Todas sus dudas sobre la calefacción central

Calefacción central: quién toma las decisiones

Para comunidades de propietarios con calefacción central es sabido que existe la obligación de instalar sistemas para individualizar los consumos. En zonas climáticas de tipo C, D o E es obligatorio, salvo que en el caso concreto se aprecie una falta de viabilidad técnica o rentabilidad económica, tras haber realizado el estudio correspondiente y obtener un certificado de la empresa mantenedora de la instalación central.

Gran número de comunidades con calefacción central ya han realizado la individualización de consumos y los vecinos lo han notado en sus facturas y en su uso y (¿menor?) confort diario.

Desde hace unos meses es posible contratar una tarifa regulada de gas natural para comunidades de propietarios.

El encarecimiento de los combustibles y de muchos otros gastos hace que tanto los propietarios particulares como las propias comunidades de vecinos busquen modos de economizar. Esto planea algunas dudas respecto de la calefacción central y de otros servicios comunes.

Vamos a tratar de aclarar dudas que nos han planteado.

Cómo reducir gastos en la comunidad de propietarios.

¿Puedo dejar de pagar si no uso un servicio?

No. El hecho de no usar un específico servicio comunitario, como la piscina, alumbrado, pistas deportivas, portería, salvaescaleras o plataforma elevadora, calefacción central, etc., no excluye del pago de la cuota, salvo que exista una exoneración expresa en los estatutos o por acuerdo unánime de la junta. Consulte los estatutos de su comunidad para comprobar que se cumplen.

Las cláusulas de exoneración de gastos que figuran en los estatutos se deben interpretar de forma restrictiva y literal. La exoneración debe de esta recogida en los estatutos inscritos en el Registro de la propiedad de modo claro y sin dudas, y su aplicación debe de realizarse con criterios de literalidad y de modo que la interpretación no resulte ilógica, irrazonable, arbitraria o contraria a la Ley.

Por ejemplo, las exoneraciones concretas -ya sean de gastos de mantenimiento, uso, conservación, limpieza, alumbrado, cuidado o reparación de portal y escalera, etc.- no se extienden a los gastos de instalación del ascensor y menos cuando se trata de una instalación de nuevas por no existir antes ese servicio en la comunidad o cuando se baja a cota cero, por ejemplo.

Cómo se reparte el gasto de calefacción central

En el caso de la calefacción central, los estatutos suelen establecer un reparto del gasto bien por coeficiente bien por el número de elementos que cada propietario tiene en su vivienda o local.

Un propietario no puede hacer un cambio unilateral en su instalación porque afecta al sistema en su conjunto, a la circulación del agua, a la presión, al funcionamiento de las bombas, válvulas, etc.

Si un vecino ha ampliado el número de elementos en sus radiadores debería pagar más por el gasto de calefacción central. Ahora, como es obligatoria la instalación de contadores de consumo individual, muchas comunidades han tenido que reordenar su instalación central y, en principio, el gasto se traslada a los propietarios de dos modos: un reparto del gasto general entre todos (según el criterio de reparto que figure en estatutos) y una atribución del gasto individual según el consumo particular que ahora se mide.

Si la comunidad hace mal el reparto de gastos.

¿Puedo hacer cambios unilaterales en mi instalación de calefacción central?

Un propietario particular no puede decidir unilateralmente salirse del sistema de calefacción central. Es indiferente si desde cierta fecha el piso o local está o no cerrado, o si se han retirado o no los radiadores. El servicio debe ser abonado igualmente mientras no exista acuerdo unánime de la Junta de Propietarios en sentido contrario, pues no se está cobrando por los consumos realizados sino por el servicio prestado.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25/3/2022 trató del caso de un local que desde hacía años estaba alquilado a una empresa de congelados, y se habían eliminado todos los radiadores. El propietario pretendía no pagar por el gasto de calefacción central pero los jueces rechazaron su pretensión y le condenaron a seguir pagando ese gasto aunque no hubiera ya radiadores en el local.

Otra cosa es que un vecino solicite la desconexión del servicio central y la comunidad haya decidido acceder a no cobrar las cuotas correspondientes a partir de una fecha. Esto sería un acto voluntario de la comunidad, pero no un derecho de los propietarios.

Si un vecino decide apagar todos sus radiadores o poner el termostato a cero, no pagará (previsiblemente) por consumo individual pero sí tendrá que pagar los gastos generales de la calefacción: mantenimiento de la caldera, bombas, circuitos comunes, revisiones, etc.

Quién repara las tuberías de una calefacción central.

¿Quién decide si la calefacción no se enciende un año? ¿Y el horario?

La calefacción central es un elemento común que da servicio a todos. Hay decisiones que son de administración ordinaria, como efectuar una revisión, mantener el suministro ordinario con la compañía proveedora, cortar temporalmente el servicio durante unas horas para efectuar una reparación, etc. Estas decisiones del día a día las suele tomar el presidente o el administrador.

El horario de funcionamiento suele ser el mismo de año en año. Si se plantean cambios significativos que vayan a suponer una variación del gasto y del servicio prestado, la junta debería aprobarlo por mayoría simple. Puede hacerse en la junta ordinaria al hablar del presupuesto anual, indicándolo como punto expreso del orden del día.

Ahora bien, si la decisión supusiera en la práctica la no prestación del servicio durante un año o más tiempo, la mayoría tendría que ser distinta. Si la causa es una avería, lo que hay que aprobar es la reparación de acuerdo con el mejor presupuesto que se obtenga, por mayoría simple.

Si la causa del cese del servicio es una decisión voluntaria de algunos propietarios, por ejemplo con el objetivo de ahorrar en gasto común, en nuestro criterio sería necesaria una mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Porque se está produciendo de facto una supresión de un servicio común de interés general, y eso obligaría a todos los propietarios a buscarse alternativas individuales de calefacción, cuando el inmueble dispone de un sistema de calefacción central. Esa decisión no la puede tomar una mayoría simple ni absoluta.

La junta puede adoptar un acuerdo que considere oportuno y el vecino disconforme puede impugnar un acuerdo de la comunidad en determinados casos previstos por la ley. Sería el juez quien decida, pero habremos incurrido en gastos extra.

Gasto en zonas comunes que solo usa un vecino.