Cómo reducir gastos en la comunidad

La capacidad de acción de cada vecino

Es cierto que las decisiones corresponden al conjunto de los propietarios y que las personas más directamente encargadas suelen ser el administrador y el presidente. Pero un propietario consciente y activo puede contribuir a que se gaste menos o mejor. Hay que pedir que se revisen los contratos existentes en busca de mejoras y ahorros. Cualquier momento es bueno: con ocasión de la junta que apruebe las cuentas y el presupuesto, con motivo de una avería, unas obras, un siniestro acaecido, la necesidad de renovar instalaciones, el paso de la Inspección Técnica del Edificio, etc. El vecino puede pedir al presidente que incluya un punto en el orden del día de la junta e incluso que se convoque una junta extraordinaria, si lo pide el 25% de los propietarios o quienes representen el 25% de las cuotas (vea modelos de escritos en el icono de la calculadora). No hay excusas para la pasividad.

La clave: el administrador

Un presidente diligente, informado y con disponibilidad de tiempo puede arreglar cosas en la comunidad durante su mandato. Pero su periodo es limitado (generalmente un año) y su empeño puede levantar suspicacias en otros vecinos. La experiencia muestra que la clave para optimizar los servicios y los costes en la comunidad está en la figura del administrador. Salvo excepciones, en la mayor parte de las comunidades interesa contar con un administrador profesional, dada la complejidad creciente de los temas a tratar. Pero dentro de los administradores hay donde elegir, no solo por precio sino por prestaciones. Los honorarios son libres y hemos observado un margen de ahorro superior al 50% entre distintos presupuestos. Para un edificio de 10 plantas, 80 viviendas y ascensor, los honorarios mensuales encontrados oscilaban entre los 180 y los 380 euros, más IVA.

Lo esencial no es el precio sino el paquete de servicios que incluye el administrador y su actitud proactiva. No basta con un mero contable. Necesitamos un profesional que vele por los ingresos y se preocupe por la optimización de los gastos.

Reclamar las deudas con la comunidad.

Repaso a las principales partidas de gasto de las comunidades

En nuestro repaso periódico hemos vuelto a encontrar grandes márgenes de ahorro en las partidas de gasto de las comunidades. Cada comunidad es diferente, por el número de vecinos que la componen, los servicios comunes que ofrece, el tipo de sistema de calefacción, la estructura y antigüedad del edificio, etc. El presupuesto anual y su reparto entre partidas difiere mucho en función de todo ello. Le mostramos algunos ejemplos para ilustrarlo, empezando por los gastos más cuantiosos. Las cifras corresponden a presupuestos obtenidos para supuestos concretos y su valor es orientativo de la capacidad de ahorro.

Calefacción

Una comunidad con calefacción central a gasóleo puede reducir en un 8% su gasto eligiendo el mejor proveedor. Es igualmente útil si la comunidad ya tiene el sistema de individualización del gasto (contadores individuales). Para la comunidad que consuma anualmente 50.000 litros de gasóleo, podría suponer un ahorro anual de unos 2.600 euros (orientativo, por la fluctuación de precios y ofertas).

Servicio de portería

El coste el servicio de conserjería en sustitución del portero contratado por la comunidad no es menor pero se gana en flexibilidad y disponibilidad; no se interrumpe el servicio en vacaciones o periodos de baja y se evita la responsabilidad por la contratación laboral. Para un servicio de 8 horas de lunes a viernes en una comunidad sin jardín ni piscina, los presupuestos anuales obtenidos oscilaban entre los 22.720 € y los 26.717 €, lo que supone un margen de ahorro del 15% (casi 4.000 €).

Comunidad condenada en el cambio de empresa de conserjería.

El seguro de la comunidad

En pólizas de seguro de comunidades hemos visto hasta un 36% de margen de ahorro, comparando seguros recomendables para una comunidad tipo. El seguro es una partida -más incluso que otras- en la que conviene no poner el precio por encima de las prestaciones. En particular, hay que contemplar un valor de reconstrucción correcto y una cobertura de responsabilidad civil de al menos 600.000 euros. Además, hay que mirar con lupa la cobertura de daños por agua, los más frecuentes en comunidades: existe la opción de incluir una franquicia para abaratar la prima o de excluirlos totalmente asumiendo el riesgo de que se presenten. Habrá que decidir a la vista del presupuesto, de la antigüedad del edificio, etc.

Cómo evitar el doble seguro de comunidad y de hogar.

Servicios de limpieza en la comunidad

En lugar de conserje, algunas comunidades contratan un servicio de limpieza por horas. Para ofertas comparables hemos observado ahorros posibles de un 10%, sobre un gasto orientativo de 3.000 euros al año, para dos horas de limpieza diaria, más un fregado semanal y una limpieza mensual de cristales (comunidad de siete pisos y 28 vecinos).

Coste del mantenimiento de ascensores

Para un ascensor en un edificio de 7 plantas que da servicio a 28 vecinos obtuvimos presupuestos de empresas de mantenimiento de entre 1.413 y 1.157 € anuales, con un margen de ahorro del 20%. Hay que pedir presupuestos y preavisar para no renovar el contrato. Las comunidades ya no están atadas a las compañías: contratos de tres o más años de duración han sido declarados abusivos por diversos tribunales, sobre todo si van ligados a penas desproporcionadas.

Cuenta bancaria para la comunidad de propietarios

Es un gasto menor de la comunidad salvo que se trabaje con un banco caro como Santander o La Caixa. En la última comparativa de costes, para 28 recibos y 5 transferencias al mes, el coste total anual oscilaba entre los 33 € de Ibercaja y los 1.333 del Santander. Bankinter fue el segundo más barato con un coste anual de 157 €.

Rebajar la factura eléctrica en la comunidad

Tres acciones permiten rebajar el gasto eléctrico: reducir el consumo, ajustar la potencia contratada y elegir una buena tarifa. Los detectores de presencia, el uso de leds y la instalación de paneles solares ayudan para lo primero. Respecto de la potencia contratada, su reducción es posible en muchas comunidades. Pueden contratar la potencia nominal que tenga el ascensor (estará entre 4 y 6 kW) y solicitar a la distribuidora la instalación de un maxímetro, para que ningún pico de consumo haga saltar el diferencial. Bajar la potencia por debajo de 10 kW permite además contratar tarifas eléctricas más baratas. Nuestros técnicos han calculado que para una comunidad con un ascensor que tenga contratada una potencia de 13.2 kW y consuma 1.780 kW anuales podría lograr un ahorro total del 63% del gasto si rebaja la potencia a 4 kW y si elige la mejor tarifa. De los 1.240 € anuales de gasto inicial ahorraría 553 € solo por la reducción de potencia y otros 230 por la mejora de la tarifa.

Gastos de la piscina y jardín

La piscina tiene un coste de mantenimiento en invierno y en verano, de limpieza y tratamiento del agua y, sobre todo, cuando es obligatorio por la norma autonómica, de presencia de un socorrista. En Madrid hemos encontrado presupuestos anuales completos que oscilan entre los 10.000 y los 14.500 €. En Tarragona encontramos menos margen de ahorro y precios más caros: entre 16.500 y 17.500 €.

Para mantener un jardín de 1.500 m² los presupuestos obtenidos oscilaban entre 2.178 y 2.614 € (margen del 20% de ahorro).

Puertas de garaje

Para el mantenimiento de una puerta de garaje con apertura automática en una comunidad hemos encontrado precios anuales que van desde los 363 a los 508 €, con un margen de ahorro del 40%.