas en un chat on line el 28 de noviembre.

El IBI se ha disparado en pocos años, con subidas que llegan en algunos sitios al 60%. Y al mismo tiempo, el precio de los pisos no para de bajar.  Desde OCU nos movilizamos contra la subida del IBI ¡Únete tú también!

Abajo la subida del IBI

 

Son muchas las dudas que se le plantean a los ciudadanos sobre el IBI y otros impuestos municipales. Los expertos en inmuebles y fiscalidad de OCU dan respuesta en este chat.

Nicasio pregunta:

  • Me gustaría saber si la subida del IBI, que he sufrido yo (y todos mis vecinos) este año, de casi un 19% con respecto al IBI de 2012 es legal. Desde que compre la vivienda en el 2006, casi se me ha doblado la cuantía del IBI. Ese año pagaba 256,75 € y en 2013 442,93 €, más de un 72% de subida en 8 años. Cuando yo no creo que la vendiera por lo que me costó  ¿Esto es legal? yo creo que es un abuso de poder en toda regla.

OCU responde

Tu  caso es otro ejemplo de una subida desproporcionada e injusta del IBI en los últimos años. Algo que queremos poner de manifiesto con la campaña de OCU: efectivamente, los cálculos que se aplican están fuera de toda lógica respecto de la evolución de los precios de los inmuebles en los últimos años. Solo la presión de los ciudadanos puede hacer que las autoridades adopten medidas para hacer más justo el cálculo de la cuota del IBI, mediante una valoración actualizada del catastro y la aprobación de unos tipos y unas bonificaciones que contribuyan a adecuar el IBI a la capacidad contributiva de los vecinos. OCU, con esta recogida de firmas quiere hacer ver esta realidad a las autoridades (tanto a los alcaldes como a la Diputación de Valladolid, en tu caso).

Ar. pregunta

  • Hola buenos días, quiero saber que plazo tengo para pagar el IBI sin sufrir un embargo.

OCU responde

Hola. Cada ayuntamiento fija el calendario de pago. Suele establecerse un periodo de pago voluntario y un periodo obligatorio, con una fecha límite. Pasado ese plazo, en cuanto los servicios municipales constaten el impago, iniciarán las acciones para reclamarlo. El plazo hasta que puedan proceder a un embargo es por tanto muy variable. No sabemos cuál es en tu caso, pues ignoramos donde vives: habría que revisar la ordenanza local o informarte en el ayuntamiento de cuál es el plazo de pago.

Sandra pregunta 

  • ¿Todo el mundo está obligado a pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles? 

OCU responde

Tienen que pagar el IBI todos los que son propietarios de un inmueble a uno de enero de cada año. También lo deben pagar los titulares de un usufructo (por ejemplo, en los bienes heredados). Los copropietarios de un inmueble pueden solicitar que se divida la liquidación del impuesto entre todos ellos, de forma que cada uno pague su parte: para ello deben facilitar sus datos personales, domicilio e informar de su cuota de propiedad sobre el inmueble. 

Familia R.G. pregunta

  • Mi marido y yo estamos ahora en el paro, y en breve nos convertiremos en familia numerosa. Este año, en el que todos los valores inmobiliarios están por los suelos, nos encontramos con que la subida de la contribución ha sido bestial.  Hace unas semanas fui a preguntar qué tipo de bonificaciones se podían aplicar, ya que en poco tiempo pasaremos a ser familia numerosa, y me dijeron que ellos aplicaban las bonificaciones que decidían y que para qué iba a preguntar si todavía no había nacido la criatura. Me gustaria saber si se puede solicitar revisión de catastro, o eso va en función a lo que aprueban en los plenos. También si es cierto lo de que por ser familia numerosa no me puedo descontar ningún porcentaje, o sea, que me apliquen bonificaciones.

OCU responde

Vuestro  caso es un ejemplo de la falta de equidad del IBI que denunciamos en la campaña de OCU. Se han actualizado los valores catastrales justo en un momento en que los inmuebles tenían un valor desorbitado y no se han previsto medidas suficientes para atenuar el efecto de esa gran subida de valores en los ciudadanos con menos recursos económicos. Solo la presión de los vecinos puede hacer que se mejore la norma.

El ayuntamiento de vuestro municipio (Carlet) utiliza los valores del catastro que se han actualizado con efectos desde 2009. Eso implica que  no se va a realizar otra revisión general de los valores catastrales hasta que pasen varios años y que  en los próximos años el recibo de IBI va a seguir subiendo (salvo que se reduzcan los tipos), porque el incremento del valor catastral de la vivienda se aplica al cálculo de la cuota del IBI de modo progresivo. Aunque no se vaya a revisar el valor catastral para todo el municipio, sí podrías revisar si te han hecho bien los cálculos. Por ejemplo, si han tenido en cuenta la superficie real de la vivienda, su antigüedad, su estado de conservación o si es una vivienda interior…

El ayuntamiento de Carlet no tiene prevista en su ordenanza sobre el IBI la bonificación para familias numerosas. Sí hay bonificaciones para viviendas de protección oficial. Y si domicilias el pago en una cuenta bancaria y accede a pagarlo en el mes de junio, te ahorrarías un 3%(si quieres acogerte a esta reducción, debes solicitarlo entre el 15 de enero y el 30 de mayo).

Al margen del IBI, os recomendamos preguntar en el ayuntamiento sobre las ayudas individuales no periódicas para situaciones complicadas como la que nos relatas.

Lucía pregunta

  • ¿Es posible lograr una reducción del IBI una vez que hemos entrado en una fase en que el valor de los inmuebles ha bajado? ¿Cómo se puede hacer?

OCU responde

En teoría, el valor sobre el que se calcula el IBI, el valor catastral, debería seguir cierta relación con el valor de los inmuebles en el mercado, sin que en ningún caso exceda de la mitad del valor de mercado.

Desgraciadamente, todos los valores catastrales que se han actualizado desde 2003-2004 han recogido valores que estaban injustificadamente hinchados en el mercado. El problema es que el catastro actualiza sus valores cada 10 años. Y la ley exige que hayan pasado al menos 5 años para volver a calcular los valores en una localidad.

En tu caso, Lucía, comprueba si está bien calculado y si te estás beneficiando de las bonificaciones a las que tienes derecho en su ayuntamiento.

Desde OCU creemos que hay que tomar medidas para corregir esta situación: pedir a los ayuntamientos y al catastro que se actualicen los valores catastrales de las revisiones hechas en los años de la burbuja, pero solo la presión ciudadana puede hacer que los políticos nacionales y locales tomen medidas para hacer que el IBI sea más justo.

Ana pregunta

  • Me gustaría saber calcular el IBI de mi vivienda. No sé que conceptos hay que buscar y como calcularlo, para ver si es correcto. También me gustaría saber si hay algún organismo al que se pueda acudir para solicitar la revisión del recibo y comprobar si el importe es correcto.

OCU responde

Lo más importante es comprobar que te aplican un valor catastral correcto,  que no hay errores sobre la superficie de su inmueble, su antigüedad, su estado, localización, etc. , porque esos aspectos influyen en el valor. Para ello puedes solicitar una certificación catastral. Las certificaciones catastrales pueden pedirse  en las Gerencias y Subgerencias del Catastro, en los Puntos de Información Catastral y a través de la Sede Electrónica del Catastro con el correspondiente certificado de firma electrónica. Respecto del valor de su suelo, puede ser interesante compararlo con otro propietario que tenga un inmueble en la misma parcela o edificio. No deberían existir diferencias, pero a veces sí existen.

Comprueba también  que aplicas las bonificaciones a que tienes derecho . Consúltalas en la ordenanza fiscal del IBI.

Las otras variables del cálculo (el tipo del impuesto, el cálculo del valor liquidable) las aplica el ayuntamiento y al ser operaciones matemáticas los errores son menos frecuentes.

Algunos ayuntamientos (deberían ser todos) ofrecen un servicio de atención e información sobre sus impuestos, entre ellos el IBI.

Daniel pregunta

  • Firmé una hipoteca en la que pone que yo asumo todos los gastos de la operación. Entre otros pagué el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, porque mi banco impuso la figura del fiador. Me gustaría saber si puedo reclamar que el banco me abone ese importe ya que entiendo que es él el sujeto pasivo.

OCU responde

El artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dice que “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.

El sujeto pasivo es el responsable del pago del impuesto, pero nada impide que mediante un pacto sea otro el obligado a pagar. Las entidades financieras suelen establecer en sus escrituras que es el prestatario el obligado al pago de los gastos e impuestos derivados de la constitución de la hipoteca. En OCU no tenemos constancia que dicha clausulas hayan sido consideradas abusivas por los tribunales. Si podría considerarse abusiva la imposición genérica de gastos sin especificar los conceptos... pero por lo que dices, Daniel, no parece que sea ése el caso. 

Marina pregunta

  • Tengo una duda con respecto al pago de este impuesto, no se si se paga por adelantado o por año transcurrido. Es decir, si yo he comprado la vivienda el 28 de febrero de 2013 ¿Me corresponde pagar a mí el IBI en estas fechas, o hasta el año que viene no tendría que hacerlo?

OCU responde

Quien debe pagar el IBI es la persona dueña del inmueble el 1 de enero, aunque posteriormente haya vendido la casa. Si el vendedor no lo paga, el Ayuntamiento debe intentar cobrárselo por todos los medios (embargo de cuentas, de salario, de bienes…). Sólo si así no tiene éxito, gracias a la afección fiscal del inmueble, puede dirigirse contra el nuevo propietario para cobrarlo, pudiendo llegar incluso a embargar el inmueble si no paga. Ahora bien, solo pagaría la cuota del impuesto no tendría que pagar recargo, intereses ni sanciones. El nuevo propietario debe pagar el recibo del IBI del año siguiente al de la venta. Las partes pueden pactar otra cosa en el momento de la venta, pero de cara al ayuntamiento, esas son las responsabilidades de cada parte. Por lo que nos cuentas, este año debe pagarlo quien te vendió la casa y tú, ya el próximo. 

Pab pregunta

  • ¿Cómo puede ser que pase a pagar por un piso en Calasparra (Murcia), de 96 euros en el año 2000 a unos 240 euros en el 2013? ¿Es normal?

OCU responde

Tu caso, Pab, es otro ejemplo de una subida del IBI que nos parece desproporcionada y desligada de la evolución real de los valores de los inmuebles, sobre todo en los últimos años. Sin conocer las particularidades del inmueble, simplemente podemos decirte qye las subidas pueden explicarse por el efecto conjunto de la actualización de valores catastrales en Calasparra a partir de 2006, que se traduce en una subida anual recurrente, y de las subidas de los tipos.

Por las cifras que nos indicas, tu recibo de IBI ha subido un 150% en ese periodo, mientras que la vivienda de segunda mano en la provincia de Murcia lo hizo en un 80%, entre el tercer trimestre de 2000 y el tercer trimestre de 2013.

La desproporción es clara. Solo la presión de los ciudadanos puede contribuir a que se corrijan estas injusticias. Desgraciadamente, todo indica que por el contrario, se pretende seguir subiendo el IBI todavía más.

Montse pregunta

  • Me gustaría saber cuánto han subido el IBI y la tasa de basuras este año en Madrid. ¿Lo saben?

OCU responde

Hola Montse. No tenemos datos estadísticos de subidas medias en Madrid.  La subida más destacada se produjo en 2012, con la actualización de los valores catastrales y la subida de tipos, pero está previsto que cada año siga subiendo el recibo como consecuencia de la aplicación progresiva del nuevo valor catastral. Entre 2008 y 2012, hemos visto subidas en el recibo del IBI que rondaban el 40%. Al añadirles la tasa de basuras, el total (es decir, lo que el propietario tiene que pagar en total) presenta subidas que rondaban  el 60%.

¿Y este año? Entre 2012 y 2013, los recibos que hemos estudiado mostraban subidas del IBI cercanas al 5% y una congelación de la tasa de basuras. Pero eso no excluye que para otros inmuebles las subidas hayan sido distintas por las circunstancias particulares de cada caso.

Paco pregunta

  • Tengo dudas respecto a la subida que me han hecho en el impuesto del IBI de una vivienda que heredamos de mi padre tres hermanos. Querría saber si es correcto y legal que en unos dos o tres años hayan subido el IBI de esta casa de 100 € a los 295 € de este años. También quería preguntar si el recibo que vengo pagando yo entero desde que hace 8 años falleció mi padre se puede emitir a cada hermano según su parte proporcional que le ha tocado y figura en escritura: mis hermanos tienen 1/9 parte cada uno y yo tengo 7/9 de la casa, pero el usufructo es de mi madre mientras viva. El recibo viene a nombre de mi madre (no sé por qué), aunque lo vengo pagando yo por domiciliación bancaria, ya que ellos no quieren pagar. ¿Cómo podría regularizar de forma más ventajosa para mi este recibo del IBI?

OCU responde

Hola. A tenor de los datos que nos das, lo cierto es que la subida que te afecta es muy posible, sobre todo debido a subida del valor catastral.

Cuando los propietarios son varias personas es posible solicitar la división del impuesto, en función de la cuota de propiedad de cada uno… pero en este caso, el IBI del piso figura a nombre de tu madre porque es ella, como titular del usufructo de la vivienda, quien tiene obligación de pagarlo. Los nudos propietarios (en este caso tus hermanos y tú) no tienen que pagarlo hasta que adquieran la plena propiedad.  

Alejandro pregunta

  • ¿A quien le corresponde el pago del IBI en el caso de un arrendamiento, al arrendador o al arrendatario?

OCU responde

El Ayuntamiento exige siempre el IBI al propietario, aunque la casa esté alquilada, el arrendador es el responsable. No obstante, también hay que distinguir si se trata de un piso de alquiler actual o de renta antigua. Si es “de renta antigua” (contratos anteriores a 9/5/1985), el dueño puede repercutir al inquilino el importe del IBI. En los alquileres más recientes, solo podría exigirse el pago al inquilino si así se ha pactado expresamente en el contrato, algo que no es muy frecuente. En todo caso, ante el ayuntamiento, el responsable es el propietario. Así que, si no se dice lo contrario en el contrato, el IBI lo debe pagar el arrendador.

X pregunta

  • Soy concesionario de una plaza de garaje vecinal en la C/Elvira de Madrid. Si la plaza no es mía, puesto que es una concesión por 40 años a un precio ya de por si caro... ¿por qué he de pagar yo el IBI, si el bien no es mío?

OCU responde 

Hola. El IBI grava no solo la propiedad sino también otros derechos sobre los inmuebles, como el usufructo, el derecho de superficie, y, como en el caso que planteas, el derecho de concesión administrativa sobre un inmueble. Así lo recoge el artículo 2 de la Ordenanza fiscal del IBI de Madrid. Lamentablemente, esto no siempre se explica bien a quienes pretenden adquirir estas plazas de garaje en concesión, y sin embargo es algo que debe ser muy tenido en cuenta.

Edu pregunta

  • ¿Se sabe algo más acerca del caso de las plusvalías cobradas mal por los ayuntamientos? ¿Hacienda ha ratificado que el cobro es correcto según la Ley de Haciendas Locales? Para recurrir ante el Ayuntamiento, ¿no sería mejor esperar a que haya alguna sentencia del Supremo, para tratar de evitarse el costo y el resultado incierto de un contencioso administrativo? (Antes de que pasen los cuatro años de rigor).

OCU responde

No, los ayuntamientos no han rectificado. Lo cierto es que el Supremo puede tardar bastante en pronunciarse, y puede que para entonces hayan transcurrido los cuatro años de prescripción de muchos pagos de este tributo. En función de la cuantía que a cada uno le resulte, cada afectado tiene que valorar si merece la pena abordar el coste del contencioso. Otra opción es presentar la reclamación previa en vía administrativa un poco antes de que se cumplan los cuatro años, para que no venza la prescripción...

 Dani pregunta

  • Al morir mis abuelos, hace unos 4 años, mi madre y sus hermanos recibieron por herencia el 25% de un inmueble, ahora quieren intentar venderlo. Si llegaran a venderlo... ¿tendrían que pagar algún tipo de impuesto? Me dicen que en la aceptación de la herencia les indicaron que no podían venderlo antes de los 5 años si no tendrían que pagar algún tipo de impuesto.

OCU responde

De lo que nos comentas deducimos que el fallecido residía en una CCAA en la que hay que pagar Impuesto de Sucesiones, y aplicaron la reducción por heredar la vivienda habitual del fallecido, lo que supone ahorrarse un mínimo del 95% del impuesto sobre la vivienda (algunas CCAA aplican porcentajes más altos). Pero para no perder el derecho a la reducción hay que mantener la propiedad del inmueble diez años desde la fecha del fallecimiento, aunque algunas CCAA lo han rebajado a 5 años. Si ése es vuestro caso, como parece, lo más recomendable sería esperar a que transcurra el plazo marcado por la Ley autonómica de residencia del fallecido. En caso contrario, tendrían que pagar lo que no pagaron en su momento más los intereses correspondientes. Si consiguen venderlo pasado el plazo tendrán que declarar la ganancia o pérdida en el IRPF, y también pagar la plusvalía municipal. 

David pregunta

  • El valor catastral del suelo, ¿puede variar de tu parcela a la de tu vecino, o deben ser iguales y variar según la zona? Y el valor catastral de la vivienda, ¿puede variar en casas iguales en plano pero construidas en diferentes fechas?

OCU responde

Hola David, si el suelo de la parcela del vecino tiene la misma superficie y la misma edificabilidad, en general el valor catastral debe ser el mismo. Pudiera pasar que justo la división de polígono revisados en diferentes años pasara por la medianera de esas parcelas… pero es rarísimo que esto suceda.

En lo que respecta al valor catastral de inmuebles, sí puede variar en casas construidas en diferentes años, aunque sean iguales, pues el valor catastral es la suma de suelo y la construcción… y la construcción pierde valor cuanto más antigua sea.


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