Zonas comunes que solo dan servicio a un vecino
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (de 15/9/2021) ha puesto sobre la mesa el problema de quién asume un gasto en una zona común que solo da servicio a un vecino. Lo esencial es distinguir si un elemento es común o si es privativo de un vecino. En el primer caso, el gasto deberá ser repartido entre todos (como gasto común que es), aunque en la práctica solo sea un vecino el que lo usa o se beneficia de él. Hay que ver el título constitutivo y la configuración de los elementos, para saber si son comunes o privativos. Veamos el caso.
Por un defecto de instalación, el punto de luz situado en un soportal del edificio estaba enganchado al contador de uno de los vecinos. Este vecino solicitó que se corrigiera la instalación y la Junta de la comunidad acordó que era justo, pero que en lugar de realizar una obra costosa, se calcularía año a año el consumo de dicho punto de luz y de abonaría al vecino.
Una sociedad propietaria en el mismo edificio, que no había acudido a la Junta, impugnó el acuerdo al entender que se pretendía exonerar a un propietario del pago de un gasto común.
Cómo impugnar un acuerdo de la junta.
En primera instancia se desestimó la demanda. La Audiencia Provincial también rechazó el recurso de apelación, porque la propietaria impugnante -que no asistió a la Junta- no se había pronunciado sobre el acuerdo en el plazo legal de 30 días.
La propietaria recurrió en casación y el Supremo se pronuncia en su sentencia de 15/9/2021.
La impugnación del acuerdo por el vecino ausente de la junta
El Tribunal da la razón a la propietaria en un punto: como propietaria ausente en la Junta, una vez que se le comunica el acuerdo y transcurren más de 30 días sin que manifieste su discrepancia con dicho acuerdo, sí puede solicitar su impugnación judicial de modo posterior. Lo que no podrá es argumentar que el acuerdo no obtuvo mayoría necesaria a consecuencia de su ausencia. Porque pasados 30 días sin decir nada se entiende que su voto se “sumó” a la mayoría que lo aprueba, lo que hace que el acuerdo sea ejecutable. Pero eso no le quita el derecho al ausente a poder impugnar el acuerdo si estima que hay una causa legal de impugnación.
Ahora bien, una vez reconocido el derecho de la propietaria ausente de la junta a impugnar el acuerdo, el Tribunal entra en el fondo del
Zonas comunes que solo dan servicio a un vecino
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (de 15/9/2021) ha puesto sobre la mesa el problema de quién asume un gasto en una zona común que solo da servicio a un vecino. Lo esencial es distinguir si un elemento es común o si es privativo de un vecino. En el primer caso, el gasto deberá ser repartido entre todos (como gasto común que es), aunque en la práctica solo sea un vecino el que lo usa o se beneficia de él. Hay que ver el título constitutivo y la configuración de los elementos, para saber si son comunes o privativos. Veamos el caso.
Por un defecto de instalación, el punto de luz situado en un soportal del edificio estaba enganchado al contador de uno de los vecinos. Este vecino solicitó que se corrigiera la instalación y la Junta de la comunidad acordó que era justo, pero que en lugar de realizar una obra costosa, se calcularía año a año el consumo de dicho punto de luz y de abonaría al vecino.
Una sociedad propietaria en el mismo edificio, que no había acudido a la Junta, impugnó el acuerdo al entender que se pretendía exonerar a un propietario del pago de un gasto común.
Cómo impugnar un acuerdo de la junta.
En primera instancia se desestimó la demanda. La Audiencia Provincial también rechazó el recurso de apelación, porque la propietaria impugnante -que no asistió a la Junta- no se había pronunciado sobre el acuerdo en el plazo legal de 30 días.
La propietaria recurrió en casación y el Supremo se pronuncia en su sentencia de 15/9/2021.
La impugnación del acuerdo por el vecino ausente de la junta
El Tribunal da la razón a la propietaria en un punto: como propietaria ausente en la Junta, una vez que se le comunica el acuerdo y transcurren más de 30 días sin que manifieste su discrepancia con dicho acuerdo, sí puede solicitar su impugnación judicial de modo posterior. Lo que no podrá es argumentar que el acuerdo no obtuvo mayoría necesaria a consecuencia de su ausencia. Porque pasados 30 días sin decir nada se entiende que su voto se “sumó” a la mayoría que lo aprueba, lo que hace que el acuerdo sea ejecutable. Pero eso no le quita el derecho al ausente a poder impugnar el acuerdo si estima que hay una causa legal de impugnación.
Ahora bien, una vez reconocido el derecho de la propietaria ausente de la junta a impugnar el acuerdo, el Tribunal entra en el fondo del asunto y confirma la sentencia de la primera instancia.
Qué mayorías necesita la comunidad.
Las zonas comunes no se definen por el mayor o menor uso que se les dé
El punto de luz del que se trata estaba en una zona común del edificio, y no en el vestíbulo del propietario que estaba pagando ese gasto eléctrico. Estaba situado puertas afuera de la vivienda. El hecho de que ese punto de luz solo dé servicio a ese vecino, ya que es el único que accede por allí a su vivienda, no implica que no sea un elemento común. Un elemento común puede ser utilizado de modo habitual por un solo vecino y no por ello deja de ser común.
Tampoco hace que deje de ser común el que, en el momento de la construcción, se cargase ese punto de luz del rellano en el contador del vecino. Se trata de un error o una disfunción de la configuración eléctrica que habría que corregir, lo que no conlleva que dicho punto de luz sea privativo.
Ese rellano es una zona común aunque solo se use para que un vecino acceda a su vivienda. Como tal, el punto de luz debe cargase como gasto común de la comunidad, al igual que dicho espacio debe ser limpiado como el resto de zonas comunes del edificio. Del mismo modo, hay otras zonas comunes que ese vecino no utiliza (lo accesos a otros portales de la comunidad) y sí que contribuye al gasto tal y como debe.
En definitiva, los jueces dan por válido el acuerdo de la junta que pretendió compensar al vecino por el gasto de luz del vestíbulo que se le venía cargando a él en exclusiva, por defecto de la instalación inicial.
