Mala distribución de los gastos de la comunidad entre vecinos
Cuando se reparte un gasto común entre varios es esencial tener claro el criterio de reparto del gasto: si participan todos y en qué medida o proporción. En una comunidad con 100.000 euros de gasto y 10 vecinos, no es igual repartirlo a partes iguales (10.000 € cada uno) que distinguir si participan solo 5 en esos gastos (nos toca a 20.000 € cada uno, porque los dueños de locales queden excluidos, por ejemplo) o repartir el gasto por coeficiente a alguien que solo tiene un 5% de cuota (le tocarían 5.000 € de gastos).
Es muy importante conocer los criterios de reparto en su comunidad de propietarios. Consulte siempre los estatutos y la escritura de constitución de la comunidad. Veamos un caso reciente.
¿Cree que no le corresponde un gasto de la comunidad?
Dos vecinos impugnaron los acuerdos de la junta de su comunidad que aprobaban el presupuesto del año y la liquidación de los ingresos y gastos del ejercicio del año anterior. El motivo era porque no se respetaba el reparto de gastos que aparecía recogido en la escritura de constitución de la comunidad, que asignaba a cada uno de los 176 propietario un coeficiente de contribución a los gastos.
En lugar de eso, se aplicaba una distribución de gastos en cinco tipos: se dividían unos gastos por los cuatro portales, se excluían a locales y garajes en otros y se adjudicaban algunos gastos a partes iguales entre los propietarios.
Cómo se fijan las cuotas de participación en comunidades.
Mirar el título constitutivo de la comunidad (la escritura)
En este caso no existían estatutos de la comunidad y la escritura de constitución decía que la comunidad se regía por la Ley de Propiedad Horizontal y “por los Estatutos de Régimen Interior que acuerde cada Comunidad en relación con el reparto de los gastos específicos de cada escalera”. Estas normas de régimen interior sobre gastos nunca llegaron a redactarse y aprobarse pero se aplicaron en la práctica durante muchos años en aquella comunidad.
La cuestión es distinguir entre gastos que puedan ser individualizados y otro que no. A ojos del Tribunal Supremo (STS 18/11/2022), la escritura de división horizontal -lo que se conoce como el título constitutivo de la comunidad de propietarios- permitía una distribución de gastos por bloques (portales o escaleras), aunque no estuviesen aprobados esos “estatutos de régimen interior” de los que habla la escritura.
Corregir la cuota de gastos de la comunidad.
Es cierto que la regulación de esa comunidad no era lo clara que sería deseable. Pero de lo que dice la escritura se desprende (así lo interpreta el Supremo) que al tratarse de varias escaleras o portales los integrantes de la comunidad, se preveía la aprobación de presupuestos para los gastos específicos de cada escalera. Y esa mención habilitaba a la Comunidad para diferenciar en sus presupuestos los gastos de las viviendas con respecto a los garajes “que tienen realidad económica y funcional manifiestamente diferente” y con respecto a los locales.
Es decir, hay una primera individualización de gastos por portales. En unos participan todos y en otros están excluidos los garajes o los locales. Pero una vez determinado quién paga, el reparto se hace por los coeficientes que tenga cada propietario.
Reparto lineal y reparto por coeficientes
Pero había otros gastos que se repartían por partes iguales entre propietarios (no por coeficientes), como el de administración, lectura de contadores o antena. Y esto es contrario a lo previsto por la LPH ni estaba así recogido en la escritura de división horizontal. En consecuencia, los dos repartos lineales de gastos se declaran nulos, ya que esos gastos también deben repartirse por coeficientes. Se obliga a la comunidad a recalcular esos gastos concretos.
Respecto del reparto futuro, la sentencia del Supremo establece que seguirá haciéndose el reparto por escaleras, al ser el previsto en el título constitutivo. Pero siempre sobre la base de los coeficientes respectivos, no de modo lineal, al no tener ningún fundamento ni en la Ley ni en la escritura de la comunidad afectada.
