¿Se puede impedir al moroso el uso de instalaciones de la comunidad como la piscina?
Es muy importante ceñirse a la ley en las reclamaciones de deudas a morosos en la comunidad. Hay que evitar acciones de hecho que pueden ser consideradas como coacciones por el moroso y dar pie a acciones judiciales por su parte. La Ley de Propiedad Horizontal contempla ahora expresamente lo que antes habían admitido algunos jueces: aprobar cláusulas de estatutos que impiden a los morosos el acceso a elementos de la comunidad no esenciales para la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del inmueble, como piscinas o pistas de tenis. En la práctica, la ejecución de esas medidas no debe imponerse por la fuerza.
Por tanto, la junta sí puede acordar que se prohiba el uso de la piscina al vecino moroso, pero el acuerdo debe estar tomado antes de que la deuda sea exigible.
Una modificación legal de 2022 permite expresamente a las comunidades aprobar medidas frente a morosos en la comunidad. Las comunidades tienen una serie de "privilegios" legales para cobrar esas deudas que le explicamos en el contenido citado. Pero nunca se justifica el uso de la fuerza.
Cómo reclamar la deuda a un moroso en la comunidad.
¿Dónde recoge la Ley las reglas con morosos en la comunidad?
La obligación de pago de las cuotas está recogida en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, y los medios para exigir el pago a los morosos se recogen en el artículo 21 de la LPH.
Dice la Ley (art. 21): que "La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo".
El acuerdo sobre esas medidas se toma por mayoría. Si se quieren introducir en los estatutos hay que lograr la unanimidad, sabiendo que el vecino moroso no tiene derecho de voto en la junta. Para que los estatutos afecten a terceros (futuros propietarios) una vez aprobada la modificación deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Cuándo prescribe la deuda con la comunidad de propietarios.
¿Se puede anunciar la lista de morosos en el tablón de anuncios?
En principio, no, salvo excepción. Solo puede estar justificado cuando la ley lo prevea. Existe una normativa de protección de datos en comunidades de vecinos. Si no se respeta puede haber sanción a la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal lo prevé como último recurso en el contexto de la notificación de convocatorias de juntas generales o de acuerdos tomados en las mismas. Es decir, la convocatoria de una junta general debe incluir el listado de propietarios morosos, con el objeto de advertir que no pueden votar mientras sean morosos. La comunidad tiene que intentar notificar al comunero en el domicilio que este haya facilitado al secretario. Si no es posible, en el piso o local que posea en la comunidad. En último recurso, puede hacerlo mediante publicación en el tablón de anuncios o en su defecto en lugar visible. Debe estar allí visible durante un máximo de tres días naturales consecutivos. El documento se acompaña de un escrito fechado del secretario en el que se explique la razón por la que se anuncia en el tablón. Pasados los tres días, el secretario debe expedir una nueva diligencia para hacer constar los detalles de la publicación de esa notificación.
SOLO si se practica de ese modo legal, la notificación en tablón de anuncios no lesiona el derecho al honor ni vulnera la normativa sobre protección de datos.
¿Quién debe pagar cuando se vende la vivienda?
El obligado al pago es quien sea propietario en el momento en que sean exigibles las cantidades. La Ley de Propiedad Horizontal prevé que el nuevo adquirente del inmueble responda con éste de las deudas pendientes con la comunidad que correspondan al año natural de la venta y a los tres años anteriores. Para estar advertidos de esta circunstancia, se exige que, en el momento de la venta ante el notario, el vendedor aporte al comprador un certificado sobre deudas pendientes con la comunidad. Conviene que el comprador no exima de este deber al vendedor. Ojo, la responsabilidad del adquirente no excluye la del que era propietario en el momento de la exigibilidad de la deuda.
Si usted vende, además de aportar el certificado de deudas al adquirente, comunique a la comunidad el cambio de titular (vea un modelo), para que a partir de ese momento dirijan a él sus recibos.
A quién se reclaman la deudas con la comunidad.
¿Qué pasa con los gastos a futuro de la comunidad?
En ocasiones, la Junta aprueba la realización de obras o gastos que se pagan de modo diferido. El obligado al pago es siempre quien sea propietario en el momento en que la cantidad sea exigible. Por tanto, es muy importante que el comprador se informe sobre los gastos que puedan estar pendientes de pago en la comunidad, por ejemplo para el pago aplazado de la instalación de un ascensor o de la renovación de fachadas, etc. Además de preguntar al vendedor, conviene consultar con el portero o con el administrador de esa finca. Tenga en cuenta que en esos casos usted estará obligado al pago aunque como nuevo propietario no hubiera participado en la votación que dio origen al gasto. Ojo que esas cantidades pueden no aparecer en el certificado del estado de deudas que debe aportar el transmitente.
Es responsabilidad del adquirente indagar con diligencia sobre el estado de la finca y preguntar sobre reformas que se vayan a llevar a cabo. Si en el edificio o vivienda existe un problema conocido del vendedor, este tiene obligación de comunicarlo al comprador. Cómo reclamar por vicios ocultos.
